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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“故意隐瞒事实”包括三种情形，其中之一即为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。而在审判实践中，如何认定该故意隐瞒的事实常存分歧，因此，确有必要对其进行理论上的探讨。 一、故意隐瞒事实与欺诈的定义及欺诈的构成要件 所谓欺诈是指故意欺罔他人，使其陷入错误判断，并基于此错误判断而为意思表示之行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称“民通意见”）第六十八条将其表述为：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。由此可见，欺诈包括故意告知虚假情况，故意隐瞒事实乃欺诈之一种情形。 从上述欺诈的定义看，欺诈的构成要件如下：1、需有欺诈的故意；2、需有欺诈行为；3、须被欺诈人因受欺诈而陷于错误的判断；4、须被欺诈人基于错误判断而为意思表示。由此可见，欺诈可以在欺诈人和受欺诈人两方面具有不同的表现。 在欺诈人方面而言必须具有：主观要件，即欺诈行为人具有主观故意。客观行为要件，即欺诈行为人实施了欺诈行为；在受欺诈人方面而言：主观要件，即受欺诈人陷于错误。客观要件，基于错误而为意思表示。 （2）房地产开发企业的告知义务 ① 房地产开发企业办理商品房预售许可证是其法定义务 《房地产管理法》第四十五条第一款的规定，商品房预售，应当取得商品房预售许可证。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《城市商品房预售管理办法》第六条的规定：“商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售”。由此可见，房地产开发企业在商品房预售时，其必须履行办理商品房预售许可证，方可有商品房预售的资格。反之，房地产开发企业不得进行商品房预售，否则将承担行政责任即由房地产管理部门责令该房地产开发企业停止预售活动，没收违法所得，并处以罚款。据此，房地产开发企业在进行商品房预售时，必须履行办理商品房预售许可证的义务。 ②房地产开发企业负有出示预售许可证的义务 《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明”。 2001年8月15日建设部修订的《城市商品房预售管理办法》第九条第一款规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。由此可见，在房地产开发企业取得商品房预售许可证是其进行商品房预售的前提，而且负有向预购人出示的义务。换言之，房地产开发企业没有特定的预购人前，必须履行办理商品房预售许可证的义务，此系其法定义务。在针对特定的预购人为商品房预售时，房地产开发企业办理预售许可证的义务是其法定义务，而出示预售许可证的义务系在缔约时的义务，其原因在于现代合同法所规定的义务来源于多样化，其不仅仅依约而生，还来源于法律的规定和依诚实信用原则所产生的随附义务。出示预售许可证的义务理应为房地产开发企业负担的合同义务。因此，此两种义务不可不察，完全不能予以混淆。 ③ 房地产开发企业出示商品房预售许可证是其履行告知义务的一种方式 出示是否等于告知。笔者认为，告知按《现代汉语词典》的解释是指，告诉使知道。即房地产开发企业告诉其取得预售许可证的事实使预购人知道。告诉可以是口头告诉，也可以是书面告诉。而房地产开发企业出示预售许可证，预购人予以查验后当然地知道其办理了预售许可证的事实。若预购人对预售许可证本身有持有疑义，其可以进行核实。因此，出示在本质上就是告知，系告知的一种方式。基于此，在《重庆市商品房买卖合同》示范文本中，“合同填写说明”部分第5条载明：“预售许可证的真实性、合法性，购房人可在售房现场通过联机备案系统进行查阅或到房屋所在地的区县(市)房地产交易管理部门查阅”。据此可见，核实预售许可证的真实性、合法性是预购人的权利，此非预购人的义务。 张贴是否等于告知。实践中，房地产开发企业常将预售许可证及其他文书的复印件张贴于售房部的墙壁上，以此履行告知义务。笔者认为，出示是指拿出来给人看的意思。即房地产开发企业以出示的方式书面告知预购人其取得商品房预售许可证的事实。其意思表示需到达预购人。而房地产开发企业张贴在墙壁上时，法律没有规定此时的预购人负有观看其墙壁上所张贴文书内容的义务。若预购人疏于观看，房地产开发企业的意思表示没有到达预购人，则此时应当认定房地产开发企业没有履行告知义务。 （3）欺诈行为的举证责任负担 台湾学者王泽鉴先生指出：主张被诈欺而为意思表示之当事人，应就诈欺行为负举证责任。⑤笔者认为，该诈欺行为应该是指积极的行为，而非指消极的不作为即沉默。当事人就对方消极的沉默无法举证。据前所述，房地产开发企业出示预售许可证的义务系其合同义务，而《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。由此可见，房地产开发企业是否向预购人出示预售许可证，应当由其承担举证责任。若举证不能，则可以认定房地产开发企业未履行告知义务，应以实施欺诈行为论。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的房地产开发企业故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实之认定，可以从两方面考察：一方面，房地产开发企业是否依据法律的规定履行告知义务（出示商品房预售许可证），而其对此未予履行，应以其实施沉默性欺诈行为论，并就此推定房地产开发企业故意而为之，若其否认，则由其反证。他方面，买受人处于交易信息的弱势地位，若房地产开发企业实施沉默性欺诈行为，则推定买受人陷于错误并其因错误判断而为瑕疵的意思表示。房地产开发企业对此予以否定，则由其反证。 由于欺诈是一种故意的违法行为，因此法律对房地产开发企业科以惩罚性赔偿责任，从而维护商品房买受人的利益并制裁、遏制房地产开发企业的不法行为，最终规范房地产开发市场。 文章来源网络。 |
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