摘要：2017年，受益于销售业绩的高速增长，代表房企的资产规模和盈利规模实现大幅增长，但随着土地成本高企，企业盈利下行压力进一步加剧。同时，在国内融资环境趋紧的背景下，部分房企转向海外发债、信托等融资成本较高的渠道补充资金，负债水平持续提升；另外，在运营效率方面，代表房企2017年新增土储的大幅增长致使总资产周转率和存货资产周转率同比小幅下降，但同时部分优秀企业通过强化运营管理内功提升运营效率。 01 总资产同比增长41.2%，存货扩张仍为重要推手图1：代表房企2013-2017年总资产、净资产均值及同比增长率  2017年，受益于销售业绩的快速增长，40家代表房企总资产规模实现突破性增长，总资产均值达2915.7亿元，同比增长41.2%，增速较上年提升2.6个百分点；净资产均值为584.7亿元，同比增长25.5%，增速同比提升5.1个百分点，落后于总资产增速15.7个百分点，主要由于部分企业积极把握融资窗口期加大融资力度，负债增长较快。 在行业强者恒强的背景下，代表房企积极拓储，以保障规模快速增长，进而推动了企业资产规模持续提升。随着开发投资和市场成交的不断升温，2017年代表房企加快存货注入，强化企业规模优势。截至2017年底，代表房企存货均值为1424.5亿元，同比增长41.2%，占总资产的比重为48.9%，与2016年相比基本持平。其中，碧桂园、融创、新城、阳光城等企业2017年通过土地一级、二级市场积极补充优质资源，存货同比增长率均超50%，总资产增长率均超60%。合理的存货规模和结构有助于企业未来的稳健发展，企业须进一步强化存货管理、优化存货结构，才能在规模化发展的道路上稳健前行。 02 增收又增利态势延续，内外兼修助企业高质量发展图2：代表房企2013-2017年营业收入、净利润及其同比增长率  2017年，得益于过去两年销售规模的持续提升和价格涨幅较大的三四线城市项目进入结算期，代表房企实现了“增收又增利”，营业收入均值、净利润均值分别高达559.1亿元、75.7亿元，同比分别增长21.1%、45.7%，净利润增速高于营业收入24.6个百分点。在此背景下，代表房企不再盲目追求规模的快速扩张，而将高质量发展作为目标，更加注重规模和效益的协调发展。如恒大2017年实施由“规模型”向“规模+效益型”的战略转变，不仅实现了销售额突破五千亿大关，同时实现净利润370.5亿元，同比大幅增长110.3%。 图3：代表房企2013-2017年盈利性指标分析  2017年，代表房企盈利质量进一步提升，净利润率、净资产收益率均值分别为13.6%、18.2%，同比分别提升1.6个、3.7个百分点。一方面，受益于近两年部分较为温和的二线城市和三四线城市市场持续火热，代表房企早期在该区域低成本获得的项目实现高溢价去化，进而推动毛利率同比大幅提升，40家代表房企2017年毛利率均值同比提升3.7个百分点至29.8%；另一方面，部分企业通过强化成本管控促进盈利能力提升，如碧桂园、世茂、旭辉等企业2017年三项费用率同比分别降低0.5、0.9、2.1个百分点。 另外，部分房企通过搭建高效的管理系统、优化管理结构，有效降低成本，如中海基于完善的成本管控体系，进行信息数字化管理系统升级，进一步控制成本费用，三项费用率仅为3.88%；滨江集团设置标准化的人员结构管理、人数管理，以同等规模企业三分之一人数的精干团队降低了管理费用，三项费用率仅为4.38%。同时，部分企业凭借低融资成本优势实现了财务费用率的下降，如招商蛇口通过中期票据、公司债、CMBS等多种融资工具扩展融资渠道，全年平均融资成本仅为4.8%，财务费用率同比下降1.12个百分点，三项费用率低至4.75%。 03 负债水平处于近年高位，短期偿债能力小幅下降图4：代表房企2013-2017年资产负债率变化  2017年，国内融资环境趋紧，代表房企积极探索多元融资渠道，通过银行贷款、海外债、资产证券化等多元方式补充资金，保障企业规模扩张。40家代表企业2017年资产负债率均值达79.9%，创下历年新高，逼近80%的红线，同比提升2.5个百分点。其中，部分通过高杠杆快速扩张的企业需警惕现金流风险，如融创、泰禾、阳光城等企业2017年资产负债率均在85%以上，未来应加快销售回款，保障企业现金流安全。 图5：代表房企2013-2017年短期偿债能力指标分析  从短期偿债指标变化来看，代表房企短期偿债能力小幅下降。2017年，40家代表房企速动比率均值为0.69，同比下降0.04，货币资金/短期及一年内到期的长期借款的均值为1.88，同比下降0.51。总体看来，企业债务负担有所增加，但短期偿债压力不大。 04 运营效率小幅下降，标准化运营体系助力高周转图6：代表房企2013-2017年运营效率指标分析  2017年，在政策加码、销售受抑的同时，代表房企大力补仓，导致周转速度整体呈下降趋势，总资产周转率、存货周转率均值分别为0.20、0.36，同比分别下降0.02、0.03。未来，企业应通过提升去化速度、加快资金回笼，实现盈利水平提升。 随着行业杠杆率高企、流动性趋紧，高周转成为代表房企扩大规模、提升盈利质量的有力武器。2017年以来，部分房企在扩大规模的同时，通过优化运营管理、完善跟投制度，以实现高周转目标。如碧桂园以高周转为核心竞争力，凭借完善的标准化管理体系和合伙人机制，将平均开盘时间缩短至6.9个月，现金流回正周期缩短至1-3个月，总资产周转率和存货周转率分别达0.28、0.52；中海全面优化项目开发全流程节点管理，精确控制每个开发环节中的节点进度，有效提升运营管理效率，总资产周转率和存货周转率分别为0.27、0.37；泰禾、阳光城重点强化高周转速度，项目开盘和现金流回正速度明显加快。 总结：在追求规模的道路上，代表房企并未放松对盈利能力的关注，规模增长的同时实现了效益的提高。企业如果一味追求规模，或将面临资金和利润下滑风险，进而严重阻碍企业发展。未来，在扩大规模的同时，企业应进一步提升盈利水平、实现高质量发展。 本文所选代表房企为：碧桂园、万科、恒大、融创、保利、中海、龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、旭辉、泰禾、世茂、中南、阳光城、雅居乐、远洋、金茂、荣盛发展、金科、首创、融信、奥园、佳兆业、龙光、时代、越秀、禹洲、建业、中骏、隆基泰和、合景泰富、当代、宝龙、华侨城、金融街、新湖中宝、银亿。 |
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