一位律师对土增税的理解

吴锦程uws6z9ya 2017-11-09

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曾几何时，小编进入一个懵逼的世界。。。

小编入职地产公司第一天参加公司会议，听着同事们口中飞出来的市调、测算、尽调、交易方案、合作谈判、配资、退出等等。。。让小编顿时开始怀疑人生，赶脚自己已进入了另一个世界。

记忆尤深的是，每次新接触一个投资项目，领导必问：有票么，多少，1个多亿，太少了。。。听得小编是一脸懵逼。当时的感觉是，这情景好像小编问黄牛有吴亦凡演唱会票一样，来得那么饥渴（小编郑重声明，此处绝无冒犯领导之意，纯属行文需要）。为什么领导问的那么饥渴，对不起，说错了，为什么它是每个并购项目经久不变的必经之问，这个票到底是啥？有什么作用？地产并购项目那么多坑这是不是其中一个呢？

讲真，这些专业用语、行业中的各种词汇确实能让刚入行的小伙伴抓墙皮，碍于未曾了解更未曾接触，严重阻碍了法律分析地产项目的深度和广度。于是小编今天打算说一说作为法律人、投拓新人以及搞地产基金投资的小伙伴应当懂得的土地增值税。

直接入正题，其实这个票主要是指缴纳土地出让金的票据，这只是个开始，最关键的是，这个票联系着一个最终的概念就是土地增值税。

首先，我给大家灌输一下法律思维，财务上的各种概念都是有法律明文规定的，我们先来看看土地增值税的法律定义，然后我们把法律规定掰开揉碎解读（请原谅小编习惯用法律依据说事的职业病）

《土地增值税暂行条例》

第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

所以，很多卖方就开心了，既然这样那我通过转让目标公司股权的方式卖地就好啦，因为我不用交土增税啦。根据前述法律规定以及分析，原则上，卖方只有转让房地产才属于土地增值税的征税范围，转让股权自然就不属于土地增值税征税范围了。股权转让不属于土地增值税征税范围，自然也就不会征收土地增值税了。

但是很多买方，尤其是开发商，他们对此未必开心，因为开发商买来土地是用来开发的，并不是炒地的，将来需要将开发好的楼盘销售出去，届时在计算土增税扣除项目金额时，仅能以该土地的历史成本为房地产开发成本，股权收购成本不能计入扣除项目金额。相当于要帮着原业主交了原本应当由他来交的土增税。

当然，开发商也不傻，在收购项目时，公司财务在做经济测算时自然会考虑到该部分土增税，并且开发商对土地增值税也是可以筹划的。

我们先来看看税法上关于土增税计算公式的规定。

《土地增值税暂行条例》

第三条　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条　纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：

财务总结土地增值税四级超率累进税率表：

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率	速算扣除系数
1	不超过50%的部分	30%	0
2	超过50%-100%的部分	40%	5%
3	超过100%-200%的部分	50%	15%
4	超过200%的部分	60%	35%

后来，财政部陆陆续续发布了很多细则，来解释什么是转让房地产所取得的收入，什么是扣除项目，相关条文如下：

1、转让房地产所取得的收入——销售额

《关于土地增值税清算有关问题的通知》

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

2、转让房地产所取得的收入——视同销售

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

三、非直接销售和自用房地产的收入确定
　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3、转让房地产所取得的收入——分期分类收入

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

因此销售收入总额首先要分期确定，然后分类确定。

4、转让房地产所取得的收入——代收费用

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计２０％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

5、扣除项目

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
　　(一)取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。
　　(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　(四)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（营改增后，扣除项目中不包含企业转让不动产缴纳的增值税。）
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

当然，不从土增税清算角度出发，单从掌握理解增值税概念的角度，我们对上述法律规定进行简单粗暴的理解，形成下图：

懂得了土增税的基本概念后，我们还要了解土增税怎么计算，懂得了怎么计算，你就知道了怎么筹划了。

财务总结计算土增税公式：

土地增值税额=增值额*税率-扣除项目*速算扣除系数

数学老师推导公式可得：

土地增值税额=（转让房地产所取得的收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数=转让房地产所取得的收入*税率-扣除项目（税率+速算扣除系数）。

嫌看字麻烦的小伙伴，你也可以看表格，这样更清晰直观：

级数	增值额与扣除项目金额的比率	应缴纳土地增值税
1	不超过50%	30%转让房地产所取得的收入-30%扣除项目
2	超过50%-100%	40%转让房地产所取得的收入-45%扣除项目
3	超过100%-200%	50%转让房地产所取得的收入-65%扣除项目
4	超过200%	60%转让房地产所取得的收入-95%扣除项目