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广东省房地产协会称，广东省住房城乡建设厅已拟定了有关材料，建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。该协会表示：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。该协会相关人士表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。 首先，我们来理解一下什么是商品房预售制度。商品房预售，指的是商品房的购买者提前将购房款（包括银行贷款）交付开发商，然后由开发商完成项目施工，工程验收后，再将商品房交付给购买者的一项制度。这项制度的实质是一种融资行为：开发商利用购房者提前交付的资金来进行房产开发。 那么为什么会产生“预售”这样的现象？难道购房者不想一手交钱，一手交货？当然想。在市场交易中，只要确定了产品和价格，买家都愿意早拿货，晚付钱，而卖家都愿意早拿钱，晚交货。那么到底是早交钱，还是早交货，这究竟是谁来决定的？ 为了回答这个问题，我们把眼光投向市场中其他的行业。我们发现，在整个市场经济中，到底是早交钱，还是早交货，还是一手交钱，一手交货，并没有一个定数。 例如说在工业品行业，上游工厂通常会允许下游工厂先拿货，晚交钱。这中间的几个月的时间，在业内被称为“帐期”。在商业中更是如此。大型超市一般都是在货物售出之后的一段时间再给工厂付钱。有的货物如果没有在一定的时间销售出去，超市一般都会给工厂退货。但是这也不是绝对的。例如在一些工业的细分行业中，某个企业的地位很特殊，它的产品一直供不应求，而且几乎没有替代品。这种企业，一般都会采用先交钱再发货，甚至先交钱再生产的业务模式。 那么在一个市场交易中，到底是早交钱，还是早交货，这究竟是谁来决定的？通过以上的例子，我们基本可以得出答案：付款和发货的先后顺序，是由参与各方的市场地位决定的。
例如商品供不应求，几乎没有竞争对手的企业，就会要求客户先付钱，再生产。而一个处在激烈竞争中的企业，就很有可能允许客户先拿货，过几个月再付钱，以这几个月的资金成本来换取生意的机会。 想清楚了市场地位决定付款和发货的先后顺序这个道理，我们再回到房地产行业。为什么购房者对开发商是先付款，等了很久才能收房？因为购房者的市场地位比较低。那市场地位又是什么决定的？
所谓市场地位，就是你是否能为市场提供特别的价值。在房地产开发这个行业中，市场地位最高的，能为市场提供最特别的价值的，就是开发商。开发商不仅是对购房者地位高，它对施工方，对设计单位的地位也是很高。开发商对供应商从来都是先拿货，再付钱，有的还拖很久都不付钱。我们经常听到农民工讨薪，就是因为这个道理。 有人说，开发商地位凭啥这么高？它不就是空手套白狼，完全在用杠杆，用别人的钱来赚钱么？你说的对呀。那么你想过没有，他们凭什么能够空手套白狼呢？施工方为啥不套白狼呢？设计院为啥不套白狼呢？开发商到底拥有什么独门秘籍，让整个房地产开发的产业链的所有领域，都必须听从开发商的指挥呢？ 答案很简单：开发商是整个房地产开发的产业链的瓶颈。 那么开发商是怎么成为瓶颈的？答案同样很简单：因为开发商有地。 实际上，整个房地产开发的产业链的瓶颈并不是开发商，而是土地。而土地如果能够自由交易，也并不一定会成为瓶颈。土地之所以成为瓶颈，是因为国家的土地招拍挂制度。可以说，整个房地产市场的各种怪现象，畸形的政策，繁复的管制，都是因为房地产开发的重要原材料：土地，不能自由交易。 有人说，中国城市的土地是国有的，所以不能自由交易。说错了。国有的土地照样可以交易，你去买房子，卖房子，就是在交易土地的使用权。国家不是还给你发“国有土地使用权证”吗？  既然如此，土地为什么还会成为瓶颈呢？因为国家建立土地招拍挂制度，是为了给财政带来收入，所以国家会控制每年流入住宅市场的土地数量，以获取最大的土地收入。如果土地的供应跟上，或超出了房地产开发的其他部门的供应速度，土地就不会成为瓶颈，招拍挂土地的收入就不会是最大化的。那么可以总结说：开发商的强势市场地位，是现有的土地招拍挂制度的必然结果。如果土地使用权可以自由交易，则可以缓解开发商和土地作为整个房地产开发的产业链的瓶颈的状况。 那么在这种情况下，取消了预售制度将会如何？可以肯定地说：取消了预售制度，那些现金流吃紧的中小开发商的资金链就有可能断裂，逐步退出市场，而那些大型开发商将会更多更好地存活。房地产开发行业的垄断将会进一步加剧，这些年房地产开发行业已经出现的大型国有开发商集中的现象，将会进一步加深。这种情况对我们普通人，购房者，有什么好处？可以说没有好处。毫无疑问地，取消预售会导致房价大涨。 为什么？我们可以想一想刚才讲到的经济学原理。当一个行业存在瓶颈的时候，为什么整个产业链都会向这个瓶颈提供资源？因为给任何领域提供资源，都能够促使这个领域的利润率增加，从而使得资本在这个领域更多地投资，从而缓解这个领域的瓶颈，促进整个行业的产能。这就是市场，一个充满了平衡和美感的机制。但是这样一个机制，被土地招拍挂制度，一种国家垄断土地交易的制度给活生生地打破了。整个产业链都向土地供应端提供资源，并不能促进土地供应的增加，而只能促进财政收入的增加。 国家垄断资源，例如石油资源，给我们带来的问题尽人皆知。但是国家垄断土地资源的坏处，却很少有人想到。土地招拍挂制度造成土地供不应求，房价大涨。房价大涨会造成人们的生活水平下降，还会造成生育率降低等一系列的社会后果。 就算预售制度继续存在，我们的其他各种房地产政策，已经导致了房地产市场的众多问题。而取消预售制度，会在此基础上雪上加霜。对此，我必须呼吁所有的人重视土地使用权自由买卖的意义。去除了土地供应这个瓶颈，就能够一定程度上缓解目前的房价上涨趋势。而如果这个瓶颈不去除，再加上城市化进程和滥发的法币，我将看不到中国的大城市房产价格有回落的那一天。 |
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