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本文作者：周春律师 电话：18570369130 微信：zhouvlw 文章摘要：租赁房屋被征收的，承租人并非征收补偿对象，不能直接向征收部门主张征收补偿。但是，基于租赁合同关系，房屋被征收后，承租人可以就其损失向出租人主张补偿。本案中，租赁房屋补征收后，经过一审、二审、重审，最终法院判决部分支持了承租人的补偿要求。一、案情简介2013年12月20日，被告（以下统称为：承租人，）刘某与第三人（名义出租人）某社区，签订《租赁合同》，该《租赁合同》的实际出租人为长沙市某街道办事处（以下称：出租人）。2014年5月4日，出租人接到征收部门的通知，涉案租赁房屋将被征收。出租人与承租人双方因对合同解除的相关补偿事宜未能达成一致，为推进征收进程，出租人作为原告率先向法院提起诉讼，要求承租人将租赁房屋腾空，本律师作为出租人的代理人全程参与了此案的诉讼过程。 出租人起诉后，承租人提出反诉请求：一、出租人支付承租人停业综合损失20万元；二、出租人支付承租人装饰装修损失83.29万元；三、出租人支付承租人稗损失7.6万；四、出租人支付承租人房屋租金差价损失10万元。 在本案的审理过程中，为推进征收进程，原被告双方就案件部分问题达成《调解协议》，双方协议解除《租赁合同》，出租人向承租人支付35万元，承租人主动配合腾空租赁房屋。因本案涉及的事实及相关法律关系复杂，在一审法院经过多次开庭后，法院作出判决：一、出租人补偿承租人装饰装修损失427561.5元、实物净值损失32097.45元，共计459658.95元；二、驳回承租人其他诉讼请求。 本案一审判决后，承租人不服提起上诉，二审法院经过开庭审理后，裁定将此案发回重审，一审法院经过重审开庭审理，目前重审一审已经开庭，并作出了判决。 二、案件分析（一）《租赁协议》因征收而解除，双方互不承担违约责任 涉案租赁房屋系因政府征收这一不可抗力而被解除，且《租赁协议》当中对于因政府征收导致合同无法履行，后续相关事宜如何处理，亦作出了明确约定。因此，双方对于合同解除的后果互不承担违约责任。 （二）合同明确约定装饰装修补偿归承租人所有 根据《租赁协议》第五条：“如遇国家建设需要或开发商进行开发拆迁腾地时，甲方（出租人）应提前一个月通知乙方（承租人），其中房屋建筑面积拆迁款项归甲方，装修补偿款归乙方，同时甲方退还 乙方未到期的租金和信誉保证金”之约定，出租人同意将政府补偿的装饰装修费用补偿给承租人，但因为根据长沙市的征收补偿政策，装饰装修补偿最高标准为580元/平方米，承租人对此补偿标准不予同意，后双方协商一致，委托专业鉴定机构对于装饰装修价值进行评估，评估价值为427561.5元，因实际经营时间较短，且综合本案处理情况，法院未予考虑折旧，认定装饰装修损失为427561.5元。 （三）法院判决认定由出租人补偿承租人实物损失价值的20% 在诉讼过程中，对于实物损失，出租人与承租人亦委托了专业鉴定机构进行鉴定，评估值为160487.24元，鉴于承租人积极配合政府征收，出租人本着解决纠纷的角度，同意进行适当补偿，最终法院酌情认定20%的实物价值损失，即由出租人支付承租人实物价值损失32097.45元。 （四）法院根据公平原则，判决由出租人向承租人支付租赁房屋搬迁补助费2779.07元、停产停业费用52636.11元、设备设施移装费用8900元 因出租人所获征收补偿款项中，部分搬迁补助费、停产停业费用、设备设施移装费用溯源于承租人权益，双方协议虽对此未有约定，根据公平原则，出租人应将其获得得相应份额补偿费用支付给被告。 关于承租人所提出的要求我方补偿停业损失、搬迁损失、房屋租赁差价的诉求，一审法院以缺乏事实与法律依据，予以了驳回。一审法院当初判决的主要依据为国务院590号令和长沙市的116号令，在上述征收法律法规中，明确规定征收补偿对象为被征收房屋的产权人即出租人，而非承租人，因此，承租人无权获得征收补偿。 但是，在重审过程中，法院支持了停产停业损失、搬迁补助、房屋设备移装等损失，法院的理由为“出租人所获征收补偿款项中，部分搬迁补助费、停产停业费、设备设施移装费用溯源于承租人权益，双方协议对此虽未有约定，根据公平原则，出租人应将其收取的相应份额补偿费用支付给承租人”。对于法院的判决理由，虽然作为出租人的代理人，但是，本律师仍然认为重审法院的说理，没有照搬法律规定，从公平原则出发，达到了、定纷止争、案结事了的效果。 三、判决结果本案在重审一审判决中，法院判决：一、出租人补偿承租人房屋装饰装修费用427561.5元；二、出租人补偿承租人房屋经营用品评估净值的20%，即32097.45元；三、出租人将征收所得的停产停业费用52636.11元、搬迁补助费用2779.07元、设备设施移装费用8900元；四、驳回承租人的其他诉讼请求。 四、律师观点本律师认为该案的判决，法官运用“公平原则”断案，有效地达到了定纷止争的效果，事实上，重审一审判决后，出租人与承租人对于判决都是认可的，双方均未提起上诉；再者，本案的判决，也进一步驳斥了曾经一度所流行，但本律师一直难以认同的观点：“征收补偿对象为出租人，如合同没有约定，承租人将无法得到任何补偿”。 根据2015年最高人民法院机关刊物《人民司法·案例》中刊登的重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02266号，重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第00785号两则案例的裁判要旨：“租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判”。 据此，大部分人即认为，由于征收补偿对象为房屋产权人，即出租人，因此，如果《房屋租凭合同》当中约定装饰装修、停产停业损失、搬迁费等费用归属的，即按合同约定处理，如果没有约定，那么承租人的装饰装修损失、停产停业损失、搬迁费等损失，即不能得到补偿。 根据本律师仔细研究重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第00785号《民事判决书》和该案的再审法院重庆市高级人民法院的《再审民事裁定书》，案号：(2014）渝高法民申字第01262号，个人对于这种观点并不认同。 首先，上述案例的裁判要旨，其实是分两部分的，前半分“租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象”，该部分的意思很明显，在征收补偿过程中，征收部门补偿款项的发放对象为房屋所有人，而非承租人，但这并不表明，承租人因国家征收而导致的损失，就无法得到补偿。 裁判要旨后半部分“承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判”，这里进一步解释，承租人如果想要得到补偿的，并不能依据征收补偿协议或者补偿项目名称来主张，因为，《征收补偿协议》和征收补偿项目，这是属于行政征收法律关系，而承租人与出租人之间则属于民事的租赁合同关系，承租人要想得到补偿，需要依据双方之间的《房屋租赁合同》和合同法的相关规定主张，法院也应当按照租赁合同纠纷的裁判规则予以裁判。 本律师建议：本案中，作为征收部门的出租人考虑到承租人配合征收工作，在诉讼过程中，作出了大量让步，但即使在此情况下，裁判结果与承租人的诉请仍然存在很大的差距，承租人仍然自行承担了很大的损失，因此，当租赁房屋所涉及的装饰装修价值、搬迁费或设施设备价值过大时，为防范租赁房屋因被征收而产生不必要纠纷的，建议一定要在《房屋租赁合同》当中事先约定上述费用遇到征收时的归属或损失承担问题及租赁合同期内未履行租期的相应补偿问题。
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