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某市张女士与林某签订房屋买卖合同，将她名下一套房屋卖给了林某，合同约定在林某支付定金后办理房屋转移登记手续，林某取得不动产权证后支付剩余房款。两人共同到登记机构办理了不动产转移登记，但林某拿到该套房屋的不动产权证后，以资金周转困难为由拒绝支付剩余房款，张女士将林某诉至法院。法院经审理后裁定撤销房屋买卖合同，张女士退还林某部分房款，林某配合张女士办理房屋过户手续。张女士持裁定书到登记机构申请办理退房手续时，登记机构要求她提供房屋转移税费缴纳票据或免税的证明。 张女士认为这种退房不应涉及缴纳税费，但到税务部门要求开具免税的证明时，税务部门却以张女士退房是否属房屋转移行为不明确为由，要求张女士先办理不动产登记，以登记类型确定是否征收相关税费。张女士反复在税务、登记、法院等多个部门间往返奔走，都没有解决问题。 分歧 对于张女士要求办理的退房手续是否属转移行为以及相关税费如何收取，各部门意见不一，以致无法形成一致处理方式。 税务部门认为，税务部门不是专业的交易管理部门，难以界定张女士退房的性质。如果按转移过户认定，张女士应当缴纳转移税费，若按撤销交易认定，不但不用交税还应退还已缴纳契税，要求张女士先办理退房的不动产登记后，依据登记类型核定税费。 登记部门认为，虽然法院撤销了房屋买卖合同，但没有撤销转移登记，张女士申请把已经登记到林某名下的房产转回自己名下，要提供房屋转移税费缴纳票据或免税的证明。 法院认为裁定书对于房屋买卖合同的处理，以及张女士与林某的义务也明确，相关部门应该按裁定协助办理过户相关手续。 张女士认为，既然房屋买卖合同被法院撤销，她就可以申请撤回房屋的转移登记，将登记簿里的记载恢复到自己名下，这样不应缴纳税费，还应退还转让给林某时所缴税费。 要点一：已登簿不适用撤回登记，契税不退还 张女士认为可以撤回房屋的转移登记及退还契税等税费的处理方式，显然不符合撤回登记的相关规定。根据《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号），明确了个人办理退房有关契税的问题，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条也规定，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。 可见，登记的完成以登记事项记载于登记簿为生效条件，未记载入登记簿之前，物权的法律效力还未产生，依照申请当事人的合意可以要求其撤回。但申请人撤回申请的权利要受到登记机构登记行为的限制，只有在登记完成之前，申请人才能撤回申请。本案中共同申请的转移登记已经登簿，林某也已经领取不动产权证书，已经不具备撤回登记申请的前提条件，且也不符合退还已纳契税的情形。 要点二：先税后证，税费核验在登记之前 税务部门要求先办理退房的不动产登记，明显违背了先税后证的税收管理原则。根据《契税暂行条例》中第十一条的规定，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续，纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条也规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。 因此，在已登簿不适用撤回登记的情况下，要重新将权利人变为原权利人只能作为一个新的登记申请，在办理房屋等不动产权登记时，根据税收管理规定不动产登记机构须核实完税凭证或免税凭证。本案中税务部门要求张女士先办理退房的不动产登记再核定税费，不动产登记机构要求按先税后证原则出具相应的完税凭证，意见相互矛盾才使张女士无所适从。 要点三：放弃物权，产权恢复不到原产权人名下 张女士在各部门间往返奔走的期间，有人建议由林某放弃房屋所有权，并申请注销登记，然后将房屋恢复张女士名下。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，权利人放弃不动产权利的，当事人可以申请办理注销登记。注销登记是将已记载于登记簿的权利予以注销，注销后的物权不再有归属，成为无主财产。 林某放弃该房屋的所有权就成为无主财产，无主财产的认定根据《民事诉讼法》第一百九十一条和一百九十二条的规定，申请认定财产无主，由公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院提出。申请书应当写明财产的种类、数量以及要求认定财产无主的根据。人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。经人民法院判决认定财产无主，收归国家所有成为国有资产。也就是说林某放弃房屋所有权后，房屋是不能恢复到张女士名下的。 要点四：交易后退房，应按转移行为效力进行登记 转移已登簿，张女士既不能申请撤回登记，也不能要求林某放弃房屋所有权申请注销登记，应如何办理过户登记？张女士没有能从登记机构得到明确的答复。退房过户是按转移登记办理，还是变更登记办理，或是更正登记办理，要从各种登记类型适用范围进行分析。 首先，此项登记不是因为房屋的所有权人姓名、坐落、面积、楼层等要素变化的原因而申请的登记，不属于不动产变更登记的适用范围。张女士退房行为产生在房屋转移登记以后，若无法院裁定或判决确认转移房屋的法律行为无效或者予以撤销，则当事人的法律行为合法有效，不产生登记错误可以更正登记的情形，买卖双方协商退房只能是房屋所有权转移行为，应适用不动产转移登记。反之，法院裁定撤销房屋转让合同，则该转移行为自始不生效，买卖双方可共同申请更正登记，其中一方不履行法院裁定明确义务的可申请法院强制执行，登记机构应依据法院要求协助执行的文书，协助办理更正登记。 最终张女士与林某协商未果后，向法院申请了强制执行，随后登记机构按法院协助执行文书的要求，办理了不动产更正登记。 提 醒 退房时如何办理登记手续？ 买房相对家庭来说是一件大事，房屋买卖过程中有可能出现因为双方经济状况、房屋缺陷等原因，导致退房情况出现。退房涉及物权变动生效、债权履行、税费缴纳等多个法律关系，应按何种登记类型办理要视买卖双方当事人对于合同履行程度进行综合判断。在买卖转移登记事项记载于登记簿之前，买卖双方共同申请撤回转移登记申请的，登记机构应尊重申请人的意志，在登簿前允许撤回是依申请设立登记原则的重要体现，也体现了尊重当事人意思自治原则。但在买卖转移登记事项记载于登记簿之后，买卖双方人申请事项产生了物权变动效果，当事人之间的房屋买卖法律行为结束合同履行也完毕，就不能由当事人双方以解除债权合同的方式撤回转移登记申请改变物权归属。除经转移房屋的法律行为无效或者予以撤销可适用更正登记之外，买卖双方协商退房的则适用不动产转移登记。 （作者单位：广西南宁市国土资源局） 订报啦！ 订报啦！ 订报啦！ 中国自然资源报刊征订信息变更启事 由于报社迁址，中国自然资源报刊征订相关信息已变更如下：
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