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上海开埠后，以资本增值为目的的房地产业开始发展。以外商为主的房地产业在租界兴起，上海成为国内房地产业出现最早，并粗具规模的少数地区之一。外国人在上海租界，通过“永租”形式取得土地实际所有权，为房地产开发创造条件。小刀会起义，大批上海县城居民涌入租界，外国商人乘机竞相建造简屋，高价出租。以此为契机，外商引入英美等国一整套房地产投机买卖、出租、抵押贷款、发行股票等经营方式。清同治九年（1870年），英商德和洋行在上海最早经营房地产业。此后，带动一批外商房地产企业，并积聚巨额资本，外商房地产业成为租界的支柱产业。到1921年，每年房捐地税占租界财政收入一半以上，最高达75.2%。房地产业在聚敛巨额财产的同时，为市政建设和公用事业建设提供财力，加快上海的城市化进程，也引起上海土地管理上的变化。特别是原有的土地产籍、发证由县署掌管，以收取田赋为管理目的，日常土地买卖、典押等事务由地保、图董、册书经办。开埠后，在租界内外商“永租”土地事务变成涉外事务，并改由上海道台管理。又因租地业务发展，道台设地产专职机构会丈局。同时，道契附有明晰的地块图。民国建立后，外商租地又由外交部特派交涉员处理，并领导会丈局。清末民初，各地富商豪绅避难上海租界，并投资房地产，上海房地产业又得到较大发展。光绪二十四年（1898年），上海第一家华商房地产企业树德房地产公司开业，华商房地产业开始与外商房地产业一并成为上海重要产业。 1919～1931年，上海房地产业极度发展。房地产企业进一步增加，房地产业主公会会员单位发展至200家，外商、华商分别达140、60家。上海标志性的城市建筑轮廓线基本形成，建成外滩大楼群和市中心数十幢钢筋混凝土结构高层建筑。基本形成以石库门房屋和新式里弄住宅为主的富有上海特点的城市居民住宅区。引起房地产管理的变化。上海特别市成立后，市政府设地产专职管理机构土地局；各驻沪领馆兼办理洋商租地；公共租界和法租界设有土地估价委员会、地产委员会等机构，分别管理有关房地产事宜。1937年上海沦陷后，外商退出上海房地产市场。华商房地产业因避难上海租界的外地难民剧增，出现短暂繁荣。新开办30多家房地产公司，建成一批新式住宅区，同时在市区周边出现大批棚户区和“滚地龙”住所。抗日战争胜利后，受恶性通货膨胀冲击，房地产业衰退。1949年，全市有各类房屋4679万平方米。房屋等次悬殊，有大批花园洋房、新式公寓，同时，有占全市房屋面积1/3的旧危房屋，还有大量棚户、滚地龙。居民居住条件相差悬殊。 |
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