 作者：倪菁华 本所高级合伙人 擅长领域：公司法、合同法、建筑房地产及各类投融资法律事务 近期，有关拆迁安置房的买卖合同纠纷大量涌入法院，各种情形皆有，尤以买受人起诉出卖人履行协助办理拆迁安置房的产权过户登记居多。从法律上讲，此类纠纷涉及房屋买卖合同的效力问题以及因买卖合同所产生的物权变动这两大问题。就上述两个方面的问题，笔者谈谈自己的看法。  一、合同效力 拆迁安置房买卖合同的由来，是基于农民集体土地的征收以及国有土地上的房屋征收，首先由原来的被拆迁人与拆迁人签订拆迁安置协议，被拆迁人将自己应得到拆迁安置房出卖与他人。一般情况下，被拆迁人是留足自己及家庭成员居住的房屋，将多余的一套甚至几套房屋对外出卖。应当说，此类出卖行为是被拆迁人对自己的权利进行处分的行为，应当认定有效。但各地政府对此类出卖行为有相应的政策限制，如五年内不得上市交易等。更有法律界人士引用《城市房地产管理法》第38条的规定，认为“未依法登记领取权属证书的，不得转让”为由，认为此类买卖行为无效。 《物权法》颁布后，对债权和物权之间的法律关系进行了厘清，统一了法律认识。被拆迁人未领取拆迁房的产权证，并不代表其不能对外签订买卖合同，只是不能产生物权变动的法律效力，即买受人也无法取得该房屋的权属证书。在此期间，双方的买卖交易全部完成，买受人将双方约定的购房款全部支付给出卖人，并实际占有了该房屋。有的是装修后自己居住，有的是买下后对外出租，不一而足。总之，形成事实买卖关系且全部履行完毕。 司法实践中，主张买卖合同无效的一般是出卖人。根本原因是房屋升值太大，超出了当初的预期和想象，自己总感觉房子“卖亏了”，心里不平衡，于是，找出各种理由拒绝为买受人办理房屋过户登记手续。由于当初的买卖契约中又有协助买方办理产权过户的条款约定，同时感到“理亏”，因此要求买受人再向其支付一定金额的购房款，否则，拒绝协助过户。 根据《合同法》的规定，只要双方的买卖合同没有违反法律效力性强制规定，应认定有效。在签订拆迁安置房买卖协议时，一般均是双方当事人真实意思的表示，且大都履行完毕，房款已经支付并占有、使用了该房屋多年。在此等情形下，事后再认定该协议无效，对买受人似不公允。出卖人的真实意思并非将房屋收回，而是希望买受人再支付一定的房屋差价。因此，此类合同被人民法院认定为有效合同，也在情理之中。  二、产权转移 自《不动产登记暂行条例》及《实施细则》颁布后，各地均设立了不动产登记中心，并将其职能统一划归国土资源部门归口管理。不动产登记中心开始办理拆迁安置房的权属登记和发证。当买受人得知出卖人已经领取了不动产证后，并要求出卖人协助办理转移登记，将该房屋登记至自己的名下。由于房屋升值的因素，一般出卖人“很不情愿”协助办理，而是向买受人要求支付一定的差价款。若该差价款数额不大或者买受人接受，双方调解了事，愉快办理。若买受人不接受，则会引起纠纷，买受人在协商未果时，诉至人民法院。 原则上，人民法院应当判决出卖人协助办理变更登记手续。买受人可依据人民法院的判决文书，到不动产登记中心办理房屋的过户登记。其中也会千差万别，但有两个比较突出的问题，需正确认定和把握： 一是“表见代理”的问题。出卖人往往以家庭其他成员或者共有人并不知情为由，主张买卖无效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。在买卖合同签订且买受人实际占有房屋后数年内，出卖人的其他家庭成员或者共有人从未向买受人主张要求退还房屋，在过户登记时却突然说不知情，显然不合情理。买受人有理由相信出卖人有权签订买卖合同，构成“表见代理”，合同无效的主张不应支持； 二是“房屋实际面积差”的问题。一般拆迁安置房的面积在协议中体现为固定面积，如小套60平方米、中套90平方米、大套120平方米，但拆迁人实际交付的面积往往大于上述面积，对于面积差如何处理，比较纠结。有的出卖人要求买受人按照房屋现时价支付差价；有的出卖人甚至要求将自己登记为房屋共有人，享有面积差部分的产权。对此，按照当初的协议价计算出差价，并依照该差价金额的同期贷款利息，由买受人向出卖人支付，似比较合理，但协议有约定的除外。  三、诚实信用 “诚实信用”原则是民事活动中的一项基本规则，被视为民法领域的“帝王条款”，也是市场经济活动中的一项道德准则，为各国法律所接受。因此，全社会都应当树立诚信氛围，恪守承诺。 出卖人当初签订拆迁安置房买卖合同，确为自己真实意思的表示。否则，不会收取买受人的房款并将房屋交付买受人占有、使用，很多拆迁户一夜之间成了暴发户。而买受人大多属于刚性需求，商品房买不起，转而购买价格便宜的拆迁安置房。对于交易双方来说，也算各得其所，并未损害对方的利益。如果认定买卖合同无效，出卖人再将房屋按市场价对外出售，则会谋取更大的收益；或者让买受人支付房屋增值部分的差价，则对买受人显然不公平。有人甚至主张将房屋增值部分的差价，由出卖人和买受人各分担一半，不失为用心良苦，但也有失公允，违背了“诚实信用”的原则。 “有恒产者有恒心”。 产权被誉为“市场经济的基础、社会文明的基石、社会向前发展的动力”，是人们赖以生存的物质基础，产权的法律保护是我国民事法律的一项重要的基本制度。处理类似不动产买卖纠纷案件，一方面要遵守合同法、物权法等相关的法律规定；另一方面也要坚持“诚实信用”原则，保护当事人基于诚信而应当获得的信赖利益。 在民事诉讼过程中，要充分发挥人民法院的调解职能，使此类纠纷在调解中化解，避免产生更大的社会矛盾。通常的做法是让买受人适当给予出卖人一定的补偿和安慰，使之心理得到一定的平衡，配合买受人办理过户登记。笔者认为，这绝不是拿法律做交易，也不是新常态，诚实守信、公平正义才是处理此类纠纷的根本。 |
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