| 近年来，随着我国城镇化的不断发展，各地不同程度涌现了大量征收拆迁现象，对被拆迁户进行补偿安置成为不可避免的问题。随着房屋价格不断上涨，由于安置房相较于商品房价格较低，且可以办产权证，近年来，部分刚需住房需求者倾向选择购买拆迁安置房。但由于拆迁安置房源的性质多样，有的没有产权证、不能及时办理过户、限购政策变化等问题，还有的当买家满心欢喜去找卖家过户的时候，却发现卖家似乎另有所想，导致购买拆迁安置房的法律风险较高。那么，拆迁安置房的买卖存在哪些风险？应该如何买卖？购买拆迁安置房有哪些注意事项呢？ 法舟律师事务所张虎律师对安置房买卖中常见的法律风险分析如下： 问题1：什么是拆迁安置房？ 所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。安置房屋的土地一般是划拨的，也就是没有缴纳土地出让金，安置房在办理产权证或以后再次交易时，会被要求补缴土地出让金。 问题2：拆迁安置房买卖是否受法律保护？ 购买拆迁安置房，买卖合同是买卖双方协商一致形成的，如果不违背法律规定，那么约定的条款就是合法有效的。根据我国《合同法》第44条、《民法总则》第133条之规定，基于买卖双方的真实合法民事法律行为，司法机关一般认定房屋买卖合同合法有效。虽然我国《房地产管理法》第38条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”但该条规定是管理性强制规定，不属于我国《合同法》 第52条之规定的法律法规的效力性强制性规定。因此，对于未取得房产证的安置房，并不影响拆迁安置房买卖合同本身的效力。拆迁安置房买卖合同只要是买卖双方自愿订立且不违反法律规定的，合法有效，对当事人具有法律约束力。 另根据无锡市政府于2016年发布的锡政发[2016]252号《市政府关于做好市区征地拆迁安置房上市交易相关工作的通知》文件，无锡市自2016年12月1日起逐步推进、规范征地拆迁安置住房上市交易以维护拆迁当事人的合法权益。 问题3：拆迁安置房卖家拒绝过户该怎么办？ 大量购房者购买了拆迁安置房并装修入住抑或出租，但往往要等三五年甚至更久的时间才能办理产权证。左盼右盼，终于到了可以办证之时，却遇到很多令购房者头痛不已的事：如原卖方拒绝过户或者提出其他加价等无理要求。 应该说，只要买卖双方签订房屋买卖协议后，买方在支付了相应的对价后，一旦卖方具备了过户的条件，就应当按照合同约定履行过户手续。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为房屋的购买方主要义务是支付购房款，而作为房屋出售方的主要义务是交付房屋以及过户。据此，买方完全可以诉诸法院依据合同要求强制过户，不需要向任何无理的要求进行妥协，也弘扬了契约的诚信精神。 最后，张虎律师提醒，拆迁安置房交易过程中应注意事项如下：首先，购房者在购买安置房时一定要签订详尽的拆迁安置房买卖合同，明确买卖双方的权利义务，买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式（例如约定待拿到房产证时再付清尾款等），迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。其次，如卖方还没有取得安置房产权证的，签约前一定要审查拆迁协议，明确房屋共有人； 签约时共有人应该在场，并且同意出售签字按手印。再次，买卖双方可以找一家中介，通过中介签订安置房买卖合同，一旦发生纠纷，中介机构也能起到一定的证明作用。最后，安置房要上市必须符合相关条件。所以在安置房买卖过程中，一定要仔细核对，确认卖方不动产证是否取得又或卖方是否将房产出售他人并已过户，千万不要因为心急而盲目交易。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成？可事实上，完成过户手续的买方才能依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。 |
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