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本文数据来源：无讼案例网
“三旧”改造是指广东省特有的，对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，肇始于佛山。“三旧”改造具有简化补办征收手续、依照现状完善历史用地手续、允许采用协议出让供地、土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造、简化农村集体建设用地改为国有建设用地的手续、向边角地、插花地、夹心地等地的处理提供优惠等特点。 “三旧”改造的具体流程如图1： 就在广东省“三旧”改造开展得如火如荼之时，诸多民商事纠纷伴随而生。我们全面搜集了广东省（除深圳市外）有关“三旧”改造的诉讼案例，并依据“三旧”改造工作的流程，通过大数据来探寻、整合、分析“三旧”改造过程中不同阶段涉及民商事诉讼的具体原因及规律，为相关利益方提供风险注意事项报告，力求为“三旧”改造的利益各方提供纠纷解决思路，节约成本，提高效率，推进各方利益最大化。 目前广东省（除深圳外）“三旧”改造流程中，在平等主体之间涉及的民商事纠纷893份判决书，案由有：合同纠纷、劳动争议、物权纠纷、与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷、婚姻家庭、继承纠纷、侵权责任纠纷等。其中，涉及合同的纠纷占比高达71%。 合同类纠纷中，合作开发合同、房屋拆迁安置补偿合同、租赁合同、劳动合同等四类合同的纠纷数量又最突出（参考上述三旧改造流程图）。以下，我们将对上述这四类合同的涉诉情况进行深入分析，可以发现人民法院的裁判规律，以期有助于“三旧”改造过程中解决纠纷能够避开雷区，顺利改造。 一、 合作开发合同 通过无讼平台对广东省范围内的“三旧”改造案例进行搜索，先后输入关键词“三旧改造”→“民事”→“合同效力”后，出现的案例共63篇，包括合资、合作开发房地产合同纠纷6篇。 在对上述6篇合作开发房地产合同纠纷案例进行分析后，我们发现诸多争议集中在合作开发合同的性质、合同无效的理由及其处理的情形。 01 合作开发合同的性质 通过无讼平台搜索广东省范围内“三旧”改造案例，以关键词“三旧改造”→“民事”→“预约合同”进行检索，共出现7篇案例。案件类型见下图： 由于合作开发企业和集体经济组织签订的合同中存在权利义务的差异，因此有关合作开发合同的性质出现有预约合同和本约合同之争。合同性质的争议，必然关系到违约责任的承担问题。预约合同是当事人之间关于未来一定期限内或一定条件下正式订立某一合同的一种约定。与本约合同在缔约目的、履约方式、违约责任形态、违约责任范围等方面存在实质区别，违约责任是争议双方最为看中的抗辩点。 在上述7篇判例中，有3篇为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。通过对这3篇案例分析，发现法院判定合作开发合同属于预约合同时，会经过以下三个步骤： 第一步，确定当事人之间的法律关系 法院会根据合同目的、双方的权利义务来考察法律关系，以确定该合同为合作开发房地产合同，还是建设用地使用权转让合同。 如果是合作开发房地产合同的，则进入第二步。如果是建设用地使用权转让合同，则按照相关法律规定处理。 第二步，以当事人法律关系为基础判定合同性质（预约合同或本约合同） 如果双方均认可合作开发合同为预约合同时，则按照约定处理。 如果任一方不认可合同为预约合同时，法院则会深入查明双方是否存在“三共原则”（共同投资、共享利润、共担风险）进行判定。 02 合作开发合同的效力 无效情形（见图2） 农村集体经济组织主张开发合同无效时，比较集中使用的理由主要有两个： （1）以合作开发方不具备相应资质主张合同无效 根据法律规定，履行合作开发房地产合同的前置条件之一是合作开发企业必需具备房地产开发经营资质。如果合作开发方不具备该资质，法院会有可能判定合同无效。 例外情形是：若集体经济组织与未具备相应资质的合作方签订《项目开发合作协议书》的，法院会认为合作开发方在预约合同阶段，只是就合作开发协议进行框架性的磋商，磋商阶段并不是真正的项目开发阶段，此时并不需要强调合作方的经营资质，因此该阶段的预约合同有效。 （2）以农村集体经济组织未经集体经济组织内部表决程序为由主张合同无效 根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，以及《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十六条、第二十八条涉及村民利益的处置时，需提交村民代表会议讨论通过的相关规定。未经村民会议讨论决定，属于违反法律强制性的规定，该合同应当认定为无效。 例外情形是：若该合同的内容同时具备以下四点的，则合同有效。 A.合作开发合同未违反农村集体经济组织代表表决通过的项目开发实施方案； B.合作开发合同已约定由村集体经济组织负责落实通过村民或村民代表对开发项目建设的各项表决和决议； C.合同开发合同所涉项目已经依法完成相关审批程序； D.合作开发合同已经由村集体经济组织加盖公章，体现当时村（社）集体意志。 03 合作开发一方提出合同解除后的处理 合作开发合同解除后的处理详情见图3： 一方当事人若根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，提出解除合作开发合同时，法院会根据该类型合同的特点，综合考虑资本及人力投入都已转化为项目、合作各方投资比例、合同相关约定等因素，对房地产项目下的在建物进行合理分配。 如果一方当事人此时提出恢复原状的请求，法院一般不予支持。 04 预约合同与本约合同的违约责任比较 预约、本约合同对比表 对比 预约合同 本约合同 概念 约定在将来一定期限内订立合同，但不具有设定具体法律关系的意图 当事人之间依据预约合同所最终订立的合同，具有设定具体法律关系的意图 联系 签订预约合同旨在保障本约合同的订立，两个合同不可能同时存在 形式 意向书、议定书、认购书、备忘录等一系列文件 书面或口头协议 违约责任形态 定金责任 由于主合同未确定，不受《担保法》关于定金数额不得超过主合同标的额的20%的限制 定金数额不得超过主合同标的额的20% 继续履行 以当事人所支付的对价为限，依具体情形作出实际履行 除法律上或者事实上不能履行，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，债权人在合理期限内未要求履行的，可以要求违约方履行（合同法110条） 损害赔偿 赔偿直接损失（当事人订立合同时违约方可以合理预见到的损失），无可得利益损失。 赔偿直接损失及可得利益的损失（合同履行后可以获得的利益）（合同法107条） 二、房屋拆迁安置补偿合同 通过无讼平台对广东省范围内的“三旧”改造案例进行搜索，以关键词“三旧改造”→“民事”→“拆迁安置补偿”进行检索，出现案例共32篇。其中，当事人争议最多的有2个点，拆迁安置补偿合同的无效情形和被拆迁人拒绝交付房屋的情形。 （一）“三旧”改造所涉土地上房屋为共有财产时，拆迁安置补偿协议无效的情形 当房屋存在共同共有关系时，部分共有人未经其他共有人同意，擅自与开发企业签订拆迁安置补偿协议的，属于擅自处分共有财产，事后未经其他共有人追认的，可能导致法院认定该协议无效。 若涉案存在第三人善意、有偿取得相应财产的，应当维护第三人的合法权益。同时，对于其他共有人的损失，应由擅自处分共有财产的一方赔偿。 （二）被拆迁人拒绝交付房屋的情形（见图4） 1.被拆迁人以欺诈及重大误解为由诉请撤销协议并拒绝交付房屋 在被拆迁人主张其签订拆迁安置补偿协议，受到欺诈及存在重大误解的情形的，被拆迁人应当举证证明。在被拆迁人未能提供明确、真实、有效的证据时，法院均不支持被拆迁人要求以此撤销协议的抗辩理由，还会判决要求被拆迁人在一定期限内交付房屋给拆迁人，延迟交付房屋给拆迁人造成损失的，被拆迁人还应该承担相应的赔偿责任。 2.被拆迁人以拆迁人没有履行房屋拆迁安置补偿协议所约定的义务为由，拒绝交付房屋 当拆迁人未履行协议约定的义务时，被拆迁人需举证证明。被拆迁人可以依据协议中的违约条款，追究拆迁人的违约责任（包括但不限于要求增加补偿金等）。 若被拆迁人无证据证明拆迁人是否按照协议约定的义务履行时，法院会判令被拆迁人在一定期限内交付房屋。若被拆迁人故意延迟交付造成拆迁人损失的，被拆迁人还应承担相应的赔偿责任。 3.被拆迁人以拆迁人没有支付过渡期补偿金为由拒绝交付房屋 法院认为，被拆迁人请求支付过渡期租金时，应先履行搬迁义务。若被拆迁人未搬离被拆迁房屋，而请求支付过渡期补偿金的，法院会判决被拆迁人在一定期限内先履行交付房屋的义务。 此外，在拆迁安置补偿过程中，当事人会在合同约定之外作出各种承诺。若该承诺不违反法律法规禁止性规定的，一般会获得法院支持。若是违反的，法院是不支持被拆迁人以此承诺为由，拒绝履行协议和交付房屋的。 三、租赁合同 通过无讼平台搜索广东省范围内有关租赁合同的“三旧”改造案例，通过输入关键词“三旧改造”→“民事”→“合同纠纷”→“租赁合同纠纷”进行检索，出现的案例共40篇。 因“三旧”改造解除租赁合同的判决仅为1篇，案号：（2013）江开法民二初字第2032号。其他的案例虽然涉及“三旧”改造事项，但并非因“三旧”改造政策影响合同效力的情形。 一 因“三旧”改造而解除租赁合同的 在租赁地块因“三旧”改造项目涉及征收时，租赁合同的顺利解除，对于出租方尤为重要。 判例中，我们看到，若在起草合同时，加入“因城中村改造或三旧改造等政策性原因导致租赁合同无法继续履行时，双方可终止或解除租赁合同。同时，在合同双方均不存在过错的情况下要求解除租赁合同的，根据公平原则，合同一方应根据实际情况补偿另一方因此造成的损失”的类似条款，则对出租方更加有利。 二 不同类型租赁合同（土地类、房屋类） 人民法院对于不同土地类或房屋类型租赁合同的效力，会根据合同标的类型及相关法律条款的行政作出认定（见图5），争议较多的集中在租赁合同的效力。 1.土地类租赁合同 若承租方租赁的是农民集体所有的农用地，而用作非农业建设的，需先将农用地转为非农用地，才能签订租赁合同。 若合同标的属于集体建设用地、国有建设用地、已办批次建设用地、未办手续建设用地的租赁约定有效。关于农用地、未利用地、河涌地及办公室、宿舍、厂房的租赁约定无效。 关于合同责任的承担：有效部分按照合同约定履行，无效部分按照各自过错承担承租方的损失（损失包括直接损失和装饰装修建筑物评估残值），且承租人需要支付无效合同部分的土地占用费。 2.房屋类租赁合同 若承租方租赁的是尚未取得规划许可证的房屋，则该租赁合同无效。 法律依据为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。
四、劳动争议的诉率及原因分析 通过无讼平台在广东省范围内搜索关键词“三旧改造”→“民事” →“劳动争议、人事争议”后，出现的案例共131篇。经全文查看，真正因“三旧改造”而产生劳动争议的案例仅为15篇。 分析上述15份案例发现，目前“三旧改造”过程中产生的劳动争议集中在因企业搬迁，劳动者要求支付经济补偿金的问题上。 在15篇案例中，有14篇案例是法院驳回了劳动者对经济补偿金的诉请（被告为同一企业的系列案件）。1篇是法院支持了劳动者取得经济补偿金的诉请。具体解决流程见图6：
1、劳动者请求经济补偿金的主张被驳回的情形 在14篇案例中，劳资双方的劳动合同在企业搬迁时，均尚未到期。由于劳动者因不愿随迁，遂以企业擅自变更劳动合同履行地点为由主张解除劳动合同，并要求经济补偿金。 在此情况下，法院驳回劳动者经济补偿金的主张有以下四个理由： a、企业系因政府政策调整，非擅自变更劳动合同履行地点； b、仅在市内迁移，且已提前告知劳动者并作合理解释； c、企业采取了各种措施将迁移的影响降到合理范围，不影响劳动合同的继续履行。 d、企业均采取了较为规范的措施，将迁移对劳动者的影响尽量降低. 2、劳动者请求经济补偿金的主张获得支持 法院以劳动合同已期满终止，企业虽向劳动者提出续订劳动合同，但此时已经实际上改变了原劳动合同所约定条件，据此判令企业向劳动者支付经济补偿金。
综上，针对“三旧”改造中可能出现的劳动争议问题，我们给拟改造的企业提出两点建议： 1、企业在签订劳动合同时，应当尽量完善相关的约定，例如对劳动合同履行地点进行约定时，加入因政府政策调整、“三旧改造”等客观情形下工作地点的合理变动条款； 2、企业在进行“三旧改造”过程中，应主动采取规范措施，包括提前通知、合理解释、提供住宿、安排班车、发放交通费等措施，将迁移对劳动者的影响降低到合理范围。 |
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