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1、租房行业，万亿市场 这几年，有多少人叫嚣着要逃离北上广，最后都只停留在口头上，蜗居在城市里的某个角落里苟延残喘。除了生活和工作上的压力，最逼仄的要数那高不可攀的房价了。 就拿北京来说吧，都不说3环以内的城区了，北京丰台区职工的平均月薪为5536元，年薪，加上年底双薪也就7万来块钱，而丰台区的房价又是怎样的呢？每平米60180元，一套房，不说大，就一家三口住，60平大概360万，首付30%大概108万，也就是说，不吃不喝15年才能付得起一套房的首付。 多少人看着那茫茫高的房价，只能望房兴叹，所以大部分“漂一族”都选择了租房。据统计，北京人口大概有2000万人左右，而租房人口高达700万人，也就是说在北京有近三分之一的人都在租房。 如果按照平均月租2000元来算，仅北京一个地区，一年的房租收入就能达到千亿。再加上去年开始，国家在政策上鼓励发展住房租赁市场，让租房行业更加火爆，其中，长租公寓作为一种新兴的租房业态在租房市场中迅速崛起。 2、为什么火的是长租公寓 ？ 那么，为什么引爆租赁市场的不是别的租赁方式，而是长租公寓呢？ 一、市场需求 每年春节过后以及毕业季，就会有一大批人口流入北上广等城市。90后大都是独生子女，从90后这个词出现以后，就被赋予了“特立独行”的性格。不过事实也是如此。他们追求个性，希望掌控生活，对结婚买房也没那么看重。因此，他们希望的是租房，但租房也讲究质量。不住农民房，要个人空间，不和大妈同住。 所以，随着经济的发展和观念的转变，租房群体对租房的质量要求也逐渐提高，而长租公寓这类的提供租赁房源的公司机构来说，这就是他们的市场。长租公寓就是面向年轻群体而产生的一种租房模式。 数据显示，在深圳有将近80%的年轻人处在租房的状态。而深圳的长租公寓市场从2014年开始有起色，近两年是爆发期，就目前深圳室内长租公寓的运营商已有近100家，数量达到了10万间。 二、资本助推 长租公寓这种模式一直都存在，只是鲜少有人关注。2013年，塞富投资新派公寓，2014年雷军“烧”一亿元投资YOU ，长租公寓行业才真正地走入大众视野，之后便是各类资本的投入。 YOU 国际青年公寓：2014年9月26日获得一亿人民币的A轮融资；2015年5月15日，获得来自时代地产的B轮融资3000万美元。 魔方公寓：在2013年3月31日获得A轮融资6000千万美元；2015年5月22日获得B轮融资2亿美元，到2016年分别先后获得华平投资的3亿美元C轮融资和1.4亿美。 贝客获得Pre- A轮融资2000万元人民币。 青年汇公寓2014年11月29日获得A轮数千万人民币。 据不完全统计，有20余家长租公寓相关公司已经收获了近35亿元的融资，估计后续资本市场还会不断加大投入。 三、政策支持 房产发展，当然这也少不了国家政策的推波助澜，除了国家性的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了加快住房租赁市场的立法，允许商改住，还鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持以及资产证券化，各地方政府也推出各大条例积极响应国家号召，加快租房租赁市场的发展。 四、解决了房东和租客的痛点 对于房东来说，想要把闲置的房屋租出去，就需要靠中介。除了要给一大笔的中介费以外，还要时刻担心着自己费尽心力装修的房屋会不会被租客搞乱，自己精心挑选的电器会不会被租客弄坏，以及频换更换租客中间存在的空窗期以及催租收租的问题。 对于租客而言，找房看房费时费力，网上虚假信息多，还要担心上当受骗。很多人在追求住的安全的同时，还要住的舒服。然而资金有限，不能自己住一个单间，就选择合租。但合租可能存在安全问题，隐私问题。 而品牌化长租公寓的出现，正好解决了两方的问题。 房东可以放心地把房屋交给中介管理，租客房屋的维修清洁都不用自己负责，租客找到可靠的房源，并且在同等价格下，能租到条件更好的房间。虽然是合租，但关起门来就有自己的独立空间。 五、社交属性 长租公寓，简单来说，就是中介公司直接把业主的房屋租过来，然后进行比较精致的装修改造，再配齐家具和家电，以单间的形式租给附近的上班人士。因此，长租公寓也被称之为“白领公寓”或者“单身合租公寓”。 租住长租公寓的大部分都是年龄相仿的青年男女，他们可能会有相似的生活习惯，相似的兴趣爱好，很多人都看过《爱情公寓》，也希望自己能够居住在那样的一种公寓环境里。来自天南地北的人打成一片。所以YOU 公寓的创始人刘洋就表示，希望YOU 是一个集“住房 社交 创业”于一体的一种租房模式。 3、长租公寓的运营和发展存在哪些阻碍？ 现在长租公寓的火热程度与一年前的共享单车相似，正处于风口之上。但正如共享单车一般，长租公寓也有它的瓶颈和痛点。 一、需大量资金投入 别看这么多家长租公寓公司都获得了融资，但是算一下他们做出租房的前期需要的资金，基本是要把大部分的资本全部投进去。 从业主手中租房一定是长期租房，拿房的成本本来就已经很高了，再加上装修成本，人工费用以及后期的维修成本，更是一笔重量级的投入。还不只这些，在租房行业最怕的就是房屋空置，空置期间租金要自己出，物业水电也是自掏腰包，如果手上房源量大，光一个月的闲置就足够损失几十万。 二，运营管理困难 1、长租公寓行业刚发展没多久，大部分行业管理者都是从物业管理等行业来的，或者直接是原来的中介中提升，没有有一个完整的管理团队。在公寓运功管理过程中会涉及到装修、配置、维修、保洁等服务，都不是由企业自己内部的团队提供，而是自己花钱请别人完成。 2、长租公寓还处在开发阶段，在布局上没有规律，基本上是这一块区有一些房源，那一片区有一些房源，并且一套房会发布很多相关出租讯息，有时候会出现，这套房已经被租出去了，但是另一个人又带着别人来看房的情况。 3、在租房中，最复杂的要数房租问题，也就是盈利问题。一是业主给出的房租价格，而是给租客提供的价格，这中间就存在着房租差价。很多时候由于上一个租客退房以及给下个租客出房之间存在着时间差，就会导致收到的房租和出房时的租金存在一定的不确定性。如果，这个房租差不能与租客和业主达成共识，就会导致房屋闲置等情况。 三、融资难和政策变化 长租公寓并不是一个短期内可以看到盈利的投资项目，大多数品牌公寓融资都只有A轮，并且都只是在刚起步的2013年底和2014年期间。而获得B轮融资的公寓不超过10个。 可以看到，很多的确有很多大地产商，如万科、龙湖等开始关注长租公寓，但对于创业者而言，这并不是一个好消息，极有可能未来长租公寓市场的饱和就是因为这些大开发商的加入，致使成本资金要求更高，一般人难以入局。 国家对房产方面的政策一直都是根据市场情况进行调控的，一旦市场上发现一些不良竞争现象，政府必然会出手。而且地方不同，各地的控制标准和管理的规则都所有不同。 4、长租公寓现有商业模式 近两年市场的长租公寓可谓是百花齐放百家争鸣，主要分为以下四类： 一、地产公司直接开发 代表机构：万科泊寓、招商壹栈 万科地产和招商地产一个是知名的私企地产大亨，一个是央企的旗舰公司。这类公司就是直接利用了手上的闲置资产进行改造和升级，借助集团的力量和信用造势 二、中介转做公寓 代表机构：自如（链家）、相寓（我爱我家） 链家，我爱我家原来都是房屋中介，他们相比其他类型的机构更方便的是有客源和房源，这就是又提到之前的痛点问题，因为中介的房源没有规模，所以都是分散式公寓为切入点，分区没规律，所以在管理上比较麻烦。 三、酒店开拓新业态 代表机构：城家（华住）、窝趣（铂涛） 显然华住酒店，铂涛（七天连锁酒店）之所以选择跨界做长租公寓品牌，无非是看中了租房这个万亿市场。而酒店行业的优势在于，房源可以自己提供，有稳定的客源以及丰富的管理经验，所以在运营上会比其他类的机构更顺畅一些。 四、自主创业 代表机构：魔方、YOU 这是长租公寓市场中最分散，但是数量最多的类型。与前面三种参与者相比，他们显得最弱势，资金端不够充足，资源不够丰富，没有稳定的客源。但是，在运营和管理上，要更加灵活。因为是自创创业，所以可以很快地根据市场，政策风动改变走向，能更好更快地适应市场。 5、长租公寓中外对比 长租公寓式的多户式租赁住宅在国外更是早有先例，并且市场份额在不断增大，越来越多的大规模投资用于建设多户式租赁住宅。 美国在1960年代出现了呃REITs模式，也就是房地产投资信托基金，这被誉为全世界最先进最科学的管理方案。因此，在美国的长租公寓行业，一直沿用的都是REITs的管理模式。 并且美国的长租公寓行业已经过了最初的圈地扩张的阶段，不再追求管理规模，而是资产的管理质量。所以，他们现在将目标集中在那些租房需求量大的一线核心城市，放弃了许多二线城市的市场。 在美国，租赁是完全由市场主导，政府很少插入。但是在日本和德国，就是由政府主导为主。 在日本，很多公寓楼从设计之初，就确定了是出租就绝对不会出售的。而且日本在战后制定了一系列与住宅相关的法律，去解决中低层的住房问题。在租房问题上，也有明确的规定，说是长期租用，就一定是长期，不会出现因为房东要把房子卖掉，而把租客赶走的事情。 相比国外，中国的长租公寓行业就显得稚嫩很多。不仅市场发掘地还不够深入，也没有相应的立法来规范市场。所以，中国长租公寓行业现在还处在一个野蛮生长的阶段。 6、长租公寓未来一片大好 但不难看出长租公寓的热门和万亿市场是毋庸置疑的。即便中间存在着许多痛点和难点，就目前的情形而言，长租公寓的市场机会还是远大于可能出现在的困难。不用担心前期投入太多，得不到回报，有专业人士指出：这一行业的前期盈利比较低，但后期一定会越来越大。 所以想要在长租公寓行业站稳脚跟，就一定要做好服务。无论哪一个行业，在发展过程中，先赢得客户比先盈利更重要。7月24日，上海首批租赁住房用地正式成交，这些房子“只租不售”，这就意味着租赁时代可能会提前到来。把眼光拉长，长租公寓行业前景可能远比现在所能预见的更好。 来源：电子商务头条 作者：宰禹 |
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