万科龙湖融创都进不了的运营力排行榜，不是很扯么！

房企运营狗，一年到头累死累活，年终往往说不清自己的功劳在哪里。

销售说，我今年卖了1000亿。

投资说，我今年拿了100块地。

工程说，我今年竣工1000万平。

甚至

人力说，我挖了5个区域总，管理费下降了0.5个点。

财务说，我今年融资500亿，利息率下降1个点。同时全集团营业利润提升0,5，现金流很稳健。

那么运营总能说什么呢？

储建供销存回结融，貌似显赫的功劳都被人家理所当然的领走了。总不能说我每年组织开了多少次会吧，开会不能当饭吃啊。

最终扒出一个指标，总资产周转率。嗯，总资产的打理，就是我们干活的！

结果算下来，总资产周转速度，每年不升反降！ 

多数研究机构和榜单排名，也用总资产周转率作为衡量房企运能能力的主要、甚至是唯一指标。

可是

为什么，运营能力十强榜单上都是小企业？行业公认的运营高手万科、龙湖都无法上榜？

为什么，房企规模越大，运营能力却越低？恒碧万们现在的总资产周转率却比5年前下降了10%以上？

为什么，总资产周转率是房企经营管理中最不看重的一个核心指标？甚至房企老板、运营总都不care它的存在？

为什么，实行快周转的企业，总资产周转率也不高。项目一年周转2次，而其总资产3年才周转1次？

运营总最不爱看自家年报，只因多数房企运营力榜单，就是一张废纸。没有很强的业务指导价值。

1

评价维度：

只考虑运营速度的企业，反而成长最慢

只用这一个维度全面评价企业运营能力，难免以偏概全。总资产周转率至多反映企业资产周转速度，只在有限的程度上代表企业的运营效率。

你看到有些机构发布的房企运营能力10强榜单上，几乎都是小企业。甚至还有10个项目以下的房企。万科、龙湖都进入不了前十名的。

这些小房企怎么能够代表整个行业最领先的运营水平呢？而且他们一旦成长壮大，就会从这个榜单上逃离。

核心数据来源：wind 、cric，特此感谢

恒碧万们规模越来越大、复杂度越来越高，运营能力是越来越强的。但是按照总资产周转率这个指标，房企规模越大，运营能力越低。他们现在的总资产周转率却比5年前下降了10%以上。

所以，那些榜单是最佳小企业榜吗？是哪里出了问题？

在我们看来，房企的运营能力要体现在规模梯度、周转速度、杠杆力度和利润强度四个方面。四者的综合乘积，得到利润总额这一个核心指标。

任何单一评价都是残缺的，例如人有四肢，缺一个都是残疾。

归根到底，利润规模才是衡量房企运营能力的终极指标。利润总量不在一个水平上，啥也别说了。

剔除各种水分，我们用权益销售净利润作为衡量房企运营能力的终极指标。

规模维度，净资产规模是自有家底，规模越大撬动的总资产和销售额才能更大。进入销售榜前30强，就是强势的、安全的。50名开外的企业，在拿地、贷款方面处处制肘。净资产的打理是运营线的责任。

杠杆维度，权益乘数涉及到财务杠杆、经营杠杆、开发杠杆、合作杠杆等。对这些杠杆的总体把控，也应该是运营部该干的事。

利润维度，净利率是房企赖以发展的核心能力。龙湖、中海就是靠这项能力持续获得超低融资和超稳发展的。全流程保障利润空间，除了运营部，谁也干不了。

剩下的运营速度，会让以上三大能力都得到几何倍的放大。这也是高周转、大运营越来越流行核心原因所在。这是运营总的最本职工作。

如果你确实把以上四个方面的活都干了，运营总完全可以跟老板说，是我让公司今年多赚了50亿！

所以，总资产周转率只能作为房企运营速度方面一个衡量指标，无法作为整个运营能力的全面评价指标。否则就是，只用一只手干活，太勉为其难。

所以，总资产周转率是房企的运营总、老板最不看重的一个指标。这个指标本身就有问题。

2

总资产产出率：盘子大、房子贵，

还能够跑的快，也只有融创了

因为房地产行业的特殊性，财报中会计口径的营业收入是2年前销售的房子在交付后的结算统计。

用营业收入口径的总资产周转率来评价房企的运营速度，存在1个明显问题。

财报严重落后于经营管理，无法及时反映企业现实的运营速度。

例如新城控股总资产3300亿，如果按营业收入口径541亿计算，其总资产周转率只有0.16。6年多总资产才周转一轮，这也太慢了吧。显然也不太符合其的经营实况。

以2年前的销售产出来衡量当前的资产周转速度，存在时间上的错配，完全失去了现实指导意义。后面的储建供销存回结融还怎么安排呢？

这才导致总资产周转率是房企经营管理中最不看重的一个核心指标。

所以，我们采用权益销售代替营业收入。

总资产产出率=权益销售收入/总资产

为了方便计算，这里总资产值只取了期末总资产，未用（期初总资产 期末总资产）/2。

它基本能够反映资产周转的速度，也能够最及时反映经营业绩状态，所以具有更强的现实意义。

在30强中，蓝光、正荣、龙光、新城的资产产出效率超过0.5，具有行业领先地位。

他们四家的均值要比万科、恒大、碧桂的均值29.3%，高出近乎一倍，反映出他们整体资产的周转速度遥遥领先。

总资产超过10000亿的四家公司中，绿地、碧桂园、恒大、万科，其资产产出率都处在20名以外的靠后位置，这说明资产的盘子越大，周转的速越低。

越大的企业越无法靠速度取胜，而更多靠规模、杠杆和赢利能力。

同时，单纯比较周转率没有很大的现实意义，只有几乎同等规模的企业比较，才能更好的发现问题。

前30强总资产产出率的均值为0.38，总资产均值为4966亿。

所以，融创以更高的总资产7167亿，产出效能仍然达到更高的0.46，与金科、阳光城2000多亿资产规模的企业，处在同一个水平。而且融创的产品多为高端项目，周转更慢。

足见融创的运营速度是非常惊人的，不愧是高周转的鼻祖。

3

两种指标对比：

反映出交付能力的巨大差异

先看总资产周转率，别说万科龙湖了，以快周转著称的恒大0.26、融创只有0.19，肯定排不进传统榜单的行业前十。所以足见有些机构发布的运营力排行榜有多扯！

总资产产出率与周转率的差别有多大呢？2倍，甚至3倍以上。

拿总资产产出率除以总资产周转率，得出

倍数=权益销售额/营业收入

计算公式：

总资产产出率=权益销售额/总资产

总资产周转率=营业收入/总资产

这种倍数的差别，反映出签约与交付能力的水平变化。

特别是在行业上升与下降周期的过度阶段，销售和交付的节奏变化较大，这种体现更为明显。

倍数超过3的有泰禾3.46和合景6.04，也就是说他们权益签约量是交付量的3倍多和6倍多。如果数据没有问题，那么基于目前的交付能力，相信2年后，他们可能将面临突然爆发的交付压力。

小于1的有绿地0.92，也就是说绿地2018年的权益签约量只有交付量的9成多点。与30强1.95的均值相比，绿地的签约能力需要进一步提高，尽管权益销售额已经达到3431亿的高位。

在1附近的有龙湖1.04、恒大1.09，其签约体量与交付体量非常接近，两者的能力比较均衡。

同时，我们看到根据年报统计的总资产周转率，超过0.3的只有龙光地产0.31，绿地0.36，反映出这两家企业在2018年有较高的交付结算，总资产周转速度相对较高。

而低于0.15的只有泰禾、首开和合景泰富。其中合景只有0.05，相对于总资产，这交付比例也太少了吧。

4

流动资产占比：

美的荣盛超过90%，更有速度优势

房企的运营周转速度，不仅取决于快开、快建、快销、快回，更取决于流动资产占总资产的比例。

一般来说，固定资产周转速度慢，流动资产周转会更快的。

所以资产结构比例，也是影响资产周转率的重要因素之一。

流动资产/总资产超过90%的企业有金科92%、荣盛93%、美的94%、保利91%，其中，金科和荣盛的总资产产出率高于三十强的均值0.38，说明流动资产提升了结构性的流动性。而美的和保利则低于均值，很可能是固定资产进一步拉低了结构性的流动性。

龙光和融创的流动资产占比只有77%，而且总资产产出率均进入前十，说明他们存货的快销能力极强。

流动资产周转率=权益销售额/流动资产

在流动资产周转率方面，龙光、雅居乐、绿地以0.4以上的超高速度，位居前三。而合景泰富居然只有0.08，交房结算比例太小。

在固定资产周转率方面，均值是31，旭辉竟然高达387，而其非流动资产占比14%也相对合理。这其中的原因需要进一步研究。

5

运营速度指标：

重点在于考察已建项目的周转率

为什么，实行快周转的企业，总资产周转率也不是显著。项目一年周转2次，而其总资产3年才周转1次？

这是因为，较多企业实现快周转的存货大概只占其总存货的1/3或者1/4,。而大约一半的待建项目是作为土地留待2-3后开发的战略储备。

房地产行业普遍的特殊性是存货越久增值越大的，大量的优质土地本身可能就是一种获得高额收益，甚至实现跨越增长的路径所在。

在目前拿地难、拿地贵的局势下，大量土地储备就是实力证明。例如中海、华润等港派和央企，可以通过长周期的开发获得额外的利润空间。

这与食品、服装、甚至制造业，纷纷把存货当做病毒处理不同。随着时间流逝，米面会过期、服装会过季，材料会损旧。

从经营和业务角度来看，已建项目要求越快越好，可以考察周转率。而待建项目可能要求越慢越好，可以考察资产规模、升值潜力和利润空间。

总体来看，只有50%存货要求周转速度，而存货可能只占流动资产的80%，而流动资产只占总资产的80%，所以总资产周转率，作为和稀泥的综合指标，再次失去业务指导价值。

总资产周转率，不受老板和运营总待见，也不足为奇了。

考察运营速度，核心是要看已建项目的周转速度。而这个维度的指标，在财务上没有很好的体现。

我们看到融创恒大融创的存货周转天数都是在1200天以上，明显要比行业中值1000天要要高。而他们都是靠高土地储备和项目高周转综合发力实现跨越发展的。

从业务角度看，存货里一半是快周转导向，一半是慢周转导向的，导致总资产周转率本身充满了精神分裂。

存货周转天数，碧桂园698天、绿地678天，龙光574天，他们采取了低库存的策略。

合景存货周转3000多天、泰禾、首创2000多天，应该属于个别案例，需要重点研究。

总结

运营管理是老板和总裁们的痛点和难点所在，大运营、高周转都是向运营管理要效益，挖金矿、治顽疾。

但是却没有一个得力的指标，能够支撑并指导运营能力的全面提升。

最没用的总资产周转率，怎么能代表房企的运营能力呢？

房企逐步进入到精细化经营管理阶段，很多以前看似正确的指标，往往显得过于粗放和过时。

在地产新周期下，房企经营理念和要求发生重大变化，很多指标需要修正甚至重建。

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