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河南正声法律咨询服务 2018-09-14 10:10:55 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”我国明确了“买卖不破租赁”的规则。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。  什么是买卖不破租赁，以不动产来说，就是在房子租赁期间，房主即房屋所有人将该房屋出售给第三人，第三人在得到房屋时无权将租期未到的租客赶走。 “买卖不破租赁”的适用条件有哪些？有无例外？例外情况有哪些？明晰这些问题对于承租人保护意义重大。  一、“买卖不破租赁”的适用条件 （1）存在合法有效的租赁合同 要适用该制度，在房屋所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在。 （2）出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人 租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。 （3）租赁物已经交付于承租人 “买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。主要理由是，一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础；另一方面，承租人未占有不能起到公示作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。 （4）所有权发生变动是在租赁期间内 “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。  二、“买卖不破租赁”的例外 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 从上述法律规定及相关法学理论中可以得出“买卖不破租赁”的例外情形有： （1）承租人有符合租赁合同中规定的出租人可以解除合同条件的行为时不适用买卖不破租赁规则。 （2）抵押权设立在先时，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，即“先抵后租”不适用买卖不破租赁规则。 （3）在抵押权之上设定的租赁关系不适用该规则。 （4）在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系不适用该规则。 |
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