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昨晚山竹袭击了广东，旁袭了深圳，深夜风呼啸啸，阳台脸盆都飞起来了，从楼上看下去树木倒了一大片，我的车也不幸被树杈给砸中了车顶，凹陷进去，穿了个洞，漏了一车水。后来又被困电梯半个小时，真是祸不单行，于是就想到了住新房子的重要性，可惜深圳房价太贵了。今天的话题跟房子也有关，开发商卖毛坯房交楼后再提供装修，怎么清算土增税？
在房地产限购又限价的一线城市，是存在这种情况的，也许二三线城市没有限购，或者没有这种模式，那么首先来聊一下政府的这种限购方式是什么。举个例子，深圳全市新房平均房价5万，为了限制均价上涨，政府对每个区域每个新建楼盘都要限定一个最高备案价，比如10万每平方米。有点贵了是吧，我告诉你也许周围的二手房也许已经卖到12万或者15万了，如果不限价，10万肯定顶不住。所以，这种楼盘不仅成了“日光盘”，甚至是“秒光盘 ”，找人托关系的大把，最后只能摇号。即便是摇号，开发商自己也会琢磨着不划算，因为本来能卖12-15万的房子，现在只能卖10万，怎么办？为了避开国土部门的限购，那就将应该卖12-15万精装修的房价，拆成卖毛坯房10万，加装修费2-5万，即：表面上卖毛坯房，实际上卖精装修房。再后来，国土部门把这个漏洞堵上了，最后就演变成了现在的，开发商先按毛坯房交楼，交楼后再入场装修。
说清楚了为什么有这种模式，再来谈一谈土增税如何处理。这个问题经常有人问，但是只问一种情况是否可行，即：能否装修费做土增税的价外费用计入收入，同时允许计入扣除项目扣除。当初我第一反应是装修费不计土增税收入应该更划算才对，少计收入少交税，后来发现我搞错了，装修费不仅计了收入还计了扣除项目，而且还能加计扣除。举3个例子，如下：
举例一：毛坯房10万的收入，5万的开发成本，装修费收入2万，装修费支出1万。假设1：装修费计入土增税收入，即：收入=10+2=12万，扣除项目（5+1）*（1+20%加计扣除+10%开发费用）=6*1.3=7.8万，不考虑转让相关税费，增值额=12-7.8=4.2万，增值率=4.2/7.8=53.85%，土增税=4.2*40%-7.8*5%=1.68-0.39=1.29万。假设2：装修费不计入土增税收入，即：收入=10万，扣除项目=5*（1+20%加计扣除+10%开发费用）=6.5万，不考虑转让相关税费，增值额=10-6.5=3.5万，增值率=3.5/6.5=53.85%（增值率一样），土增税=3.5*40%-6.5*5%=1.075万，土增税上涨额=1.29-1.075=0.215万，这是土增税的差别。还有增值税的差别，转让不动产的增值税老项目税率5%，新项目税率10%；卖装修增值税10%，小规模3%。房地产开发企业大概率都是一般纳税人，即增值税税率10%。假定装修支出1万都能抵扣增值税进项的情况下，就剩下拼增值税差额的2万元了。是假设1按转让不动产的5%或者10%划算呢，还是假设2按卖装修的10%划算呢。假设1：按老项目要交转让不动产增值税2*5%=0.1万（假设2为不含税金额），按新项目要交转让不动产销项税额2*10%=0.2万（假设2为不含税金额），土地成本和拆迁成本等支出情况最终都是要在10+2或10里面摊掉的，假定不影响销项税额的抵扣项。假设2：一般纳税人卖装修适用税率10%，卖装修销项税额=2*10%=0.2元。增值税的影响是，老项目，减少0.2-0.1=0.1万；新项目，减少0.2-0.2=0元。土增税和增值税合计，将装修费合并计入土增税收入，老项目增加0.215-0.1=0.115万；新项目增加0.215万。结论1：卖精装房的增值率和卖毛坯房的增值率相同时，打包算不划算。 …… |
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