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“2016年，我曾经说过，这次宏观调控的严峻程度是不可想象的，会改变购买预期。”融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会现场表示：“到目前我们仍然判断，宏观调控政策在短期内不会放松，因此我们还非常小心谨慎，2016年到现在几乎没有在公开市场拿地，现在还是如此，安全是第一位的。”  身处严厉的房地产调控背景下，安全谨慎成为融创中国扩张的核心守则，但2018年上半年却仍实现净利约400%的同比快速增长，这就不得不佩服其前瞻性的研判能力和精准的战略布局。 孙宏斌认为，这次宏观调控严峻程度是超过任何人想象的，所以不会说很快放开，而是会越来越严峻。其次，调控长期持续以后，会让消费预期、购买预期都发生改变。他直言：“对于买房子来说，你若要娶媳妇、要嫁人等自住需求可以买；而作为买房投资的话，我觉得还是买股票要好一点，空间比买房子大很多很多。” 全年销售额大概率超4500亿 近日，融创中国(01918.HK)正式交出2018年中期“成绩单”，完成营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；归母核心净利润66.1亿元，同比大涨391.8%。此外，2018年上半年融创中国毛利率24.7%，较2017年同期增长约2.5个百分点。 经过三年的高速发展，融创中国实现了快速强劲发展，毛利率水平不断提升、杠杆稳步下降，融创现已经进入财务均衡、稳健发展的新阶段。净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数，融创中国这两项指标接近300%的涨幅，创下其有史以来的最高同比增幅。 面对着严厉的房地产调控，融创中国的经营业绩不管是放诸整个行业，还是置身于TOP10房企中，如此巨大增幅都是名列前茅。详细来看，连续三年合同销售金额实现跨越式增长，是融创中国盈利增长的根本。这标志着，融创中国过去几年的精准战略布局，似乎已步入了收获周期。 数据显示，融创中国2016年实现合约销售1506亿，同比增长120%；2017年实现合约销售3620亿，同比增长140%；2018上半年，则实现合同销售金额1915.3亿元，同比增长76%。从销售数据上，2015年~2017年三年间，融创中国整体合同销售额复合增长率超过130%；2018年1~7月，融创亿实现合同销售2254亿元，已经完成全年销售任务4500亿逾50%。 值得注意的是，2017年1~7月融创中国销售数据仅占当年销售数据的37%，下半年才是其传统销售旺季。在此背景之下，再结合融创预计2018下半年共有超过360个项目约4900亿可售资源，其2018年全年有望超额完成4500亿的销售目标。 土地储备平均成本5000元/㎡以下 房地产企业最大的风险便是在于买贵了地！孙宏斌曾公开表示，融创在具体的运营中，始终坚守着“不买贵地”的准则。 2016年底，国内不少城市的土地炙手可热，融创中国悄然启动内部预警机制，不再参与公开的土地拍卖，避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。 而针对2018年上半年的拿地运作情况，融创中国相关负责人对深蓝地产（ID：shenlanhouse）表示，公司严格执行拿地纪律，控制买地节奏和支出。并提高了拿地标准，融创目前拿地必须保证IRR高于50%，项目净利润率高于15%。 据中报显示，融创中国土地储备规模达到2.31亿㎡，总货值3.29万亿。融创中国认为，上市公司货值布局非常合理，超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市。目前，融创土储超过70%是通过收并购合作方式获取，此举有效降低了融创拿地成本，融创土地储备的平均成本只有4470元/㎡。 的确，融创是业内首家依靠大规模收购进行规模扩张的公司，也通过良好的收并购市场口碑引来越来越多的合作机构。据融创中国透露，目前该公司合作机构快速从2016年的109个增加至2018年中期203个，为融创提供一线的土地线索和发展机会。 借助整合合作机构资源，融创中国有效发挥产品、操盘和品牌优势，以更少投入获取优质土地。通过合作模式，融创2018年至今共获取土地建筑面积2920万㎡，权益建筑面积1545万㎡，综合成本仅为3620元/㎡，土储成本得到进一步下降。 在业绩会现场，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，融创未来仍将聚焦一二线核心城市为主的布局方向，继续坚持高拿地标准，仍将严格控制土地获取节奏和规模。 汪孟德判断：“过去两年，无论是公开招拍挂还是收并购，卖方预期都在一个比较高位的水平上，但是未来一两年中，卖方的地价预期肯定会往下走。”即：调控之前涨得少的区域，可能未来的地价水平不会有大幅度波动；而调控之前就涨得比较高，同时供求关系也有问题的区域，未来地价可能会出现持续下调。 手握现金874亿能覆盖短期债务 过去几年，融创中国在战略上寻求规模的增长，采取并购方式快速获得项目，而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源，这在一定程度上拖累了其过去两三年的利润率。 实际上，随着低利润项目的处理完毕，融创中国利润率也将回归正常水平。在主要经营指标快速增长、资产规模持续增厚的过程中，融创中国延续2017年下半年以来加强销售回款、提高现金回流速度的稳健财务手段。 2018年中期报表显示，融创中国总资产由去年末的6231亿元增厚至6699.42亿元，增长绝对值为468亿元，且有息债务整体下降95亿。汪孟德表示，降杠杆是融创这两三年非常确定的方向，融创的杠杆率还会持续的下降，净资产水平则会持续提升。 身处资金密集型的房地产行业，融创中国表示，上市公司始终重视现金流的安全，强化现金流管理，时刻保证现金流充足。截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与2017末保持平衡。债务结构上，融创保持长短期的合理比例配置，一年内到期之短期负债及长期负债当期部分仅753亿，现金余额足以覆盖短期债务。 今年以来，国际评级机构连续调升融创评级，融创中国也被纳入恒生中国(香港上市)25指数。深蓝地产（ID：shenlanhouse）注意到，穆迪先后在1月和6月两次提升融创评级展望至“正面”，标普于4月提升融创评级展望至“稳定”，惠誉于4月提升融创债券评级至BB-。 穆迪表示:“融创强劲的销售执行力，在一二线城市领先的品牌和市场地位，高质量的土地储备及公司充裕的流动性将支持融创的财务状况持续改善，杠杆率稳步下降，毛利率持续提升。” 与此类似，惠誉则表示:“融创中国的杠杆率将在2018年进一步下降，主要得益于强劲的销售增长和买地速度的放缓;融创的土地储备十分充足，足够支持其五年以上的发展。”如果融创中国继续执行谨慎的财务政策，且杠杆率保持在50%以下，惠誉将考虑进一步提升其评级展望。 孙宏斌：如果投资还是买我们的股票好一点 业绩会上，有媒体询问孙宏斌投资买房的建议，孙宏斌直言：“有自住需求的可以买房子，但是如果作为投资的话，还是买我们的股票好一点，空间比买房子要大很多。” 孙宏斌称：“我建议我们的合作伙伴把土地卖给我们，拿钱去买我们的股票，这样收益更高。” 对于今年以来一度收紧的宏观调控，孙宏斌坦言，现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象，而且政策没有任何放松的迹象，有些地方还在加码。其预判宏观调控政策在短期内不会放松，购房者的购买预期也会发生变化。 2017年以后，无论是融创中国，还是碧桂园、中国恒大等股票，均出现了爆发式上涨的走势。实际上，业绩表现往往具有一定的滞后性，而从近年来这类上市房企的业绩表现来看，也恰恰体现出上市公司股票价格的晴雨表功能。 在孙宏斌看来，买融创股票好于买融创的房子，更大程度上还是为自家公司股票创造积极因素，增强股东的持股信心。 当然，任何投资都是有风险的，大家不管是买房子还是买股票，其实都还是要谨慎的。
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