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不论从进场时间还是规模看，魔方都算得上公寓业的头部玩家，其产品策略、运营模式、融资手段都是走在行业前列。但距上一轮资本市场融资已2年多，魔方未来走向如何？2018年6月，郑南雁担任魔方集团董事长，双方能否“相互成就”？ 魔方在资本市场的野心  1 从2013年开始，魔方公寓开始借助风险投资获得资金，并在之后的几年连续获得投资方加投。2013年获华平6000万美金B轮融资；2015年，华平追加近1.4亿美金投资；2016年完成由中航信托领投、华平跟投的C轮3亿美金融资；2017年，魔方首单ABS获准发行，募资3.5亿元。  至今魔方公寓已经获得超过30亿元的投资，成为国内最大的长租公寓投资标的公司。但随着融资的获得，以及快速扩张，魔方公寓近年来基本处于亏损状态，2013年总资产2.84亿，利润亏损0.37亿，获得融资后大幅扩张业务，2014年经营活动净现金流进一步下降，2015略有回升，但仍然处于亏损状态。从经营利润来看，魔方项目的毛利润在30%左右，随着规模效应的体现，魔方公寓的经营状况在慢慢变好，如果在不大幅扩张规模的情况下，其经营数据会更加“漂亮”，预计2017年营业收入达到4亿元。
 然而魔方在资本市场的动作远不止这些，魔方公寓还通过资产管理公司的募资，以及众筹加盟费获得资金支持。魔方成立了上海蓝山资产管理有限公司，首期计划募集资金30亿元。公司背后的主要股东为魔方公寓创始人以及中航信托，公司的主要业务就是进行城市存量房资产和烂尾项目的收购并持有，然后通过“包装”后形成长租公寓产品推向市场。对于魔方而言，资产收购业务，低价获取房源的同时，为未来对接资本化市场打下基础。
 目前，2年半已经过去，摆在魔方前面的现实却是，当初贷出的钱，现在大都封闭期已过，要连本带息还回去。而资管新规的持续收紧，让其部分信托产品和资产证券化产品未来的发行变得晦暗不明。而郑南雁的入场，更多是希望通过其光环加持和系列运作，最终也是将其推向更广阔的资本市场。 回顾魔方投资和布局策略 2 截止2018年6月，魔方公寓至今已落地20个城市、门店数百家、房源量4.5万间。
 为了扩展市场占有率，针对市场的不同需求面，魔方先后推出了三个产品，分属住宅租赁中的不同市场，目前从体量上来看，魔方公寓占比在70-80%之间，魔尔公寓及9号楼占比分别在10-15%之间，在租金方面，定价的标准参考地段、区域市场、以及周边租金情况，与市场相比溢价在10-50%不等。
魔方通过对不同市场的覆盖，将产品导入细分市场中，以此获得更高的市场占有率，相比其他公寓品牌而言已经先行一步。
   在城市的布局进入上，魔方公寓有着自己的评估标准，主要包括，城市的等级，人口（核心指标）、经济、产业结构、城市更新等。 城市量级：在城市量级的要求上，一般考虑一线城市及重点二线城市 人口状况{核心}：人口必须是净流入的，通常情况下常住人口要具有一定的增长水平 经济状况：通常参考当地GDP情况，GDP发展较好是一个重要指标 产业结构：关注城市的产业结构，关注白领人群的量，以及产业人群的收入情况 城市更新：城市更新程度快，规模力度大，获得房源的机会越大
在拿房策略上，早期当房源价格还较低时，魔方公寓主要采取租赁的方式获取房源，随着进入长租公寓领域的企业越来越多，魔方公寓利用自身的管理经验，采取与第三方合作或管理输出等方式获取房源，其次盘活城市存量资源，自己持有物业开展业务。从资产重量来看，租赁、合作、品牌数据轻资产运营，而持有则为重资产运营。
 在魔方旗下主要有三种业务形态，即长租公寓租赁、“公寓 服务”及资产管理，三者将运营资源的相互供给配合，以长租公寓租户为目标客户群，打造业务链条的循环闭环，从而形成魔方公寓当前的业务盈利模式。
 而未来，魔方的业务主线还将是长租公寓本身，但是增值服务业务以及资产管理业务也将会逐渐壮大，形成公寓 服务 资本的格局。
总结 3 在众多品牌公寓还在关注针对中端市场的“白领公寓”时，魔方公寓的触角已经布局了高端和低端市场，这对于未来市场份额的占有有着较好的先导优势。纵向来看，魔方的成长史几乎跟资本进入轨迹一致，资本市场受到重重收紧后，魔方前进的脚步也明显放缓，从魔方计划2018年拓房5-8万间可见端倪，2018年已经过去一半，但传说中的大刀阔斧并没有看见，完成的房源量也仅增寥寥。事实上，过渡依赖资本市场不仅是魔方的问题，也是整个行业的缩影。
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