借来的物业如何征税

只此一生爱你 2018-09-03

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——兼谈本周股市

复旦大学资本与研究中心主任 谢百三教授

近期房价飞涨，人们对物业税又牵念议论起来，到底会征吗？要不要趁高房价时卖掉一套。想买者也希望征此税，房价大跌再买，故专门写了几文分期刊登。

所谓物业税，又称地产税，是对土地，房屋等不动产征收的一种财产税。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

据了解，全世界有美国、德国、法国、意大利、瑞典、西班牙、日本、韩国、新加坡、中国香港几十个国家（地区）征收物业税，其中大部分是欧美等西方发达国家。其余则有一百多个国家则未开此税。

（一）土地是借用的，房产会贬值，如何征税

我国物业税该不该征，能否征，一个关键问题是我们拥有的物业是我们的财产吗？土地出让金这么高，是个什么性质的东西，是否已是物业税一部分了，这极关键。

即我国物业税的开征首先需要面对的棘手问题就是如何处理与现有的各种有关涉及土地、房产的税费关系，尤其是与土地出让金之间的关系，有关这一方面的争论，不仅存在于是否赞成征收物业税的双方之间，而且在赞成征收物业税的一方内部也存在严重争论。有的人认为物业税应该完全将土地出让金纳入在内，有的人认为应该纳入其中一部分，还有人则认为物业税与土地出让金是完全不同的两个概念，两者不存在替代关系，不能够将土地出让金简单纳入到物业税当中来，因此，能否处理物业税与土地出让金之间的关系对于物业税应否开征至关重要。

土地出让金是指各级政府土地管理部门讲土地使用权在一段时间内（如70年）出让，让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。由此可见土地出让金理论上是出让土地使用权的若干年的地租的总和。但从本质来说，土地出让金似乎是一种地租而非税。在我国，地方政府部门一般一次性征收70年的土地租金作为土地出让金，租金的特点是有偿性，你出租金就获得70年的土地使用权。且它的多少是有弹性的，可以通过市场竞拍决定的。

物业税又称财产税，主要是正对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。税收的特点是无偿的，强制的，事先规定的，不容商议的。由此可见物业税与土地出让金的确有很大不同。而当前世界上许多成熟的市场经济国家都是采取物业税的形式。

土地出让金制在我国已行之数十年，而且的确在我国经济建设和发展中起到一些积极作用，但是其弊端也很明显，而且在我国房价高涨的最近几年尤其如此。其弊端主要体现在：

1. 由于我国各级地方政府的地方财政没有自主权，土地出让金可以一次性给地方政府带来巨大的财政收入，由此造成了地方政府想方设法出售土地来增加财政收入的短期行为。

2. 土地出让金是将70年的土地租金一次性收取，这就造成了各地财政收入在时间上的分配不公，地方政府只考虑自己执政时期的收入而不会去考虑下几期政府的收入，实质上不断地严重减少了未来政府的财政收入。

3. 土地出让金一次性带来的巨大收益是的一些地方出现了土地“寻租”行为，在竞拍中，上下串通，大作手脚，这不仅严重干扰了房地产市场的秩序，也造成了国有财产的严重流失。

4. 问题的严重性在于随着近年来房价的炒作，土地出让金的竞拍价年年上涨，动辄一块地就拍卖出10——20亿之高价，人们不禁要问，这么高的房价其实就是由于土地出让金越拍越贵，而土地出让金中是否已包括了相当部分的物业税。

正是基于以上一些原因，我国现行的土地出让金制度的确需要改革。但是对于土地出让金制度的改革并不必然意味着我们应该在近期内开征物业税。这里存在这有可能重复征税的问题。其中最关键的是物业税与土地出让金之间的关系的问题。开征的物业税如果不包括原有的土地出让金，那么物业税与土地出让金并行必然会大大加重居民的负担，更重要的是有重复征税之嫌，是非常不公平、合理的。开征物业税如果是将原有的土地出让金完全纳入在内，那么显然在相当长期内陆方政府会由于没有了土地出让金这一重要的财政来源而出现严重的财政困难，它们将全力反对此项改革。

5. 最后一个关键点是，西方发达国家在买卖房屋时，实际上是连同房地产与下面占有的土地一起买卖的，因此永久性获得了土地与土地上不动产的全部产权。而我国的法律规定：中华人民共和国的土地所有权归国家所有，即房地产买卖，只有土地上的房屋产权归业主所有，而土地仅仅是借用70年而已，没有产权的，但是土地上的房屋是年年会贬值的，（升值的是土地），而现在我国商业银行在实际操作中对于15——20年以上房产是不允许抵押贷款的（这说明它们知道房产是会年年贬值，不值钱的）。既然没有土地财产权（这在西方国家的物业税中是最重要的税基来源），而征物业税，在道理上，法理上是说不通的。

（本周股市：本周股市延续上周跌势，前三天依然大跌，最深跌幅达20.7%（从3478跌达2761），与2007年5月30大跌雷同。事后我们认为原先有几个新因素确实没考虑到：

1.3月10日——8月4日，一直没有出现过较深的调整。调整能量积蓄起来了。

2.国家股、法人股涨时不逃，跌时大逃，这个问题很严重。

3.央行一边高呼“坚定不移地执行积极的财政政策与适度宽松的货币政策”。一边确有“微调”。比如央行让商业银行认真查一查：“有无信贷资金进入股市”（肯定有）。这也就影响了市场。（据说现在这些动作已经停止了）。

4.很多人去年跌怕了，不顾一切地出逃。其实基本面不变。8月份信贷资金约为5000亿，7——8两月相加为8359亿，加上上半年的7.37万亿，达到了8.21万亿，还有4个月，以4000亿计算，全年可达9.8——10万亿，流动性是充裕的。（过春节、创业板会分流一下）；明年春又会有不少资金流入社会。相当多的人的资金无处可用，打新股，三、四个卡都打不到，存银行，利息又低。加之有通胀预期，长期国债、企业债也都跌跌不止，投在何处呢？因此，一旦市场在某个点寻找到阶段性底部，周围资金会回来介入股市。因为现在的背景与2008年极紧的额度制的货币政策时情况背景迥然不同的。