 【案情】 业主: 汤某 开发商：徐州某开发有限公司 业主与开发商双方于2011年4月16日签订商品房买卖合同一份。合同约定上房时间为：2011年4月30日。上房期到时，开发商在我市报纸上发布上房公告。但未书面通知业主上房。 业主曾于2011年5月8日到开发商处交纳第二笔房款。双方就销售人员是否口头告之上房相关事宜，存有争议。 后集中上房结束后，业主以未接到书面上房通知为由，拒绝交纳合同规定的交房款，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。 此后，开发商又二次书面通知业主前来上房，业主以争议未解决由仍拒绝办理。开发商向业主发出通知，要求业主承担自交付之日起房屋空置房看管费用。双方遂产生纠纷。 【审查】 该案经审查：双方争议房屋在竣工后，于2011年4月29日完成验收竣工备案手续，取得了当地建设主管部门的住宅项目同意交付使用通知书。 开发商于2011年4月29日在当地二份主要报纸上发布了上房的通知。 集中上房时间是从2011年4月30日至5月13日，在集中上房期间，小区约有400多户业主办理了上房手续。其中，在业主所购的4号楼36户购房人中，如期上房的人数为26户，占72％。剩余10户中的9户在集中上房后不久办理完毕。 【评析】 本案虽然案情不复杂，但涉及合同约定商品房交付通知义务条款理解，以及合同附属义务违反和业主作为权利人在行使权利时是否也有相应义务的法律问题，值得我们探讨。 一、关于合同约定交付期限和交付主义务的认定问题 双方签订的商品买卖合同，是建设部、国家工商管理局印制的通用文本。双方合同第8条是关于交付期限的规定。在该条规定中，除不可抗力外，没有再要求出卖人还要另行对交付时间单独加以通知。因此，出卖人按合同规定日期交房，应是认定其履行交付主义务的标准。 业主与开发商签订合同后，业主的主要义务是承担付款责任，而开发商承担的主要义务就是房屋所有按期交付义务。商品房交付有法律上的交付条件。如果开发商不具备法律上的交付条件，在合同第8条约定的交付期限届满时，开发商就要承担不能交付违约责任。经查，本案所争房屋，本身已经竣工，于2011年4月29日完成验收竣工备案手续，并取得了当地建设主管部门的住宅项目同意交付使用通知书。在此后其它业主上房过程中，也都取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋交付的实质和法律要件都已具备，出卖人的交付是合法的。 二、开发商采用在报纸上刊登书面上房通知的形式，没有向业主单独进行书面通知，做法是否妥当，是否构成违约问题 双方签订的商品房买卖合同第11条关于交付条款规定的原文是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 从该条规定中，可以看出以下2点： 1）双方合同第11条规定了应当书面通知买受人，但对于书面通知的形式没有明确进行约定，如能否采用报纸刊登上房通知包括在小区张贴通知的方式并没有作出相应的规定。所谓没有明确规定，是指既没有规定可以，也没有规定不可以。 2）该条款仅对“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知违约责任，也未作明确规定，如规定未履行书面通知由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 因此，在报纸上刊登上房通知的形式，没有对每户单独进行书面通知问题，是属于一个合同规定不清的问题。 现在仍有很多开发公司在报纸上刊登上房通知。这表明，目前在报纸上刊登上房通知，并不是个别情况。这种现象表明，由于上房对象人数较多，出于交易便利的考虑，开发商在报纸刊登上房通知有自身合理需求的因素。对于这种常见的公开的社会事实和社会现实，在以合同相对性为基础的合同履行中，对于业主是否妥当，是否合适，我们认为应分清具体情况区别对待。 1）按期交房的书面通知。 根据合同法第61、62条的规定，对于合同中未尽事宜，双方应协商解决，达成补充条款。如果不能达成补充条款，则应按合同其他条款、交易惯例及合同目的之序列来判断。 从合同其它条款来看，在双方合同第8条中已明确规定了交房日期（本案为2011年4月30日）。因此，上房通知根据实际交房时间与合同第8条规定的交付日期是否相同，可以区分为按期交房的书面通知及逾期交房的书面通知。 按期交房的书面通知所对应的上房日期，即使出卖人没有履行书面通知，买受人本身根据合同的事先约定也是可以或应该预知的。 从书面通知所对应的双方合同利益来讲，按期交房的书面通知所对应的仅是在于辅助出卖人履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，并不在于给买受人增加额外的利益；换言之，对于正常交房的书面通知而言，即便没有单独加以通知，而仅是在报纸上刊登上房通知，或者是在小区里张贴上房公告，实际上并不影响购房人的正常上房利益；因此，在报纸上刊登上房通知，或者有充分证据表明已在小区或出卖人所在地张贴上房公告，并为众多买受人所知，这种书面通知形式应是妥当的，不构成合同违约。 2）提前或逾期交房的书面通知。提前或逾期交房书面通知所应对的上房日期，购房已无法从合同交付条款规定中预知。就合同利益而言，逾期交房上房通知除在涉及买受人正常上房利益外，还对于买受人减少损失、追索出卖人违约责任的合同利益有重大的影响。因此，在此情况下，仅在报纸上刊登上房通知或在小区时张贴上房通知，对于个别业主而方有可能是不充分的。如果此时强制要求必须采用通知本人方式，赋予合同第11条书面通知的这种内涵可能是合理，也是可接受的。 综上，对于开发商采用在报纸上刊登书面上房通知的形式，没有向业主单独进行书面通知，不宜一概而论，应区别情况作出认定。 三、上房通知义务属合同附属义务；违反合同附属义务，应承担相应的责任。 双方合同第11条规定中的书面通知，由于列在交付条款中，主要针对交付手续履行中的书面通知问题。这里书面通知所强调的并不是交付期限而是交付手续。所谓的交付手续，既有实质性交付文件，也有附辅性交付文件。前者主要包括《开发住宅项目同意交付使用通知书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；后者常见上房通知书，上房流程指南、注意事项、上房时所需要携带的证件、费用计算表等交付手续方面的问题，属于上房指引性资料。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与交付违约一概而论，这件问题的理解，也可以从合同相对履行中得出相同的结论。从合同相对性而言，上房是买受人的权利，也是其合同目的。在合同约定的上房日来临时，买受人自身也应主动追求合同目的的实现。在合同约定房屋交付日之前，如果没有收到上房通知，那么可以出于信赖，进行等待；这种信赖与等待是善意的。在合同约定的房屋房屋交付日截止时，如果仍没有收到上房通知，此时事情已涉及违约责任问题，应采取相应的措施，了解情况，防止损失扩大化。 就本案而言，业主根据公开的事实和亲身经历的事实，应知悉所购房屋按期上房的情况；既便的确不知情，在合同约定的交付期满后，也应主动了解情况，防止损失扩大化。这不仅是买受人的权利，同时也是买受人在行使权利时应承担的相应附属义务。开发商在二次书面通知业主前来上房，业主以争议未解决为由仍拒绝办理，的确有不妥之处；开发商要求业主承担房屋空置房看管费用，应结合实际情况作出认定处理。 |
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