还有这种操作？“合作建房”就可以免交税费？

作者丨蔺永玲

作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司咨询师

9/19 南京站 《房地产并购重组与全程各阶段税务筹划》专题课程！

本文看点：近几年随着高价土地成本、政府对售价、银行的贷款和开发成本的加大等等的限制，不少房地产企业也逐渐的采用采用合作的模式进行开发房地产项目，不仅可以缓解资金的问题，还可以减轻税负，甚至还能扩大地产的知名度。本文就针对合作建房及分房涉及到的税种进行分析。 

众所周知，对合作开发房地产合同的法律定性主要见于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）的规定，该司法解释第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。对合作开发房地产合同的税务层面认定主要见于财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。

综合考虑，根据实务中司法及税务层面的认定要求，笔者认为合作建房应满足如下构成要件：

1.合作的双方共同出资（出地或出钱）、共享利润、共担风险。

2.双方必须共同拥有土地使用权（通过土地使用权“加名”或“双抬头”、“双主体”实现）并联合立项，但可由出地或者出钱的任何一方，或者双方共同组建的项目公司完成开发建设。

合作建房是合作开发房地产的典型模式，然而伪合作建房有很多种形式，笔者也就不一一的列出下面就列举两个典型的伪“合作建房”，并针对为合作建房存在税务问题进行分析：

表1   伪“合作建房”税务分析

伪合作建房	不符合原因	税务风险
股权型合作 开发	在出地方将土地出资入股至项目公司，出资方以货币出资入股至项目公司，双方以项目公司为主体进行合作开发的情形下，因土地在项目公司名下，且双方以项目公司名义办理立项和开发建设，形式上不满足合作建房的要求，因此无法适用合作建房的相关税收政策。	出地方以土地出资入股至项目公司需按现行规定缴纳增值税、土地增值税、企业或个人所得税；项目公司完成开发建设后分配房屋给股东需按视同销售处理，也即项目公司需按正常的市场销售价格计征增值税、土地增值税、企业所得税及印花税。
合同型合作 开发	一方出地，一方出钱，双方不成立项目公司合作开发地产项目，因出钱方无法取得土地使用权，因此该种合同型合作开发基本只能由出地方完成立项、开发报建和施工建设，因此无法适用合作建房的相关税收政策。	最终无法避免按（法释[2005]5号）的相关规定进行定性，如被认定为房屋买卖合同、借款合同、房屋租赁合同等，在法律效果上也就无法达成合作建房的目的。

那么，对于合作开发后分方时企业又该缴纳什么税种呢？对于合作建房建成后按合同约定的内容进行房屋分割，若建房自用应该缴纳什么税种呢？那要是建房分房自用后再次转让或出售的，又该缴纳什么税种呢？针对上述疑问，笔者进行了整理，具体情况如下表所示：

表2  分房过程中涉税分析

涉及税种	相关政策依据
增值税	《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条的规定，合作建房分房自用时出地方、出资方均需缴纳增值税（营改增前为缴纳营业税）但深圳地区有例外，根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深地税发[2005]183号）的规定，分房自用时出地方、出资方目前均无需缴纳增值税（营改增前为无需缴纳营业税）。
土地增值税	《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
所得税	根据上文所述，合作建房后分房自用按自建房处理，双方各自办理初始登记，因此分房过程不产生所得税的纳税义务。
契税	根据上文的论述，出地方取得分配自用的房屋无需缴纳契税，出钱方取得分配自用的房屋时需缴纳契税。

综上所述，笔者建议房地产开发企业需对合作建房合作模式，从税法上重新审视，需要对合作模式进行合法合规的进行筹划。避免造成不符合税法上合作建房要求的，存在一定的税务风险！

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