土地增值税的几个常见问题（纳税人关注度较高）

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关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题

根据《土地增值税实施细则》的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

　政策法律依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

2

关于土地增值税预征率问题

虽然是否预征土地增值税由省、直辖市的税务局决定，但一旦决定预征，预征率则必须按总局规定，不能自行确定征收率。

按规定“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

　政策法律依据：《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)

3

关于营改增后，土地增值税预征的计征依据是否包含增值税的问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

　　适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

　　适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

　政策法律依据：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：

4

关于预征土地增值税税额的计算问题

假设纳税人所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该纳税人应缴纳预征土地增值税的计算步骤如下：

　　第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税

　　预收款÷(1 10%)*3%=预缴增值税额

　　第二步、计算土地增值税预征的计征依据

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　第三步、计算土地增值税预征税额

　　土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率

5 

房地产开发企业有下列情形之一的

税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

  核定征收率原则上不得低于5%。

6

税务机关核定的纳税期限

应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

　　政策法律依据 ：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号）

　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)