|
上海很大， 大到很多地方我都没去过！ 因为要去丰树商业城附近看个会议空间，顺便去开业一年多的怡丰城转了转。 过去习惯自己转悠，用自己的眼光发现亮点和问题。 但刚好有一个老朋友小刘在这里工作，他见证了这个项目从孕育到出生，和长成今天样式的始末。 我问他：这个项目最大的亮点是什么？ 他说：跟我来！ 坐电梯到了五楼屋顶，正午时间，太阳烤得人都要化了。 但屋顶的水池里竟然还有几个孩子在戏水，家长们躲无可躲，我都担心池里的水要把小屁孩们给煮熟了。  其实水池旁有一个很好的休息空间，就是会员VIP室。   这个设计放在屋顶与儿童游乐在一起还是很用心的。 大一点的孩子在外面玩耍时大人可以在这里等候，隔着落地玻璃墙还可以把孩子的动静收在视野里。 外面玩累的孩子可以进来到儿童区继续游玩和看电影。  只能用消费积分置换消费时数，又是很好的消费联动。 屋顶有一片最吸引孩子的游玩区就是这个“恐龙探索乐园”，据说周末这里成了孩子们的乐园，甚至有已经搬家到很远地方住的老客人，周末也被孩子缠着，就为这只“恐龙”而来。   屋顶上孤零零地种了一棵树，绕着树建了一个观景台，爬上观景台周边景色一览无遗，虽然只是站在5层楼的屋顶。  我猜：会不会和mapletree这个品牌有关，呵呵！ 屋顶上有个大草坪，草坪上摆放着一群可爱的小白兔雕塑。 这里经常举办各种活动，我终于明白了这个购物中心为什么没有设计一个大中庭的原因了。  工程出生的小刘，特别自豪地和我介绍屋顶上两个百叶窗围挡的空间，那里就是所有设备的室外机组的家，和整个屋顶没有一点违和感，也没有破坏动线和视线。（见树图） 这让我不由想起几天前在郑州住的酒店从高层窗户拍下的一张照片，一眼望去，都是各个建筑的屋顶，屋顶组成的画面就像一个废墟组成的城市。   烈日下，小刘似乎还不愿马上进去，原来他要我看另一个独有的设计，就是这个购物中心的外墙穿了一件“风衣”幕墙，“风衣”和墙体之间是一个镂空空间，很多的空调外机、新风机等设备都藏匿在这里，“风衣”幕墙即遮羞又美观，设备的安装成本、后期维护成本及便捷性都在这件“风衣”价值里得以体现。  看完屋顶，我理解怡丰城的定位了---家庭亲子为主打。 果然进到室内，整个三层几乎都是儿童主题所有业态的大集成。 其中有一家首次引进上海来自日本的儿童游乐空间，因为对层高有特别要求，在这个项目规划设计扩初阶段，就启动了预招商，为这个项目量身设计、局部挑高做了一个城堡乐园。 从此成为这个项目中的亮点。 所以，经常有人不解为什么购物中心要预招商？ 对一些特殊品牌、必须在早期锚定，对整个项目后期招商营运有引擎作用的品牌、又有特殊工程要求的，最好在规划设计早期就确认，这样可以大大节约后期改造的成本，也不会因为工程条件限制失去了一个价值商家。 既然是家庭亲子，室内儿童游乐必不可少，但正常的层高是不能玩出花样的。 于是出现了几处2至3层的挑空空间，这在传统的购物中心设计中不常采用，因为势必增加建造成本。 当然也需要招商营运团队在早期就能提供合理的建议和需求。 小刘把我带到内部空间平面布局图前，自然还是滔滔不绝地从工程角度来解释项目的规划思路，因为项目是个正方形，所以采用了一个内八子形状，确保没有死角。这个模式倒不太新鲜。 但每个楼层的业态布局与常规逻辑不同引起了我的兴趣。 从平面布局图看，购物中心西侧靠近商务办公区从一楼到四楼90%是餐饮，问其原因为何？ 小刘说：从工程的角度考虑把所有的餐饮条件归集在一起好设计、好施工、综合造价成本低；从营运的角度考虑，因为餐饮在工作时间主要是满足商务办公区的客群，在设计上特意规划了一个长廊把办公区的人流直接导入这个区。 我不得不在心中惊叹新加坡企业做的项目在这些细节上的考量。 过去没有特别在意商业消防分区要求对商业店面门头店招的影响，小刘特意让我看天花上的消防分区处理，说实话这个我真不太懂，但确实感觉到各个门店店招的美观度和别的商场不一样。但据他说更大的价值是这样的一个设计处理，可以减少后勤消防疏散面积的要求，提升了商业使用的面积。 这些都是物业的资产价值啊！ 正遇午餐时间，餐饮出现冷热不均的人流，果然客单价超过200元的餐饮在这里已经换掉一批了，估计早期定位的时候有些偏差，除了午餐的商务人群，对周边的居家客群消费能力高估了。 到了地下一层看到绿地的G-super全球商品直销中心作为这个项目的超市主力店，里面的人气果然不足，我想这个品牌的引入也许会是这个项目的下一个需要调整的，除非绿地无所谓业绩。 周边的居民一定会更喜欢类似超级物种这类的超市。 要离开了，再看一眼这个空间，很中规中矩的一个购物中心，没有像其它购物中心一样在建筑设计上留下很多可以渲染的手笔，甚至连天蓬都改成侧采光，但灯光的补位让空间的光线依然很合适，从管理上却可以节约很多的能耗成本。 每一个建筑细节和品质都能经得起推敲，没有太多的冗余。 在商业环境过度竞争的今天，人们试图在建筑设计、内容上、体验上、场景上不断追求创新，怡丰城似乎走了一个回归商业本质的路线，踏实做好产品，满足精准客户的配套需求。 从投资的角度来评判这个项目，它应该会是一个回报不错的资产，开业一年多，业态在不断地调整趋于合理、健康，租金稳定上升。这些要素其实都是符合资本属性的资产。 做商业资产管理的人值得好好深究它的手法。 这确实是一个没啥特色， 但很耐看、又实用的购物中心！ |
|
|
来自： nathan_sha > 《上海》
