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NO. 1｜壹 在网上，一张玄外4个班级的生源信息表曝光。 表格里，有学生序号、姓名、性别和毕业小学。信息全面，也很精确。在此，保护隐私，做了模糊处理。因为表格本身真伪莫辩，也不具官方权威性，大致可认为是“也许有参考”的意义。因此，本文建立在表格一定程度真实基础上，仅是猜测式分析，听者听听罢了。 首先，要解释一下南京小学的“南外”定价神器，不绝对化，但很大范围里被南京家长所认同，房价也在一定程度上反映。 为什么南京小学排行榜，大多采用南外录取人数作为标准？ 因为： （1）南外的确是南京乃至于江苏最好的中学。竞赛成绩、国内高校录取、提前保送、海外名校录取等指标，综合排名最高； （2）认南外，其实是认南外的一整套录取标准。如果一个孩子能被南外录取，基本上也可以被其他名初中录取； （3）南外的录取数据，相对而言是最“透明公开”，很多家长从小学点点滴滴凑来的数据，各种比对，具备了最完整和最广泛的认同意义。其他好的初中录取数据，往往区域属性较强，不具备广泛基础的意义，而且也很不公开透明。 好了，现在玄外的录取名单相当于出来了一部分（4个班）。毕竟玄外也是中考分数层面能和南外叫板的。 盲人摸象，好歹也能摸到点真章了。 NO. 2｜贰 南外是全市范围内的普遍被认同。玄武区认玄外，老白下认郑外，老秦淮认秦外，鼓楼现在也很认鼓楼实验中学，而江宁的认南师附中江宁分校和东山外国语，栖霞的认仙林南外，而建邺认河西南外与金中河西等，很显然，其他优秀的民办初中存在明显地域性。 这也很能理解，教育存在路径依赖。 首先，我们先看南外录取情况。 近些年，南外的录取人数，鼓楼占比几乎达到68%。其他各区的总和加起来，也仅仅是鼓楼区的一半。 或者这样来理解，鼓楼区的拉力琅芳银，任何一个小学都相当于其他整个区的录取人数——除了玄武区，整个建邺、整个秦淮、整个江宁或其他区，加起来的人数，可能也仅仅相当于上述小学一两个班的录取数。 从南外录取数据上，这已经不是简单的“鼓楼领先”，而是独特的“鼓楼垄断”。 NO. 3｜叁 然后，我们再看玄外录取情况（4个班）。 从玄外4个班的名单中，经过统计，在玄外录取上，玄武区当仁不让排第一，但鼓楼区依然强大，略逊色于玄武。栖霞再次。其他区基本是打酱油的状态，人员数量随机性分布。
从这个意义上，玄武区固然优秀。但最值得关注的还是鼓楼区，在南外录取人数上遥遥领先，在玄武名校玄外的录取占比上，也只是略差。反过来，鼓楼区的鼓楼实验中学等优秀民办初中，鼓楼占比可以想象。由此，鼓楼小学的教育优势确实很大，而不仅仅是领先。 再观察玄外的录取学校：
这份名单很有意义，就在于此。因为，它印证了市场的绝妙价值。 先看第一份南外录取人数名单，北小、南师附小的南外录取人数并不多，仅看南外数据，南师附小这两年的成绩甚至还不如鼓楼的凤凰花园城小学、汉江路小学，比银城小学、汇文小学都要弱很多，更不用说拉力琅芳了，但，玄武区的小学普遍不冲外，也没特别的冲外氛围，但都很喜欢把玄外作为目标初中——尤其南师附小，录取玄外的人数摇摇领先，北小也相当不错。
结合南外、玄外的综合录取，所以——学区房房价，无论北小还是南师附小，作为单学区，其房价也有6/万+的水平。这已经相当不错了，接近双汇文的房价。 NO. 4｜肆 尽管，房价有一定的滞后性，有阶段性。但总的来说，在大城市里，房价指标非常灵敏，也非常及时。在大家才开始恍然大悟时，其实市场早反映出来了。 比如，南京家长一般都更接受小学学区房，其价值远比初中学区房要大得多。但从去年下半年开始，突然初中学区房普遍发力，上涨还是蛮明显的，很多初中单学区房的涨幅是不低的。 29中单学区房、科利华单学区房、钟英单学区房，其房价几乎是跳涨。从普遍3万多，到现在4万多5万多。 在大家意识过来的时候，初中学区房的上涨局面已经形成了，然后很多人才开始意识到初中的价值意义。 像南师附小这样的小学，又称斯霞小学，教师素质普遍高，教学科研实力强，是传统上的优秀学校。去年南外录取人数榜单出来后，很多人不理解南师附小上南外怎么这么少。其实我在去年就做了一些说明解释。事实上，南师附小的房价根本没跌，从去年年中到现在，也上涨了部分。因为，南外虽少但玄外很多。房价的变化综合考虑到了这两点。 刚流露出来的玄外录取数据名单充分说明了这点。这也间接体现了数据名单的真实性。在一些教育论坛上，充斥着屁股决定脑袋的房产中介，也充斥着为自家学区房呐喊助威的家长们，其实并不见得有多理性，真真假假，信息虚虚实实。 玄外名单，是一个很好的检验工具。一定程度上验证了南京学区房房价梯度和落差的合理性。 NO. 5｜伍 最后说一点，学区房不会永远涨，但本质还是供需关系。现在高价买学区房的，真的是教育的刚性需求了。买了学区房的，也不见得高枕无忧，没买学区房的，也依然有很多路径和机会。 但社会上有很多人对学区房充满着偏见，认为房子和教育资源挂钩是一种不公平，但实际上，如果房子与教育资源不挂钩，才会造成更大的不公平。 如果有一天，中国城市排名前列的学校都是私立学校，消失了学区房，当这一天到来时，才意味着教育资源彻底商业化，那些痛恨学区房的人会最终葬送普通家庭最后一点残余的希望。 |
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