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这两天，广州PLUS发现，多个群里流传着一个《重磅！国务院：允许商业用地调整为居住用地》的消息。 不少网友都在质疑：这是真的吗？
无独有偶，近期国内多个城市相继发布商业办公用房可改建为租赁用房的文件。
佛山市最近文件
北京市顺义区最近文件
安徽省最近文件 有人问，广州会不会也在近期发布相应政策。实际上广州早在2017年《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中就提到过这事儿，不过当时人们的关注重点都放在了租购同权上。
2017年时广州发布的政策就提到这事 文件一出，不少人举臂欢呼：国家这下要正式放开商改住啦！ 等等，我们先捋一捋，这多个城市颁布的文件中，均提到了国务院于2016年发布的一个通知。
2016年国务院颁布的文件中表明：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。 所以，我们首先要明确：国家支持的并不是“商改住”，而是“商改租”。 商改住指的是将商业办公用地改变为居住用地进行销售，而商改租指的则是将商业办公用地改变为租赁住房。 明确了概念之后，咱们再来谈谈商改租这事儿。 事实上，早在今年1月份，上海已经就商改租进行了试水，三栋商住楼正式调整为租赁型住宅，从土地属性上就进行根本性的调整。
上海首批商改租的落地，确定了商改租从“纸上”到“地上”的可能性。 而现实中，商改租这些事其实也一直存在着，绝大多数集中式长租公寓品牌均是自持或寻租商办类项目后将其改造成长租公寓，这套模式已经存在了多年。 只是近期多个城市商改租政策的相继出台，又把这事推到了风口浪尖。 商改租政策，归根结底是推进我国租赁市场发展的一个举措，提高市场中租赁住房的供应量，减轻租房压力。你可以说这是在为租售同权的全面推进做铺垫，但从根本上讲，这个政策最主要的目的，还是为了加大租赁住房的供应量。 随后，广州PLUS也就此事咨询了地产经济学家邓浩志，邓浩志先生表示： 发展租赁市场这个问题，已经提出很长时间了，但是租赁市场的发展始终不如人意。其中一个原因就是：没有增加土地进入市场。 原来是从商品房里拿一部分出来，但这种做法就减少了商品房供应，导致供应更加紧张。而商业产品本身存在供应过剩的问题，所以现在考虑让商业部分转成租赁。 现在提出的这个“商改住”，只是使用性质改变，产权性质并没有改变。 那么，有没有地方允许商改住呢？答案是有的。 6月29日，石家庄市政府网站上发布了《石家庄市人民政府办公厅关于进一步推进商业服务业用房去库存的意见》，对于商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域，允许商业服务业设施用地申请调整为居住或其他用地性质，调整为居住用地的比例最高不应超过原规划商业服务业设施用地面积的70%。
石家庄正式落实允许商改住，实际上又为中国的土地市场提供了另外一种可能性： 在需要去库存的情况下，商改住这种做法是可取的。 目前看来，2016年国务院颁布的这则文件到了现实里，已经走出了两条路： 一是当地商业住房库存大的，开始落实商改住政策。 二是商业住房不需要去库存的，走了另外一条“商改租”的路。 商改租和商改住，看似分道扬镳，其实殊途同归：给商业项目打开了一个豁口，提供了更多转变的可能性。 在越来越多土地出让时搭载商业用地的背景下，如何对这些商业用地进行盘活成为了一个老大难问题。而无论是商改租或是商改住，都为商业用地提供了一个发展的新方式。 与此同时我们也要考虑，在盘活商业用地的过程中，会不会剥夺了原有住宅的商业配套？而商业用地被新赋予的居住功能，又能否带来真正符合住房者需求的居住体验？这些都需要进行更深入的思考。 |
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