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【案例】甲公司执行《企业会计准则》，对出租的房屋作为投资性房地产进行核算，采用成本法进行后续计量，属于增值税一般纳税人，对出租营改增前取得的房屋按简易计税方法计算增值税。 2018年9月1日，甲公司将一排临街门面房出租给乙公司，双方签订了经营租赁合同。合同约定：租赁期限为2018年9月1日至2021年12月31日，月租金10万元（不含税），其中2018年9月至12月为免租期；租金每年支付一次，乙公司应分别于2018年9月1日、2019年9月1日、2020年9月1日支付租金120万元及增值税税额6万元。双方如约履行了合同，甲公司在如期收到租金时开具了增值税专用发票。 该门面房账面价值为300万元，每月计提折旧1万元（符合税法规定）。甲公司所在地区规定房产税按原值缴纳时可以一次性扣除30%计算。 问题：出租房产的财税处理 解析： （一）2018年度的财税处理 1.甲公司2018年9月取得房屋租金126万元（含税），产生增值税纳税义务，应交增值税=120万元*5%=6万元。 借：银行存款 126万元 贷：预收账款 120万元 应交税费—简易计税 6万元 2.收到租金120万元，应计房产税=120万元*12%=14.4万元；同时，2018年9月至12月属于免租期，按财税[2010]121号规定还要按原值计算的房产税=300万元*（1-30%）*1.2%*4/12=0.84万元。合计应交房产税=14.4万元+0.84万元=15.24万元。 借：税金及附加 15.24万元 贷：应交税费—房产税 15.24万元 3.免租期内收入的确认：2018年9月至12月为免租期，按会计准则规定应将租金总额在包含免租期在内的整个租赁期内分摊，假定采用直线法，则2018年9月至12月应确认的收入金额=120*3/（12*3+4）*4=36万元。 借：预收账款 36万元 贷：其他业务收入 36万元 4.免租期内应计提折旧=1*4=4万元。 借：其他业务成本 4 万元 贷：投资性房地产累计折旧 4 万元 5.所得税会计处理：2018年底，“预收账款”的账面价值=120-36=84万元，计税基础为0，根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定，两者之间的差额会减少未来期间的应纳税所得额和应交所得税，属于可抵扣暂时性差异，应该确认递延所得税资产84万元*25%=21万元（假定税率25%，且不考虑其他因素影响）。 通俗的讲，2018年度会计处理只确认了36万元的收入，而税务处理需要确认收入120万元，税务处理比会计处理多出了84万元的收入，则84万元就需要提前缴纳所得税21万元，但是这21万元税款可以在以后年度通过少交而抵扣，因此属于企业的资产。 借：递延所得税资产21万元 贷：所得税费用 21万元 6.企业所得税处理 由于租金收入虽然是提前取得，但是并不满足国税函〔2010]79号规定的可以分期确认的条件，因为是分年取得而不是一次性取得的，所以只能按照《企业所得税法实施条例》规定按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入。因此，甲公司在2018年度租金的应税收入是120万元。 由于会计上确认的收入为36万元，与税务处理确认的收入相差84万元，故企业所得税汇算清缴时应填写《A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》和《A105000纳税调整项目明细表》，调增应纳税所得额84万元。 （二）2019年度的财税处理 1.收到租金 借：银行存款126 万元 贷：预收账款120 万元 应交税费—简易计税 6万元 2.会计确认收入：2019年度收入额=120*3/（12*3+4）*12=108万元 借：预收账款 108万元 贷：其他业务收入 108万元 3.房产税：2019年度应交房产税=120*12%=14.4万元 借：税金及附加 14.4万元 贷：应交税费—房产税 14.4万元 4.计提折旧 借：其他业务成本 12万元 贷：投资性房地产累计折旧 12万元 5.所得税会计处理：会计处理确认收入108万元，税务处理确认收入120万元，二者相差12万元，形成可抵扣暂时性差异=12*25%=3万元。 借：递延所得税资产 3万元 贷：所得税费用 3万元 6.企业所得税处理 由于会计上确认的收入为108万元，税务确认收入120万元，二者收入相差12万元，故企业所得税汇算清缴时应填写《A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》和《A105000纳税调整项目明细表》，调增应纳税所得额12万元。 （三）2020年度的财税处理 2020年度的财税处理与2019年度的财税处理一致，不再赘述。 （四）2021年度的财税处理 1.会计确认收入：2021年度收入额=120*3/（12*3+4）*12=108万元 借：预收账款108 万元 贷：其他业务收入108 万元 2.计提折旧 借：其他业务成本12万元 贷：投资性房地产累计折旧12万元 3.所得税会计处理：会计处理确认收入108万元，税务处理确认收入0万元，二者相差108万元，应冲减以前年度的可抵扣暂时性差异=-108*25%=-27万元。 借：所得税费用27万元 贷：递延所得税资产27万元 4.企业所得税处理 由于会计上确认的收入为108万元，税务确认收入0万元，二者收入相差108万元，故企业所得税汇算清缴时应填写《A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》和《A105000纳税调整项目明细表》，调减应纳税所得额108万元。 （五）财税处理总结 将2018年至2021年的财税处理总结如下： 说明：上表的“差异”就是每年企业所得税汇算清缴时需要进行纳税调整的金额。
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