|
免租期，是指业主给租户的装修、搬家、整理和清洁的时间，期间业主不收租户的房租。免租期的房产，涉及增值税、企业所得税、房产税等税种。 一、增值税 《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 根据上述规定，若免租期内未取得租金收入，且未开具发票的，则没有实现增值税纳税义务，不需缴纳增值税；若免租期内开具了租金发票，则开具发票的当天即实现了增值税纳税义务；若免租期内收取了定金或者是预收了房屋租金，则应于收到定金或预收房屋租金的当天实现了增值税纳税义务。 二、企业所得税 1、会计处理 《财政部关于印发<企业会计准则解释第1号>的通知》（财会[2007]14号）规定，出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。据此，出租人提供免租期的，应将整个租赁期内的租金总额除以租赁总月数确认每月的租金收入。 【例一】 2016年5月1日，甲企业与客户签订了一份房屋经营租赁协议，协议约定，租赁期限为2016年5月1日至2020年4月30日，前三个月为免租期；每月租金80万元，每年租赁期最后一日一次性交清当年的租金。（为了叙述方便，仅考虑此项租赁收入业务） 租赁总月数为48个月； 租金总额=80×（48-3）=3600（万元）； 每月确认租金收入=3600÷48=75（万元）。 2、税务处理 《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。据此，2016年5至7月3个月免租期间不确认租金收入。 2016年5至7月三个月免租期间税法上不确认收入，则2016年税法确认400万元（80×5）收入，会计上应确认600万元（75×8）的收入，因此在2016年企业所得税年度申报时应作纳税调整，调减应纳税所得200万元（600-400）。 三、房产税 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 根据上述政策的规定，免租期期间的房产，视为自有房产缴纳房产税，不按出租的房产缴纳房产税。 【例二】 承上例，甲企业出租房屋的原值为8000万元，当地政府规定房产税减除幅度为30%。 免租期应纳房产税=8000×30%×1.2%=67.2（万元） 三年租金收入应纳房产税=3600×12%=432（万元） 共纳房产税=67.2＋432=499.2（万元） 如果甲企业在前租赁合同时不显示免租期，而与客户协商按以下内容签订：租赁期限为2016年5月1日至2020年4月30日，由于2016年客户需要装修、搬家、整理和清洁时间，故每月租金50万元；自2017年1月1日起，每月租金80万元。每年租赁期最后一日一次性交清当年的租金。当然也可按每月75万元租金来签订合同。经过这样处理，免租期期间的67.2万元房产税就不需要缴纳了。 齐洪涛 2016年10月28日 |
|
|
