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【前语】 1、夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，购房合同是否有效？ 2、买受人要求继续履行合同的，法院是否支持？ 3、若法院向买受人释明可以主张解除合同，买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。那么，计算房屋差价损失的时间节点又是何时？ 带着以上三个问题，笔者将通过北京市第三中级人民法院的一则司法判例，向各位答疑解惑。 1、裁判书案号：(2014)朝民初字第2763号；(2016)京03民终716号 2、案由：房屋买卖合同纠纷 3、当事人 一审原告(反诉被告)、二审被上诉人：赵某 一审被告(反诉原告)、二审上诉人：闫某 【案情简介】 2012年11月25日，赵某与闫某经中介公司居间签订房屋买卖合同，由赵某购买闫某名下涉诉房屋，房屋成交价格373万元。合同签订后，赵某支付定金5万元。2012年12月3日，赵某与中介公司共同对涉诉房屋进行网签。网签之前，闫某即表示不再履行合同。因合同履行问题发生争议，赵某于2012年12月20日诉请闫某继续履行合同，闫某反诉要求撤销合同。该案依法追加闫某配偶李某作为第三人参加诉讼，李某在该案一审2013年3月8日庭审中明确表示不同意出售涉诉房屋。2014年5月20日，该案生效判决。 法院审理认定：房屋买卖合同有效，同时认定赵某在签订合同时对闫某有配偶的事实明知，而闫某因未取得其配偶同意即出售涉诉房屋，导致合同因李某不同意出售而无法继续履行，闫某的行为构成违约。 【法院裁判】 法院驳回了赵某的诉讼请求和闫某的反诉请求。 2014年6月11日，赵某再次起诉闫某，请求判令： 1、解除双方签订的房屋买卖合同； 2、闫某协助赵某办理涉诉房屋网签注销手续； 3、闫某向赵某双倍返还定金，共计10万元； 4、闫某向赵某赔偿预期利益损失93.3万元、中介费5.6万元。 【法院裁判】 北京市朝阳区人民法院经过审理判决：解除赵某与闫某订立的房屋买卖合同关系；闫某协助赵某办理房屋的网签合同注销手续；闫某向赵某退还定金5万元。闫某向赵某赔偿中介费56000元、预期利益损失70万元。驳回赵某的其他诉讼请求和闫某的全部反诉请求。闫某不服上诉，北京市第三中级人民法院将预期利益损失调整成30万元，其他维持一审判决。 【争议焦点】 涉案房屋增值部分的损失如何确定？ 【律师分析】 通过上述案例，下面笔者将对文章开头提到的三个问题进行一一分析，并重点对“涉案房屋增值部分的损失如何确定”这一核心争议焦点问题进行阐述。 首先，关于出卖人无权处分而订立的房屋买卖合同的效力，根据《买卖合同司法解释》第3条第1款之规定，出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在《合同法》第52条所规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定有效；但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，若其他共有人不同意处分，则该合同因法律上的原因而不能继续履行，买受人只可主张解除合同，并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任。因此，法院对购房合同有效的问题是不存在争议的，即便配偶方没有签字，购房合同也是认定为有效的； 其次，在配偶一方明确表示拒绝继续履行合同的情况下，法院为何不能判决强制履行呐？原来《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”也就是说，处分房屋必须经过三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意才行。本案中，一方配偶若不同意办理网签手续，该房屋便无法继续处分。这也是为何赵某第一次起诉要求继续履行合同，而被法院驳回的原因。 最后，也是本案的核心争议焦点：如何确定房屋增值部分损失的范围问题。为何一审法院判决赵某的预期利益损失70万元（即房屋增值部分的损失），而二审中院最终判定预期利益损失30万元呐？ 在分析之前我们先来梳理一遍关于可得利益损失相应的法律法规： 《买卖合同司法解释》第29条规定可得利益损失的认定和计算应当综合运用：可预见规则（《合同法》第113条）、减损规则（《合同法》第119条）、损益相抵规则以及过失相抵规则（《买卖合同司法解释》第29条、30条、31条）等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。 在本案中，在我国法律明确规定出卖人因未取得所有权或处分权，标的物所有权无法转移，合同因法律上原因不能履行的情形下，买受人作为理性的房屋购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，买受人应当依据诚实信用原则和减损规则的规定及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大，维护自己的合法权益。从替代性购买的角度来说，如买受人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内闫某应当承担；如未在合理的期间内购买替代性的房屋，对于此后房价上升的风险与损失，买受人应自行承担。 据此，二审法院对预期利益损失由70万元改判为30万元，充分综合运用了可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，对司法审判以及律师办案具有一定的指导意义。 【法律法规】 《物权法》 第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。 商品房买卖合同纠纷之系列（一）：商品房现售合同是否以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件？ 商品房买卖合同纠纷之系列（二）：商品房预售合同签订后，规划许可证、预售许可证被撤销后，预售合同是否有效？ 商品房买卖合同纠纷之系列（三）：开发商“一房数卖”，购房者如何维权？ 商品房买卖合同纠纷之系列（六）：合同诈骗罪民事赔偿责任效力认定及处理规则 商品房买卖合同纠纷之系列（七）：开发商为规避国家信贷政策，通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的，该房屋买卖合同是否有效？ |
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