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在不动产登记实务中，买受人持其与注销前的企业签订的买卖合同等材料，单方向登记机构申请不动产转移登记的情形时有出现。此种情形下，登记机构可否依申请办理？ 《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第14条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。据此可知，因买卖不动产产生的转移登记，应当由买卖双方共同向登记机构申请。因此，上述情形下，对买受人单方申请的买卖转移登记，登记机构不能办理。 问题的特殊性在于，由于作为卖方的企业已经注销，自然无法与买受人一起向登记机构申请买卖转移登记。对此，一般的做法是登记机构告知买受人向人民法院起诉，凭人民法院生效的确认权属的判决书申请登记。但当买受人询问登记机构，应该以谁为被告起诉时，一些登记机构也被难住了。笔者认为，买受人起诉的被告如何确定，应当区分以下两种主要情形。 情形01 企业履行完清算程序后注销 《民法总则》第60条规定，法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算义务人应当及时组成清算组进行清算。《民法总则》第71条同时规定，法人的清算程序和清算组职权，依照有关法律的规定；没有规定的，参照适用公司法的有关规定。而依照《公司法》第184条规定，清理债权、债务是清算组的职责。据此可知，企业法人或企业性质的非法人组织，解散前须组织清算组进行清算，且清理企业法人或企业性质的非法人组织的债权、债务是其职责。 《民法总则》第70条规定，清算义务人未及时履行清算义务，造成损害的，应当承担民事责任。据此可知，清算义务人未及时履行清算义务，给当事人造成损害的，尚且应当承担民事责任，清算组在清算过程中不履行清算义务或不充分履行清算义务，给当事人造成损害的，更应当承担民事责任。因此，对于企业履行完清算程序后注销的情况，该企业清算前与他人签订买卖合同处分的不动产，如果清算报告中关于该不动产的归属、过户转移手续的办理有记载的，按记载执行；如果清算报告中关于该不动产的归属、过户转移手续的办理没有记载的，由于企业基于买卖合同须履行协助买受人办理过户转移登记的债务，则此清算组没有充分履行通知、协助买受人办理转移登记的清算职责，导致买受人不能将不动产转移登记到其名下而致其利益受到损害，故在此情形下，清算义务人应当承担责任。申言之，在企业履行完清算程序注销的情形下，买受人持有的是其与清算前的企业签订的买卖合同的，应当以企业的清算义务人作为被告向法院起诉。那么，企业的清算义务人又该如何确定呢？ 《民法总则》第70条规定，法人的董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人。在司法实务中，《北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见(试行)》（以下简称《意见》）有相关详细规定可以作为参照。按照《意见》第27条，“清算主体应依歇业、被撤销、被吊销营业执照、注销登记企业的不同性质分别确定：（1）国有企业以企业的上级主管部门为清算主体；（2）集体企业以企业的开办单位、部门，或投资人为清算主体；（3）联营企业以各投资主体为清算主体；（4）子公司以母公司为清算主体；（5）有限责任公司以全体股东为清算主体；（6）股份有限公司以公司章程规定负有清算责任的股东或股东大会选定的股东为清算主体；股东大会不能选定清算组的，派员担任董事会成员的股东为清算主体；（7）外商投资企业应依据《外商投资企业清算办法》进行清算，成立清算组(清算委员会)。未成立清算组的，清算主体为各方股东。中外合资、合作企业外方已不存在的，中方股东应通过申请特别清算程序对企业进行特别清算，成立特别清算委员会。未成立特别清算委员会的，中方股东为清算主体。”可以认为，北京市高级人民法院的这一司法文件是对《民法总则》第70条规定的清算义务人的明确和细化。换言之，北京市高级人民法院的司法文件中确定的清算主体，即可为买受人起诉的被告。 情形02 企业未经清算注销 如果企业未经清算注销，买受人起诉的被告又该如何确定呢？ 《<民事诉讼法>司法解释》第64条规定，未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。据此可知，在企业未经清算注销的情形下，买受人持其与企业签订的买卖合同向人民法院提起确权之诉时，被告为该企业的股东、发起人或者出资人。该企业的股东、发起人或者出资人的详细情况，可参见《意见》的规定。 《<公司法>司法解释二》第20条规定，公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。据此可知，公司在未经依法清算的情形下注销的，若公司股东或第三人向公司登记机关书面承诺其承担该公司债务的，债权人通过诉讼方式主张权利时，以该股东或第三人为被告。申言之，公司在未经依法清算的情形下注销的，买受人持其与公司签订的买卖合同向人民法院提起确权之诉时，被告为向公司登记机关书面承诺其承担该公司债务的股东或第三人。 登记机构告知申请人向人民法院起诉，凭人民法院生效的确认权属的判决书申请登记，固然是一种解决问题的办法，但诉讼的终极目标，是让作为被告的企业的清算义务人、书面承诺其承担被注销公司债务的股东或第三人承担已经被注销的公司应当承担的责任，即将企业于清算前或注销前出卖的不动产登记到买受人名下。如果企业的清算义务人、书面承诺其承担被注销公司债务的股东或第三人积极配合，自愿承担已经被注销的公司应当承担的责任，与买受人一起共同向登记机构申请买卖转移登记，登记机构也应当支持。这样的情况下，不仅省时、省力，而且也满足《条例》第1条关于“方便群众申请登记”的规定。 作者单位：北京城市学院众城智库 《中国不动产》2018年第8期 以上文章不代表本官微观点 仅供参考 ·END· |
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