买卖拆迁安置房过户纠纷的合同解除

相对于一般的商品房而言，拆迁安置房的整体品质往往较低，小区的环境一般。正是因为如此，拆迁安置房的买卖价格也就比一般的商品房买卖价格要低，有很多收入水平一般、经济相对比较困难的人会去购买拆迁安置房。但是，对于买卖拆迁安置房来说，常常是在房屋买卖双方交易时，卖方的房屋产权证还没有办下来，所以在合同中一般都会约定：等不动产权证书办下来后由卖方协助买方办理房屋过户登记。

2016年开始，南京的房价飙升基本上是一天一个价，拆迁安置房的价格也随之水涨船高。2015年只售5000元/㎡的房子，在2017年就可能卖到18000元/㎡，由此引发了大量的拆迁安置房过户纠纷。为解决这一历史遗留问题，只要没有特殊的情况，法院基本上是倾向于判决卖方协助买方过户。所以，这类案件中律师代理的自然也基本上都是卖方，很少有律师去代理买方。原因嘛，也很简单，因为代理卖方容易，代理买方难。

案情简介

笔者之前就接到一个拆迁安置房买卖纠纷，并且笔者的当事人是买方。为尊重和保护当事人的隐私，文章中出现的名字均为化名。

2015年3月2日，刘二娃和张二娃、翠花签订了《房屋买卖协议》，约定张二娃、翠花将位于南京市某区某街道的一处房产（下文简称涉案房屋）出售给刘二娃，房价为450,000元。等涉案房屋的不动产权证办下来后由张二娃、翠花协助刘二娃过户。

2015年3月9日，刘二娃将房款全部交付给张二娃、翠花。张二娃当天将钥匙交给了刘二娃。

此后，涉案房屋的不动产权证办了下来。但因房价暴涨，张二娃和翠花拒绝按照合同的约定将涉案房屋过户给刘二娃。刘二娃因此一纸诉状将张二娃、翠花告上了法庭。

后经了解，涉案房屋的不动产权证登记在张二娃的父亲张太娃的名下。刘二娃又向法庭提出，将张太娃追加为被告。

庭审中查明，张太娃一直在外地务工，半个月回家一趟。在得知张二娃、翠花擅自将房屋出售给刘二娃后，张太娃极力反对，并登门要求刘二娃退还房子。刘二娃称退房子可以，但是张太娃要把购房款全部退回来。张太娃回复自己没有钱，但是愿意去攒钱，此事便一直搁置。

案情初析

案件起初看起来非常简单，就是个普通的拆迁安置房买卖合同纠纷。按照一般的思路：张二娃、翠花卖房，刘二娃买房；刘二娃按照合同的约定付了钱，张二娃就应该把房子过户给刘二娃。现在因为房价暴涨，张二娃、翠花就单方面违约，拒绝协助刘二娃办理相应的过户手续，刘二娃自然就有权起诉张二娃、翠花，要求张二娃、翠花协助过户。理由嘛，也很简单，那就是《合同法》第6条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

说到这里，笔者忍不住想吐槽一下：“诚实信用原则”是民法的“帝王条款”，也是个万金油，实际操作中存在着被滥用的情况，很多模棱两可甚至是法律工作者想不出相应的规则进行说理时就套用诚实信用原则。这就像“精神损失费”，只要被侵权了，甭管是违约了还是被骂了或者是谈恋爱被甩了，当事人咨询笔者时都问能不能主张对方支付精神损失费，殊不知可以主张精神损失费的几种情形最高院早就规定好了。［1］

扯远了，言归正传。律师说到底就是个服务性行业，思维逻辑从来都是以结果导向，案子什么意见怎么处理主要是看当事人怎么想，想达到什么结果。本案中，张太娃、张二娃、翠花三人的意愿很简单，钱退给刘二娃，房子我拿回来。

法律分析

有人会问，这个案件事实那么清楚，白纸黑字签着，被告铁定是败诉的，这个案件还怎么处理？张二娃的目标怎么实现？本案的抓手点在哪儿呢？

——合同无效

在检索后比较分析了类似案件的裁判文书后，笔者发现，为了达到返还财产的效果，有人主张合同无效。原因是卖方没有处分权，所以合同无效。且不论拆迁安置房买卖纠纷不符合《合同法》第52条规定的五种情形，该抗辩理由也被《买卖合同司法解释》第3条第一款否定。［2］另外，司法实务中，法院对合同无效向来持保留意见，江苏高院曾经出过一项指导意见，除非证据确凿，否则法院不能轻易认定合同无效。所以说，主张合同无效这条路是绝对不行的。

——合同解除

我们首先要明确，张二娃他们想保住房产，从根本上出发就是让合同对双方不发生拘束力。当然，这个思维的出发点也有人想到了，不过抗辩的理由选错了。他们选择了确认合同无效，所以败诉。可是合同不发生效力不仅仅只有确认合同无效，还有合同解除。合同解除正是处理本案的处理思路。

在展开论述前，笔者对于刘二娃要求追加张太娃为被告的裁定不予认可。本案中涉案房屋的所有权并不归属于张二娃和翠花，而是张太娃。那么我们就要考虑一个问题：合同是张二娃和翠花签的，现在出现违约，刘二娃把张二娃和翠花告了，这个不存在争议。张太娃则是案外人，刘二娃把张太娃追加为被告却是缺乏法律依据？当然，这个涉及到追加被告和追加第三人的区分，我们以后再说。

合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。《合同法》第94条规定了合同解除的五种情形。［3］结合本案案情，笔者认为要想达到合同解除的目的，买方只能应当以《合同法》第94条第四款为出发点，也就是以合同目的不能实现为主要抗辩事由。

庭审中查明的事实是，涉案房屋归属张太娃所有，张太娃对张二娃和翠花卖掉自己房屋的行为是不知情的，即，张二娃和翠花对张太娃的房屋处置属于无权处分。说起无权处分，就非常容易让人想到善意取得。可是“善意取得”的要件分为两点：善意+取得。刘二娃或许是善意的，但是取得呢？根据《物权法》第106条第三款的规定，不动产的取得必须经过登记。而过户登记正是本案争议的焦点，所以善意取得的抗辩不能成立。

另外一种观点认为，张太娃得知张二娃、翠花将房屋出售给刘二娃后几年时间内都没主张还房子，那就是追认。笔者认为，这个观点同样站不住脚。庭审中查明张太娃从未同意张二娃和翠花出售涉案房屋，而且在知情后也去找刘二娃协商增加购房款或者退房事宜。刘二娃拒绝增加购房款。由于个人收入原因张太娃没有足够的资金，未能以合法的方式维护自身的权利，但是张太娃一直没有放弃主张房屋的所有权。房屋属于大宗财物，若张太娃同意被告处分房屋应当以书面的方式提出。据笔者所知，除“试用期”的相关规定外，我国法律并未规定“沉默”可以表示行为人的承诺。

以合同解除为出发点解决本案争议，涉及到较为复杂的逻辑推演：张二娃和翠花在事先未征得张太娃同意的前提下就擅自出售张太娃房屋，事后有没有得到张太娃的追认，所以《房屋买卖协议》无法履行，张二娃和翠花的行为构成根本违约。

根据《合同法》第97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体到本案中，《房屋买卖协议》解除后，张二娃和翠花应当将刘二娃的购房款450,000元还给刘二娃。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定：“违约金条款属于结算和清理条款，合同权利义务终止并不影响结算和清理条款的效力。”因此，根据《房屋买卖协议》的约定，合同解除后，张二娃和翠花应当赔偿刘二娃的损失。

由于房价的暴涨，如果纯粹按照合同约定的违约金计算方式赔偿违约金又会造成违约金低于刘二娃造成的损失。故，根据《合同法司法解释（二）》第29条的规定，［4］张二娃、翠花给刘二娃造成的损失，应当根据评估公司对涉案房屋现时价格进行评估后得出的价款，扣除刘二娃按当地市场租房价格扣除掉相应的金额以及按照过错原则，由张二娃、翠花合理赔偿刘二娃。如此推演，本案的结果是《房屋买卖协议》解除，张二娃和翠花需要支付给刘二娃一笔赔偿款。但是刘二娃却也不可能实现房屋过户的目的，最终实现张太娃、张二娃、翠花的目的——保全房屋。

 　　　　　　　　

［1］参见《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》。

［2］《买卖合同司法解释》第三条第一款：当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持

［3］《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

［4］《合同法司法解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”