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走在乡间小道，本想着今天没啥好写的，因为特意想反而想不出来哪里可以写，就像写土增税立法调研建议一样，啥也不想写，因为哪里都是问题，让我从哪里开始写才好？洋洋洒洒写几万字？还是算了，土增税虽然是吃饭的饭碗，从规范税政本身来说，不能大修，简直应该重新立法。言归正传，今天的话题也是来自一个微友的问题，在此聊一下自己的看法，也欢迎微友们多向我提问和探讨。
今天的话题其实是三个话题：一是转让在建工程计算土增税时能否加计扣除；二是继续开发在建工程后转让的，计算土增税时能否加计扣除；三是在建工程清算怎么按房地产类型分摊扣除项目。
第一个话题：转让在建工程能否加计扣除？暂行条例实施细则第七条第六款讲，从事房地产开发的纳税人可以按照（土地成本+房地产开发成本）之和加计20%扣除。这个话题的焦点在于：1、取得土地之后开发成烂尾楼是否属于从事房地产开发；2、如果收购的在建工程啥也不干，捂几年直接转让，算不算从事房地产开发。个人认为2不属于从事房地产开发，2就是个拉皮条的，是个倒爷。因为，从事房地产开发是个行为，是从事XXX行为。这里要区分几个概念，一是什么是从事土地开发，二是什么是从事房地产开发，三是什么是房地产开发企业。很明显，一和二是行为，三是状态。一和二是正在干一件事情，不管这企业是不是房地产开发企业，只要在从事这个行为，就是在搞开发。当然，有人说中国的房地产是限制性行业，得有相关房地产开发资质，是房地产开发企业才能从事土地或者房地产开发，如果要聊这个，那么就得看是先有鸡还是先有蛋的问题了。再举个简单的例子：自建房，难道一定要有房地产开发资质或者是房地产开发企业才能干？多少三线城市或者小县城，老百姓自己有块地自己就建房了。
再来看看什么是房地产开发企业，这得看工商登记以及国土部门对房地产开发资质的要求，一般来说经营范围包含了从事房地产开发或类似描述的，属于房地产开发企业，当然公司名字不一定有“房地产开发”，也可能是什么“置业”公司之类的。所以不能简单看公司名字，得看工商的经营范围，除此之外，对于房地产开发企业，一般还需要取得相应的资质，只不过商事制度改革后，很多工商注册的前置审批事项都变成后置了。
再来讲什么是从事土地开发和什么是从事房地产开发。我在网上查了一下生地、熟地、在建工程的概念。生地是指不具备城市基础设施的土地，熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地，在建工程是指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。
那么从事土地开发，意味着顶多是将生地变成熟地。土增税宣传提纲110号第六条讲的很清楚，土地不做任何开发就转让的，扣除的只是土地成本和转让的相关税费；如果是将生地变熟地后转让的，可以扣除土地成本以及开发土地的成本，以及开发土地的成本再加计扣除20%；如果是进行房地产开发建造的，按照暂行条例的规定，可以扣除土地成本、房地产开发成本，以及（土地成本+房地产开发成本）之和加计20%扣除。这里的文件只讲到“对取得土地使用权后进行房地产开发建造的……，加计20%扣除”，可没有说一定要建造成商品房哦，我理解建成烂尾楼了也属于“进行房地产开发建造”。
好了，问一个问题：转让在建工程是否允许加计扣除土地成本？答：可以。错！是不一定。因为，只有取得土地后建成烂尾楼的，其土地成本和房地产开发成本才可以加计扣除。直接购买在建工程，不做任何开发，直接再转让在建工程的，因为没有从事房地产开发这个行为，所以不能加计扣除。或者，即便购买在建工程之后再开发的，也不允许加计扣除土地成本。这是马上要聊的第二个话题。
第二个话题：取得在建工程后未开发直接转让，或者继续开发成商品房后转让房地产的，是否允许加计扣除，是否允许加计扣除取得在建工程的成本？先说答案，允许加计扣除，但是只允许加计扣除新投入的房地产开发成本，不允许加计扣除取得在建工程的成本（发票金额）。其中，取得在建工程后未开发直接转让的，因为没付出房地产开发成本，所以加计扣除的基数是零。举个例子来说明一下：
取得在建工程后未开发直接转让的，假设允许加计扣除取得在建工程的成本，那么基本上就不用交土赠税了。因为，我可以这样做： 假设A购买在建工程的取得成本是1元，即开发票金额是1元，按1.3元直接转让给B，土增税的增值额=收入1.3元-在建工程成本1元-加计扣除20%是0.2元-房地产开发利息10%是0.1元=0元（假设利息没有发票，也不考虑相关税费），土增税不用交了。B取得成本是1.3元，直接立刻马上按照1.69元卖给C，土增税的增值额=1.69-1.3-1.3*20%-1.3%10%=0元，也不用交了。如此往复，每次转让价格再上一次取得价格的基础上按照1.3倍的价格转让就行了。0.3倍就是加计扣除的20%以及房地产开发费用的10%。如果这也可以，是不是一个征管漏洞？所以，只要是漏洞，肯定得堵上，也就是说取得在建工程之后未开发直接转让的，不能加计扣除。
同样的道理，取得在建工程后投入成本继续开发的，能加计扣除，但是只允许加计扣除新投入的房地产开发成本，土地成本不能加计扣除。接着举个例子： …… |
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