业主拒付物业费造成开发商迟延交付商铺，责任谁承担？

商品房买卖过程中，开发商与业主一般情况在签订《商品房买卖合同》过程中约定房屋交付时前期物业管理事项，即业主收房时就应支付物业管理费。但在现实收房时，由于部分投资性业主不急于收房或考虑物业管理费用高迟延收房，有意回避开发商交房通知。之后，业主又按照《商品房买卖合同》中逾期交房条款约定追究开发商违约责任。双方在法院诉争中对违约责任承担各执一词，本文以一商铺买卖案例介绍其中违约责任事实认定：

案例简介

2015年4月30日，王某与开发商签署《南京市商品房买卖合同》，合同中约定：王某购买开发商建设的商业大厦，建筑面积183平方米，总价款480万元。王某应于2015年5月6日前一次性支付房屋全部价款480万元，交房时间为2015年7月30日前。如逾期交房，王某有权按每日商品房价款的万分之三利率计算追究开发商违约责任。商铺交付时，开发商应当书面通知王某办理商品房交接手续，王某应当按照开发商备案的《前期物业服务合同》及《业主公约》缴纳物业管理费用。王某对上述公约及合同内容予以书面确认，并承诺遵守。

《商品房买卖合同》签订后，王某按约交付了全部商铺价款。开发商在2015年7月15日向王某发出交房通知并告知交房时需缴纳每月12元/平方米物业管理费。交房日王某未来办理交接手续。2016年1月，王某和开发商为是否在办理房屋交付时缴纳物业管理费产生争执。此后，王某一直未办理商铺交接手续。

2017月12月，王某将开发商诉讼至法院，要求其交付商铺并承担从2015年7月31日至2017年12月期间总房款每日万分之三逾期交付的违约金。

争议焦点及法院裁决

王某认为:开发商无权以是否缴纳物业费作为商铺交付的条件，并且自己并没有收到书面交付通知，要求法院支持其全部诉请。

开发商：已履行通知交付义务，并且物业管理费的缴纳双方在签订《商品房买卖合同》时已书面约定，并不是交付条件。请求驳回王某请求。

法院裁决认定：由于争议商铺基本是现房销售，双方在签订《商品房买卖合同》时有关前期物业管理服务事项及业主公约，王某均知晓认可并签署同意遵守意见。同时，开发商已提供商铺在2015年6月30日的竣工验收报告和竣工验收备案表及2015年7月30日向其他购房者交付商铺的资料。故此，王某以不缴纳前期物业管理费用为由拒绝收房的行为，是怠于行使入住商铺的权利，其提出要求开发商承担逾期交付商铺的违约金缺乏事实和法律依据，驳回其诉讼请求。

律师解析

物业管理费的缴纳在办理商品房交付中经常会发生业主与开发商的争执。这些纠纷涉及到法律关系的梳理和合同义务的确定，笔者简要提出个人观点：

一、一般情形，物业管理费的缴纳不能作为房屋交付的条件。

1、法律关系不同，履约主体不同。商品房买卖合同的履行发生在购房者与开发商之间，是买卖合同关系，而物业管理服务合同是发生在业主与物业管理者之间，是物业服务合同关系。

2、责任和履约义务不同。商品房买卖合同开发商的责任和履约义务是关于商品房的交付和质量等责任的约定，而物业管理合同是物业管理企业为业主提供物业服务和因服务内容产生责任的约定。

3、交付房屋和提供物业管理服务的时间不同。

开发商是按照商品房买卖合同约定的交付时间向购房者履行交接房屋的义务，而产生物业管理服务费的时间应当在房屋交付后按照与物业管理公司的约定缴纳。

因此，开发商在办理交房手续时，往往是要求购房者先察看和验收房屋交付前的质量和设施，双方确认符合交付条件后，购房者作为业主再办理物业管理服务协议的签订及缴费手续。完成缴费后开发商向购房者交付房屋钥匙和配套设施。

二、如物业管理服务作为《商品房买卖合同》约定内容，物业管理服务费的缴纳可作为购房者交付房屋的合同义务。

根据我国《商品房销售管理办法》中规定，'商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。'开发商在销售商品房和签订《商品房买卖合同》前，一般情况下都已将物业管理公司的情况和收费的标准，告知购房人让其对选择的物业管理公司。

如果开发商在订立商品房买卖合同时，就向购房者提供并签署了《物业管理服务协议》及物业管理资料，那么这些协议和资料就构成了《商品房买卖合同》履行的附件。购房者在与开发商办理交付房屋时就应当按约履行缴纳前期物业管理费的合同义务，否则无权违背合同约定主张逾期交付房屋的违约责任。本案例中的王某就属于此种情形，其在签署《商品房买卖合同》时已签订《前期物业服务合同》及《业主公约》并认可及愿意遵守服务合同中缴纳物业服务费的约定，其再以拒绝缴纳物业服务费为由主张逾期交付房屋的违约金显然与其自身民事行为相悖，法院驳回其诉请有其正当理由。

综上，先交房还是先交物业费，首先是依据法律规定和合同约定执行。其次，取决于开发商与业主现实交接房屋时的规则和诚实信用确定。签约要谨慎，交房须尊重。