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獬推事按: 为进一步优化案件庭审方式改革，引导当事人及时准确固定诉辩意见、案件事实及争议焦点，提升案件审判质效，上海一中院民二庭杨斯空法官结合多年审判经验，针对商品房委托代理销售合同纠纷、业主撤销权纠纷和商铺租赁合同纠纷三类案件设计了“要素式问询表”。本期小灶将对这三类案件的要素式问询表作一详解，以供参考。本期推荐阅读时间5分钟。 委托销售、业主撤销、商铺租赁 当事人要素式问询表 杨斯空 上海一中院民二庭法官 填表须知：
1 商品房委托代理销售合同纠纷要素式问询表 商品房委托代理销售合同纠纷多为代理一方起诉委托方要求对居间成功的房屋进行结佣。在审判实践中双方的争议焦点主要集中在合同约定的结佣条件是否成就，系争房屋是否为代理销售委托方居间成功。为避免遗漏争议套数、计算佣金错误，制定此表。 表一  填表说明：表一为通用表格，用以明确原、被告双方的基本情况及商品房委托代理销售合同基本内容。 表二  注:适用于双方约定佣金比例确定的情况 表三  注:适用于双方约定佣金比例变化的情况 填表说明:在某些商品房代销合同纠纷中,双方当事人对于佣金比例的约定随房屋成交套数或结算期限的不同而有所变化。如:双方约定在某一结算期限内,若成交套数高于一定数额,则佣金比例有所上升等,本表适用于该类案件的填写。 表四  填表说明:此表为双方当事人在填完表一至表三后所反映出的争议项,在该表中双方当事人应着重写明关于争议套数是否可以结佣的依据,重点填写该表中的房屋是否满足合同约定的结佣条件,是否由被委托方所居间成功。审判实践中,结算依据多体现在系争房屋有无确认单(客户确认单/带看确认单/来访确认单)、确认单上的签字人可否代表委托方、签订商品房预售合同的客户与签署确认单的客户是否为同一人或其直系亲属等。 2 业主撤销权纠纷要素式问询表 业主撤销权纠纷的特点在于原告均为涉案小区业主,被告均为业委会或业主大会。此类纠纷的争议焦点较为集中,均体现在业委会或业主大会所作出的决议程序是否违法、是否侵害业主实体权益等。故为查明事实,制定此表。 表一  填表说明:此表由业主填写,用以明确其诉请的具体情况。 表二  填表说明:此表由业委会填写,用以明确其决议产生及票选情况。 3 商铺租赁合同纠纷要素式问询表 涉及商铺的房屋租赁合同纠纷在审判实践中的情形比较复杂,该类纠纷审理的重点在于对商铺租赁合同效力的审查,以及涉案商铺是否具有违章搭建等其他致使合同无效的情形。双方的争议往往集中在商铺租赁合同能否继续履行以及在解除或无效情形下的后果处理等。故为尽快准确查明事实,确定争议焦点,制定此表。 表一  填表说明:本表为通用表格,第一至四项为基本信息,第五、六项涉及商铺租赁合同效力问题,第七至十二项涉及合同的约定及具体履行情况。 表二  填表说明:本表为出租人或承租人填写。此表填写的目的在于确定双方当事人对合同履行中的争议事项以及对合同履行或解除的后续处理意见。其中,装修及其他搭建设施或拆迁补偿,次承租人的处理等合同解除、无效的后果,都是审判实践中的常见争议事项,故列于表中。 编辑：曹丹 关注庭前独角兽 学习法院工作技能 |
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