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所谓全过程委托代建模式是指由项目业主(或项目出资人)通过招投标等方式确定并委托相应资质的项目代建人(或称专业项目管理公司)对项目可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理，并按照项目的规模、标准、投资的目标要求完成建设任务，直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式。 一、房地产项目代建行为必须符合的认定条件：1、委托方拥有土地使用权，且以委托方名义办理项目立项及相关报建手续； 2、与委托方签订委托代建合同，并在合同中约定所收取的'代理服务费'； 3、以委托方名义办理竣工决算，施工单位将建筑业发票全额开具给委托方； 4、受托方不垫付资金； 5、受托方与委托方之间不发生产权的转移行为。 二、委托代建业务的会计核算：【案例】A房地产开发公司（以下称为受托方）接受某大学（以下称为委托方）图书馆的代建工程，委托方以项目建安工程费、勘察费、考古费、规划设计费、检测费、监理费、咨询费及其他与代建管理相关费用的6 %支付给受托方代建管理费。建筑施工合同由委托方与总包方签订，工程款由委托方拨付给受托方，再由受托方支付总包方工程款，总包方向委托方开具发票。 解析： （一）委托方的会计核算 1、拨付代建工程款时：（开具了普通发票） 借：在建工程 贷：银行存款 2、支付代建手续费： 借：在建工程——代建手续费 贷：银行存款 3、工程竣工验收交付使用转资产： 借：固定资产——图书馆 贷：在建工程 （二）受托方的会计核算 1、收到委托方拨付的代建工程款 借：银行存款 贷：其他应付款——代建工程款 2、支付总包方工程款 借：其他应付款——代建工程款 贷：银行存款 3、收到委托方拨付的代建管理费 借：银行存款 贷：其他业务收入——代建管理费 应交税费——应交增值税（销项税额） 4、计算代建收入的税金及附加 借：其他业务支出 贷：应交税费——城建税 应交税费——教育附加费 应交税费——地方教育附加费 项目完工移交时，受托方应向委托方移交竣工验收资料、承建项目的交接手续等。 实务中，对于政府项目，受托方也可以代委托方建账，在完工移交项目时除上述资料以外，还包括财务资料等。 三、受托方应如何征收增值税？接受建房单位委托，提供为其代建房屋的行为，收取委托代建管理费应按'经纪代理服务'税目按6%征收增值税，销售额为其向委托方收取的代建手续费。 四、实务中的特殊情况：由于项目业主方的资金紧张等原因，也存在由受托方垫付资金的情况，而作为垫资的行为，委托方与受托方应另行签订《借款合同》，支付借款利息。受托方就收取的利息收入与委托代建管理费分别按'贷款服务'与'经纪代理服务'税目按6%征收增值税。 本文为焦点财税作者原创 |
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