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▌撰文 ／李颖珺 背景和现象 在我国，不动产以登记为准，原则上，登记的产权人是谁，房屋就属于谁所有。但是，有一种例外的情形，夫妻法定共有。 婚后购买的房子，无论登记在丈夫还是妻子一方的名下，都属于夫妻共同财产，除非双方有特别约定，除非登记产权人能证明是以自己的个人财产出资。这是由于婚姻法规定了婚后所得收入和财产实行“法定共有”。登记产权人在处分共有房屋的时候，不能侵犯配偶的产权份额。 很多地区的房管部门在审核房屋买卖或赠与的过户时，并不审查产权人的婚姻情况，房屋是否夫妻法定共有（房屋部门没有实质审查的义务，也担不起这么大的责任）。有些人不清楚夫妻法定共有的规定或者是故意钻空子，导致夫妻共有财产被一方擅自处分。 夫妻法定共有与继承的关系也非常密切。主要有三方面，我们在后面会详细讲述。 真实案例 我们先来看三个案例，分别涉及房屋买卖、赠与和继承。 郑先生婚后买了一套房子，登记在他一个人的名下。妻子是家庭主妇，没有收入，郑先生认为房子是自己赚钱买的，自己说了算，他后来将房屋卖给了王女士。 没想到妻子发现后，起诉要求分割售房的款项。 黄女士婚前购买了一套房屋，婚后几年，还清了贷款，涂销了按揭。黄女士因与丈夫涂先生感情恶化，于是将这套房屋赠与过户给母亲，涂先生起诉要求撤销赠与。 黄女士困惑又愤怒，房子的首期款和月供款，全部都是我支付的，我把房子给谁，跟老公有什么关系呢？ 吴小姐的父亲于七年前去世，最近母亲不幸也走了。母亲名下有一套房子，吴小姐是独生子女，母亲的父母也去世了。吴小姐去公证部门和房管部门办理继承手续时，公证员告知要分别提供其父亲、母亲的亲属关系证明。 吴小姐很奇怪，这套房子跟我爷爷奶奶有什么关系呢？ 法律分析 第二个案例是关于夫妻一方擅自处分夫妻共有房产。 有些人以为，钱是自己赚的，与对方无关。但是婚姻法及司法解释明确规定，婚后一方所得，包括工资、奖金、住房公积金、租金、经营收益都是夫妻共有的。所以，一方用这些钱买的房子，属于夫妻共同房产。 对于婚前购买、婚后还贷的房屋，另一方享有一定的产权份额，即婚后还贷及增值对应的部分。除非房屋的产权人能证明自己婚后完全是用个人财产来支付购房款或月供款。 郑先生未经妻子同意擅自售房，妻子有三个选择：
黄女士的房屋虽然购于婚前，用自己的钱支付了首期款，但是婚后的月供款，法律推定为黄女士和丈夫共同偿还。 第三个案例，吴小姐母亲名下的房屋，是吴小姐母亲和父亲婚姻存续期间，单位分的房子，属于夫妻共同财产。这个房子，有百分之五十是吴小姐父亲的遗产，有百分之五十是吴小姐母亲的遗产，吴小姐父母都没有立遗嘱，所以按照法定继承来处理。 吴小姐父亲的法定继承人是吴小姐的爷爷奶奶、吴小姐母亲和吴小姐，四个人各占百分之五十份额的百分之二十五，也就是八分之一。吴小姐母亲的法定继承人是吴小姐的外公外婆和吴小姐，由于吴小姐的外公外婆都先于吴小姐母亲去世，故吴小姐母亲的百分之五十的份额由吴小姐一人继承，吴小姐母亲继承吴小姐父亲的八分之一份额也由吴小姐一人继承。 最终，房子的分配比例是，吴小姐的爷爷奶奶各占八分之一，吴小姐占四分之三。 夫妻法定共有与继承的关系同样非常密切。 主要有三方面： 第一，一方订立遗嘱时，处分了属于配偶的法定份额，这部分遗嘱是无效的。 第二，夫妻甲乙先后去世，对于两人共有的房产（包括其他财产），必须首先办理甲的遗产继承分割，然后再办理乙的遗产继承分割。 第三，一方在婚内继承、接受赠与所得的财产，属于夫妻共同财产，除非被继承人、赠与人明确只属于其一方所有。 婚后所得财产法定共有制度，是基于夫妻之间密切的人身关系，夫妻一体化的理念，也是家庭这个社会最小经济单位积累财富、实现生儿育女、养老送终、抵御疾病意外风险等功能的需要。通俗地说，过日子嘛，吃喝拉撒都要花钱，哪能算得那么清楚。 然而，现实当中，有不少夫妻日常开支实行AA制，完全不清楚对方的收入情况，有些夫妻的赚钱能力和对家庭的经济贡献差距很大，有些夫妻，一方勤劳节俭，一方挥霍浪费。 离婚分割财产时，对共有财产原则是平均分割，这就让其中一方感觉非常不公平。 我曾经代理一个很极端的案例，男方用每个月的工资偿还房贷、车贷，孩子由男方的父母在外地带，女方连孩子的生活费都没给过。女方是保险代理人，居然在五年间花了七十多万购买保险。 法律是一种制度，然而现实情况千差万别。婚后财产法定共有，深刻地告诉人们，婚姻在经济上的收益与风险。 律师锦囊妙计 第一，避免发生法定共有： ❶ 双方签订书面协议，明确约定财产的归属； ❷ 婚后用个人财产出资购房，保留好资金链证据，避免发生混同； ❸ 婚后自己父母出资，登记在自己一人名下的房产，属于个人财产，保留好父母出资的证据。 第二，防止配偶擅自处分共有财产： ❶ 登记在配偶一人名下的房产，加上自己的名字，这是最保险的； ❷ 要求配偶将房产过户到自己名下，约定成为自己的个人财产；前面这两种做法，都必须得到配偶的同意及配合，所以很难做到； ❸ 发现配偶擅自售房，根据买卖交易进行的阶段，采取不同的对策，尚未过户的，到房管部门进行异议登记，书面通知买方及中介，委托律师发函及交涉，申请法院查封房屋，起诉配偶和买方，要求解除合同。已经过户的，起诉配偶和买方，要求确认处分无效，返还房屋。买方构成善意取得的，起诉配偶，要求分割房款。 第三，如果父母想把财产留给自己的子女，又不想便宜子女的配偶，那么很简单，在遗嘱或赠与协议中，写明财产由自己的子女单独继承或接受赠与，与其配偶无关即可。为避免纠纷，遗嘱或赠与协议最好进行公证。 法条索引 《婚姻法》 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一） 第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： 《物权法》 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 第四条 婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外： (一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的; (二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。 第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。 第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 《继承法》 第二十六条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。 遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。 第十条 遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见 38.遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。  |
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