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看了大家来一下年终总结，我也心痒难耐，虽然是小地主，从2013年春误打误撞进入地产投资，做起了小地主，后来因时间精力(在美国读博)中间停止做两年(2015，2016没有出手，做其它的事情)，导致总体收益没有那么高，规模没有急剧扩大。 2017年的主要战绩是，出手了两栋房，购入了两个豪宅。 1.出手房产一：SFH，2013.5购入，3.4万现金拿下，中间以$1000/month出租，收入大概$20k，维修以及房产税等支出大概$10k，2016.12放在市场上卖，两周后收到offer，2017一月底成交，7.5的价格卖掉，除掉各项费用经纪费，到手6.2，毛利润3.8万刀(两年半时间)，年均投资回报约50%。 2.出手房产二: Duplex, 2014.8以5.5现金拿下，花1. 5修好，出租收入1500/month,租一年半，租金收入3万，自住一年多时间直到2017.11月份以17.5的价格卖掉，中间自住时租金收入两万，租金合计总收入5万，卖掉除掉各项费用以及经纪费用等，拿到16万，因此3年3个月，毛利润是(16 5-1.5-5.5)14万，年投资回报约75%。这个房产其实还有很大的升值潜力，因为急需用钱，才以白菜价处理掉，心里有点可惜，但是无可奈何。 因为是学生，没有工资收入，只能以现金买房，导致回报率偏低，如果能够贷款买，回报率会是目前投资回报的4倍。 3.豪宅一: 4600sqt, short sale,买价26万，投入5万修好，现在市场价值55万，资产净值24万。修好后，当做度假屋出租，曾经以$1000/night租过好多晚上，最火的一个月租金收入1.1万美金，不过其它月份平均4000/month租金收入。不过房产税挺贵，$10k/year，打算再持有三五年，到房市非常火爆的时候出手，估计能够卖到65刀。 4.豪宅二: 3800sqt, foreclosure,面湖顶级学区，最贵豪宅区(周围对面基本都是百万以及几百万豪宅)，买价42.7，修理7万，现在市场价值72万，资产净值约22万。这个区是全市最好的区，周边都是顶级豪宅，房产特点是每8年左右增值50%，持有三五年，房产估值会到100万(目前city估值73万)。不过房产税特别贵，$21K/year，如果长租收入，5000/month，短租收入约$10k/month，正在犹豫是否该持有三五年出手，还是目前立即出手，拿到目前的净值20万左右。(这个房产交易，自己没有出首付等，基本借别人的钱，属于空手套白狼，但是中间发生很多的事情，各种狗血不顺利的事情出现，导致一夜之间白了好几根头发，但是最终得到解决。) 其它房产收入，曾经以2.4万在2013.5买下来的一个duplex，今年租金收入5.2万刀(去年是4.3万，请不要质疑这个数据的可靠性，我是怎么做到的, 因为会有报税，有记录，有每月流水)，我想租金回报率年达到200%，倒是也是付出了大量时间和精力，感觉很不划算，打算卖掉这颗大白菜。 我知道本论坛很多老地主，投资大佬，收益颇丰，我的这点投资回报不会放在眼里，没有任何惊艳之处。此贴也不是炫耀贴。只是对目前的两套豪宅，怎么处理以期实现最大化，犹豫不定。目前初步打算立即处理掉豪宅二，持有豪宅一三五年，到高点时再抛售。请问各位投资高手有何高见。在此表示感谢。 个人打算几个月内离开目前所在城市(中西部)去加州硅谷等工作发展。目前所在地没有很大发展前途，工作机会也不太多，也不是很喜欢目前周围一片无极的庄稼地，开车几个小时都是一个样，虽然芝加哥就在附近。 个人经验总结: 1.买房产投资，要做好最坏的打算，很多不顺利的事情发生，是因为你不知道你不知道，要留有预备金, 否则你的利润回报会大打折扣，被迫贱卖资产。其中我的第二个房产就是被贱卖，至少少卖5万刀。 2.不要借高利贷，宁愿少赚或者不做。如果你有十足的把握，能够尽快的刷掉这个包袱。 3. refinancing的时候，很多银行不支持以公司名义LLC的重贷，房产需要转到个人名下，才能做重贷。 4.估价师很多是混蛋，很可能会搞砸你的重贷。如果估价结果不理想，要尽快重新找估价师重估，不要让原来的估价师修改估价(appeal)。 5.很多contractor, handyman是渣子，美国社会的毒瘤，十个人中九个骗，跟他们打交道要非常小心。如果你想利润最大化，最好有可靠的装修团队。签订合同要小心，规定好完工日期，如果完工不了，要有处罚条款，否则你会等着哭吧。 6.很多房产众筹网站不靠谱，挂羊头卖狗肉，本质是Hard money lender披上了一层互联网的外衣，从他们那里拿钱，和传统银行没有什么区别。我在这上面吃了大亏，浪费了我很多时间和机会。 7.大家以后想暴富，成为地产大亨，要做房产投资链条的高端，不要做最低端。最低端的就是买房出租，赚租金和房产升值(如果这句话冒犯了大家，请原谅)。房地产投资的高端具体指哪些，我想这里很多地产前辈会知道，请大家补充经验交流。但是你想财务自由，老有所依，做投资房是不错的选择。 如果你有100万现金，找到合适的点和房产投资项目，很容易实现月净收入1-2万的目标，实现初步的财务自由。 8.房产投资最好走向传统银行低利息借贷的途径购买房产，实现财富的逐步积累，假以时日，财富会非常可观。经过今年的大风大浪，我以后会稳健些，不要追求100%以上的回报以冒很大的风险。比较好的地产投资模式是，有一份稳定的高薪工作，在业余时间做房产投资，这样融资成本比较低，风险也比较小。 9.房产要合理配置：房产财富的增加，主要是靠房产净值的增加，租金的收入积累还是比较慢的。一个好的投资标的，在很短的时间内 (几个月到一到两年)，可以实现利润和财富的快速增加(比如20万, 50万，几百万)，但是如果要利用租金，积累出十万，那需要多少时间以及房产啊。但是白菜有高的现金流，白玉房有高的净值，如果合理搭配，有充沛的现金流，能够充分实现白玉房的增值， 降低风险，实现投资收益最大化。 10.地产投资起步阶段，借贷最好和本地的小银行，而不是大银行打交道。因为本地小银行贷款政策比较灵活，审核标准相对宽松。我是非常憎恨和Wells Fargo打交道的，每次试图跟它借钱，给的答案都是No,毫无预兆的关闭我的账户以及信用卡，虽然我的第一个银行账户和第一张信用卡是从wells fargo办理的，用了那么多年。 总之，今年的目标(实现家庭财富增长50万刀，包括收入和资产净值)没有全面的实现，但是实现了及格目标(30-40万刀，近20万刀的收入以及30万左右的资产净值增加)。期待在接下来的5年左右时间，挖掘更好的投资项目，通过资产的再投资和合理分配，实现年稳定收入100万的目标(年收入以及资产净值)。 |
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