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来源：招商蛇口产业研究院 伴随着中国经济三十年的快速发展，中国产业地产的发展也迎来了一个黄金时代。区别于传统房地产，产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合。且产业地产更加注重产业链中上游的生态聚集，其发展模式促使地产开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变。 针对目前活跃在全国的数十家产业地产企业，根据其盈利发展模式的侧重点不同，我们选取其中最具代表性的几家进行分析： 1、华夏幸福——“产业平台模式” 华夏幸福是一家通过大规模土地一二级联动开发作为融资和增值的产业地产商。一方面，通过土地一级开发享受土地增值利润；另一方面，通过房地产开发和销售获取中短期公司发展的现金流，用来反哺投资回报期长的产业地产业务。其中，房地产销售基本上占据华夏幸福收入和利润的一半以上，仍然是盈利的大头。 分析华夏幸福的盈利来源主要分四块：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入；二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%；三是园区配套地产开发收入；四是园区土地升值收益。 表1：华夏幸福的收入分类 2、联东U谷——“地产主导模式” 联东U谷是一家国内较早从事专业园区服务运营的公司，现已形成全国性的规模和布局，在北京、上海、天津等近二十城规划开发40余个园区。2003年，联东U谷初涉产业园开发时期，主要是从事建筑模板业务，逐步转型为地产业务直到2007年以后，随着运营模式的日渐成熟，产品实现预售，并且得到银行大额贷款，同时加上自有资金，联东U谷逐渐实现了单个产业园区项目资金内部滚动。 图1：联东U谷收入三大板块 图片来源：作者整理 3、张江高科——“政企主导模式” 张江高科是一家有国资背景的企业，这类依托自身在政企关系上的天然优势来做产业地产的企业可以看做是政企主导型。。张江高科已变成一家多元化、综合化的产业综合运用商，形成了土地一级开发、园区产业地产开发销售、园区物业租赁、其他地产投资、科技企业股权投资与产业服务增值等六大盈利体系，如下： 6、产业服务增值：为园区企业提供产业服务。例如通讯服务2016年毛利超过4亿元。 同时，张江高科提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。张江高科的2016年度年报显示，当年张江高科依托科技地产与产业投资两大主营业务贡献，实现归母净利润7.27亿元，同比增长51%。利润业绩及增速均创张江高科历史新高。在利润结构中，产业投资与科技地产利润贡献并驾齐驱，投资收益实现7.97亿元，产业投资利润占比已经超过50%。 图2：张江的收入构成“6连环” 图片来源：作者整理 4、亿达中国——“专业服务模式” 亿达中国的盈利模式可以描述为：园区开发和运营分离职能剥离，专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。 亿达中国以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其他房地产开发商所拥有的商务园区项目提供运营管理服务。盈利模式从传统的出租、出售、政府补贴，扩大到专业的、定制的、按需应变的增值服务，从靠地产转化为靠产业盈利的形式，实现了从单一盈利到多元化盈利模式的转变。亿达中国首创BOT服务模式，逐渐扩大到通过产业咨询、智慧园区、技术专利等多种方式获利。亿达中国2014年开始向轻资产模式转型，在商务园区及物业项目开发及销售的业务主体地位基础上，商务园运营开发业务呈不断分离之势，形成以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营业务为主的独立板块。
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