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兴盛一时的长租公寓，在资本的裹挟，和跑马圈地的快感下，最终迷失了初心。✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 一位行业大佬曾说：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。如今，一连串长租公寓跑路，似乎都在“力证”那句话的正确性。当初埋下的雷，犹如推倒的多米诺骨牌，开始一一炸响。 1 枪响之后没有赢家 割韭菜的镰刀，这次伸向了与生活最紧密的租房。 自8月起，郑州至少发生了四起长租公寓跑路事件；今年以来，全国爆雷的长租公寓也达26家。这背后，是数以万计被坑害的房东和租客。长租公寓爆雷频发于多个城市之际，整个行业已是一地烂泥，它的背后，还有许许多多长租公寓，正在排队倒下。©长租公寓暴雷潮下郑州难以独善其身 这其中，许多公司成立时间都不超过一年。四川魅力公寓在郑州满打满算运营4个月，长租公寓跑路的“周期越来越短，跑路越来越快”。可见，这些公司从创立之初，就是奔着跑路去的。这种行径能风靡起来，跟违法成本低有很大关系。如果可以轻易一跑了之，为什么不如法炮制？更过分的是，业内还顺势诞生了一批专门收割韭菜的公司，甚至出现了相关的全套培训——短时间入场、适时爆雷，完成韭菜收割。今年疫情发生后，市场存量和需求发生了一系列变化，房东急于出租又想省心省事，租客为找到合适的房子焦头烂额。©租赁市场需求空间很大 这时候，自称专业租赁托管机构的长租公寓带着“高收低租，长收短付”八字秘诀来了。这背后的深意，无非是靠着“拆东墙补西墙”的游戏一直玩下去，只要杠杆加得好，长租公寓就是一台疯狂的印钞机。这样的敛财模式，像极了传说中的“庞氏骗局”。显然，它是经不起推敲的，更走不长远。于是，就出现了长租公寓公司破产倒闭、房东无处维权、租户被下“逐客令”等一地鸡毛。如果是以期限套利模式，那更像是一个金融公司；如果以圈钱跑路为目的，那就是骗子公司，通过成立壳公司，把收到的租金洗掉，然后称公司因经营不善导致破产。©“高收低阻”涉嫌套利诈骗 因为成立时是“有限公司”，最后只需赔些钱了事。可是最终，平台跑路，房东收不到租，租客不仅被赶出住所，还背上一身的“租金贷”。 2 急刹车 今年的疫情始料未及，但长租公寓所引发的维权风波并不是偶然，疫情只是一个引爆点。 在2017年各项助力政策的温暖怀抱中，长租公寓从一个稚嫩的孩童开始蹒跚学步，实现市场规模的迅速扩张。住建部数据显示，2019年一二线城市租房比例达50%，规模化住房租赁企业市场份额仅2%，住房租赁企业市场发展前景可观。©大城市流动人口居留意愿明显 在乐观的前景下，长租公寓曾经也被视作“蓝海”，互联网企业、房企及民间资本的介入，争相“跑马圈地”。但长租公寓并没有走向预期中的辉煌，而是在短暂繁荣之后迅速回归沉寂。特别是目前，长租公寓陷入“至暗时刻”，依赖高周转的长租公寓遭遇全行业的“急刹车”。曾经，中介虚假房源、出租屋品质差、房东随意拿捏租户等痛点屡被诟病。长租公寓出现时，被视为针对传统租赁市场痛点的精准狙击。©多数人租房时首选长租机构 原以为长租公寓的出现，能够改变这样的状况。遗憾的是，它似乎没有成为传统租赁市场的颠覆者，反而成了搅屎棍。“租金贷”是为了快速收回投入；“甲醛门”是迫于快周转的经营压力；“抢房源推高房价”是要快速形成规模优势；“隔断房”是要增加收入来源。这些在政策和法律边缘试探的行为，是行业蛮荒时代的见证，也是成长的代价。只是，这些代价一次又一次地转嫁到了租客及业主身上。一旦意外发生，这种犹如走钢丝一般的商业模式就会在瞬间化为黑洞，把牵连到的所有人都吞噬进去。©部分长租机构成了行业搅屎棍 很不凑巧，这次疫情带来的萧条、社会接近停摆，让长租公寓的新增租户断崖式下跌，几近堵死了扩大规模所能带来的资金。于是，长租公寓跑路，给上万房东及租客带来经济损失，也使得行业遭遇空前的信用危机。站在公正的角度上，我们不能只看到人们对长租公寓的深深恶意，也要看到长租公寓其实并非洪水猛兽，它在推进城市住房租赁发展过程中发挥了重要作用。诚然，现在长租公寓事情频发，但仍有很多人表示，并不希望长租公寓消失。
©租赁市场需求旺盛 真正需要消失的，是那些打着长租公寓名头、心术不正的投机者们。这次，希望在暴雷的风波中，能为行业筛出一些值得信赖的头部平台。当然，长租公寓目前最需要的，是重建公众对行业的信任。 3 洗牌刚刚开始 2020年，是长租公寓动荡、变革的一年。 如果用一个词来概括今年的长租公寓市场，那么“洗牌”无疑是最恰当的。这个市场从当初人人谈之兴奋，喜悦不已的模样，转变为稍显冷静的态势。这样的局面，无论对于参与其中的企业，或是租客而言都是利好的趋向。因为这意味着，市场不再是个性化、混乱化运营阶段，行业标准正在酝酿之中。
©用户需求和长租行业呼唤标准化规制 理性来看，目前爆雷的长租公寓平台，主要是分散式、中小规模的企业，这类公司门槛较低，对资金和运营的要求不高，很多是从“二房东”转化而来，这类企业跑路风险高，容易破坏行业信任，透支影响力。从行业本身的发展来看，长租公寓行业还很稚嫩，洗牌才刚开始，对于有资质有资金的房企来说，行业远没有到达红海的地步。换句话说，“洗牌”洗掉的都是“创业派”，而房企们加码长租公寓的脚步并未放缓。
©住房租赁是大趋势 2018年4月的深圳城市共创大会上，王石为万村计划站台讲故事。而万村启动规模扩张后，深圳城中村果然很快形成包括金地、华润、碧桂园、佳兆业等房企及其它公寓品牌的集聚效应。在苏州、宁波等城市，万科承建整栋旧楼打造泊寓，通过充满设计感的建筑，时尚前卫的空间，成为新的网红打卡地。透过这个不难看出，长租公寓在“城市更新”中扮演重要的人居载体，且发展空间巨大。通过逐步打破城市边界的过程，打通了圈层的互动，社区的互动。万科早期的万汇楼项目就实现了社区的互动，与城中村实现了融合。
©北京万科泊寓成寿寺社区 多年积累的品牌化与品质化产品的打造与运营经验，让不少房企系品牌在进局之前，起跑线已经比其他派系更为领先。曾以“10年180万租金”一时引起轰动的万科“翡翠书院”，开放初期就成功租出8成。像自如、万科泊寓、龙湖冠寓这种集中式长租公寓，这些头部企业在今年的危机中反而逆势增长。从8月多家关联房企发布的财报看，尽管迫于疫情压力，仍有多家规模企业取得突破，如万科泊寓2020年上半年营收突破10亿元，年内新开业房源1.89万间；龙湖冠寓上半年新开业4000间，其近三年整体的出租率也实现了正向提升，上半年出租率达到85.3%。
©三季度长租公寓规模排行榜 长租公寓目前已过了粗放发展的阶段，行业必定会向更规范的方向发展。接下来优胜劣汰，越是知名度高、控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。未来，在长租公寓市场上走到最后的只会是几家龙头品牌。那些自身资金实力、盈利能力不足的长租公寓，则会逐渐被市场所淘汰。相关数据表明，2019年中国租房人数达2.2亿。蓝皮书也显示，中国租房市场正呈现持续上升趋势，超过56%的租客将长租作为首选，而长租机构业主的平均托管时长也已近5年。预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿，整体住房租赁市场需求潜力巨大。
©住房租赁市场增长空间广阔 对于“洗牌”之后的房地产行业来说，当今租赁市场的重要程度已经完全不亚于销售市场，不少房企更将布局租赁市场形容为争夺房地产行业的“下一个十年”，无论是市场潜力还是政策红利，长租公寓行业的发展潜力都是显而易见的。只是，公寓是长周期行业，需要更长久的投入，更有耐力的玩家，更精细化的运营。对于一个新兴行业而言，跌倒是难免的，长租公寓阵痛之后更需思索前方的道路指向，因为这才是维系今后行业毅然前行的信心。
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