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房租暴涨漩涡中的自如： 站上的是风口还是刀口？
本文来自选股宝APP，作者吴野喵，更多内容请下载选股宝APP，文中观点不构成投资建议。 谁也没想到，是一个帖子把房租的暴涨推上了舆论沸腾的C位。 在一篇题为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的帖子里，作者描述了两大长租公寓品牌自如和蛋壳争抢其出租房源的戏剧性过程，出租价格如拍卖会一样从房主开价的7500一路被竞相加价至1万以上，刹那间点燃了北漂族们最大的梦魇——嗜血的资本终于要对这些小猫咪的安身之处下手了。 虽然之后这则帖子被澄清有诸多不实之处，但北京及其他大城市近期房租的大幅上涨却是各路媒体调查的共同结论。一线城市的房价对年轻人来说早已是高不可攀，但至少付出其三四成的收入，还能在大城市租下一个立足的空间。如果房租也和房价一样成了脱缰野马，他们的青春又将何处安放？ 自如作为中国最大的长租公寓品牌和此次事件的“主角”，自始至终都在这场舆论漩涡的中心。年初其获得40亿元融资时，还被视为是提高中国专业化租赁比例、解决大城市居住问题的模范生，为何突然就成了千夫所指的奸商？这些指责中又有几多真实几多误解？ 是时候揭开这只新晋独角兽的真面目了。 01 从荒漠中走出的独角兽 作为链家旗下的租赁板块品牌，自如2011年便已开始运营。 当时，隐约感觉到中国规模化租赁市场将要爆发的链家董事长左晖，找来时任IBM首席战略咨询顾问的熊林加盟，进行租赁业务分析与战略设计，后者也担任自如CEO至今。 自如CEO熊林 初创时，自如的目标是通过创新的互联网O2O模式，解决业主出租难、租客找房难且体验不佳的行业痛点，为千万租客创造有品质的租住生活。 彼时，国内对于专业化长租公寓还极其陌生，找中介居间撮合后自行签约仍然是房屋出租市场的主流。 链家研究院院长杨现领曾表示，链家自如一开始做得很痛苦，基本是亏本在做，但是即使如此，链家也要付出资本、资源和精力去做，因为这是未来的一个大方向和大风口。 而内部创业五年后，自如2016年开始独立运营，当年经手的租金总量达到90亿元，出租房源约35万间，算是正式从荒漠中活了下来。 自如发展历程（融资前） 今年1月份，自如完成了A轮40亿融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。超过200亿元的估值使其成为长租市场的第一只独角兽，可供对比的是，A股市场租赁行业第一股世联行的市值仅在130亿元上下波动。 目前自如已经布局了9个城市。在13个扩大租赁住房供给新政试点城市中，自如布局了7个，另外还布局了深圳和天津两个大城市。据统计，截至2018年初，自如已经为20万业主管理50多万间房源，管理资产价值超过6000亿元，累计服务租客120万人。 自如目前已布局的城市（来源：中信证券研报） 此外，自如围绕房屋出租还建立了全服务链条，已达到年装修房屋10万套，保洁年服务单量超过350万单，维修年服务单量突破110万单，搬家年服务单量10万单的量级。可见，围绕居住这一人的基本需求，自如庞大的产业布局已初见雏形。 在获得融资时，熊林还信心满满地宣布了自如后续的发展计划，包括深化全国化布局、加大产品创新、升级生活服务、研发智能家居等。只是不知道经历了这场风波后，这些发展计划又有多少能成为现实。 订阅《见闻主编精选》 每天10篇文章，读懂金融市场 ▼ 02 拥抱互联网拥抱年轻人 谁都知道在中国租赁是一个极其庞大的市场，但房东和房客直接对接的分散性出租模式早已根深蒂固，这让资本在进入这块市场时难免胆战心惊。 在国家明确提出租售同权的支持大方向后，各大银行、房地产商等资本才陆续进场布局试探，自如早在2011年就开始“垦荒”，无疑大大抢占了市场先机。而对“互联网 ”的坚持无疑是其区别于同行最鲜明的特征，也是其成功的秘诀。 2015 年中，自如关闭 PC 预定签约，全面实现 App 移动签约，线下纸质签约方式逐步退出历史舞台，实现了租房与服务全流程互联网化、移动化，也就意味着整个租房流程中，只有看房是线下服务，其他流程全部线上化。 有研究机构就此分析称，全流程的互联网化、移动化的转变是基于业务模式的管理创新和重要突破。与传统行业相比，分散式长租公寓员工分布可能更为分散，流程管控难度极大。通过移动互联模式， 能够有效的提升管理精度和管理效率，降低运维成本。 此外，作为大城市里租房最主要的群体，年轻人也是自如的主要目标客户。自如的设计风格分为木棉、米苏、拿铁、布丁等，皆是投年轻人所好。房屋的基本配置包括床、衣柜、书桌、Wi-Fi、洗衣机、热水器、空调、 微波炉和智能锁等。在满足日常居住需求的同时，自如还试图通过关心年轻人的精神需求增加客户粘性。 在自如新升级的友家5.0产品中，自如将本来可以单独出租的客厅开放出来，不仅满足自如客客厅娱乐休闲的需求，更是让合租在一起的人们有更多交流的空间与机会，以达到提供更高居住品质的目的。 自如创立以来租客数量增长趋势（来源：中信证券研报） 而在资金方面，近年来政策面的支持也为自如助了一臂之力。今年3月，自如宣布成功完成储架ABS（资产支持证券）首期产品——自如2号1期的设立。未来一年，自如将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品。不过钱对于独角兽来说永远是双刃剑，既可以是它们在商战中冲锋陷阵的弹药，也会变成走向不归路的助推器。 而当自如高速发展到了2018年的这个夏天，也不可避免地撞上了因钱而起，但也许并不能用钱解决的高墙。 03 莫蹈共享单车覆辙 8月22日夜间，北京市住建委正式发布消息，北京自如生活资产管理有限公司查实涉嫌存在违法违规问题。 这句语法略显奇怪的通告也从侧面反映出政府对于房租暴涨的态度：绝不支持，而且要尽快遏制。 综合各方的分析，近期北京等城市房租大涨的原因多重，既有拆违造成的供给紧张，也有传统毕业旺季、物价上涨等的助推。作为长租公寓的经营方，即使没有哄抬房租的行为，但至少对于房租的上涨是乐观其成的，因为现在它们并不赚钱。 SOHO中国董事长潘石屹解释，做长租公寓一定会有银行贷款，如果是从银行贷款，资金成本在5%、6%，把款贷过来建成公寓再租出去，回报率最高超不过1%，这个回报率，租房的价格再翻一番还是亏本的。 亏本自然就有盈利的诉求，从住客投诉重灾区的装修甲醛超标，到维修响应缓慢，直到最近的哄抬房租疑云，无疑都是出于节约成本增加收益的考虑。更有网文爆出，有公司还利用租客签订借贷合同套取长期租金加杠杆，然后通过租金期限错配开拓房源抢占市场，更是让这个行业搭上了金融风险的高压线。 此前因炮轰自如抬高房租而从我爱我家副总裁任上离职的胡景晖指出，长租公寓目前仍然寄托于融资而生存，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能。 这不禁让人想起上一轮互联网的风口共享单车，同样是资本蜂拥而入，同样是疯狂烧钱圈地，但除了摩拜最终成功上岸，多数共享单车企业在裸泳后连同用户的巨额押金不知所终。 如果说共享单车的押金损失还在绝大多数用户的承受范围之内，长租公寓“爆仓”的危害将严重得多。无论是房东无法兑现房租，还是交了房租的租客因租赁企业跑路而被赶走，无疑都是各方不愿看到的多输局面。也许自如们真的无法控制租金的涨跌，但至少要建立防止房租被挪用等的机制，而不是举着资本和杠杆蒙眼狂奔。 链接董事长左晖曾在演讲中提到，未来中国大概会有数亿租房人口，北京今年大概30%左右的人租房，以后会到50%，对应的是1万亿到3万亿的市场规模。但如果一家公司认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取价差，这家公司无疑就站在了社会进步的对立面。 长租公寓企业真正的价值，是物业端口碑逐渐被认可后，而产生的租金品牌溢价。 这是一个拒绝互联网野蛮生长的行业。 |
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