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作者：天津泽惠律师事务所 【引言】 2020年1月，新型冠状病毒感染肺炎疫情席卷全国，对房地产企业打击巨大。建设施工工程停工、延期开工的现象很普遍，工期受到了影响，房屋能否按时交付成为房地产开发商面临的难题。 2020年2月以来，多地明确了新型冠状病毒感染肺炎疫情属于不可抗力。为一部分交房确有困难的房地产开发商缓解压力的同时，也为部分房产开发商拖延工期，延期交房找到了借口。于是，在开发商和业主之间关于延期交房爆发的纠纷层出不穷。 我们通过本篇文章，具体分析一下，如开发商提出因疫情原因延期交房，开发商能否免责。 【律师分析】 其一、新型冠状病毒感染肺炎疫情是否属于不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条的规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。应当说，此次疫情爆发突然，病毒传染极强，影响范围颇广，为防止疫情传播，从国家到地方实施了一系列管控政策。因此，可以看出此次疫情是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，应当属于不可抗力。政府部门也出台政策，认可了新冠病毒肺炎疫情属于不可抗力。 其二、开发商因不可抗力导致的违约可以免责。在疫情属于不可抗力的前提下，开发商因延期交房导致的违约责任可以适用不可抗力的免责条款。即根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 其三、但开发商如存在以下情形的，不能适用不可抗力的免责条款。 1、开发商延期交房的时间超过“不可抗力”持续的时间不免责。 法律规定了不可抗力的免责条款，但法院在具体实践中也会审查不可抗力对违约是否存在影响或影响的强度来具体认定是否能够免责。如果疫情持续两个月，开发商却主张延期5个月，肯定是开发商加重了不可抗力对于施工的影响程度，开发商在这种情况下不能主张全部免责。 2、开发商没有及时通知业主，也未能及时提供疫情影响的证明时不免责 如果延期交房不可避免，根据《合同法》第一百一十八条规定开发商一方面应及时向购房者发布因疫情导致延期交房的书面通知；另一方面应收集延期复工、要求企业停工的官方通知文件，并将收集的通知文件作为受到不可抗力影响的证明及时告知业主。 如果开发商没有及时通知，或者不能提供相关证据，同样要承担过错责任。 3、疫情爆发后签订的房屋买卖合同。开发商若以疫情为理由，延长交房时间，不免责。 疫情爆发后，开发商应该能预见疫情对于交房时间的影响，此时对开发商延期交房的行为不能适用不可抗力的免责条款。 其四、作为开发商如发生延期交房的情况下需要做的准备工作： 1、重点关注商品房预售合同涉及的签约时间、交房时间、逾期交房违约责任、不可抗力的约定情况，合同有约定的优先适用合同约定。 2、收集肺炎疫情构成不可抗力的证据。 例如：政府延长假期的通知、延迟复工的相关政府文件，施工企业停工通知、企业复工通知等。 3、开发商及时书面通知购房者因肺炎疫情要求顺延交房。 例如：开发商书面通知购房者关于受肺炎疫情影响延期交房的通知书。 4、收集开发商确因受肺炎疫情影响无法正常履行合同的证据，并将影响合同履行的证明提供给购房者。 例如：施工承包方出具的项目延期施工的情况说明、监理方出具的项目延期施工的监理日记、施工人员因确诊或疑似新型肺炎而隔离救治的医院证明、项目供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明等。 其五、作为购房者一方，接到开发商延期交房的通知应准备的工作如下： 1、审查开发商顺延交房的要求是否合理，即是否超过了疫情持续的时间，开发商是否提供了疫情影响交房的证明文件； 2、收集当地政府允许复工的政策性文件； 3、收集开发商违约的证据，向主张开发商按照合同或其他文件承担违约责任。 4、如开发商主张顺延交房的期限不合理，购房者可以主张解除合同，应当及时书面催告开发商限期交房，如开发商接到催告后不能在三个月内履行交房义务，业主可以主张解除购房合同。 【法律依据】《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。” 《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。” 第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 【作者声明】 本文系天津泽惠律师事务所律师原创作品，欢迎转载，转载请注明：本文转载自“房产纠纷天津律师服务网”网站” |
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