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来源：无讼阅读 作者：王情操[北京盈科（重庆）律师事务所] 房地产开发商在开发项目的时候往往都会因为规划的要求或满足小区周边商业的需求，在开发住宅的同时按照一定的比例修建商业，类似裙楼、底商等情况。 在制定合同模板的时候，公司为了图省事就可能将住宅用的商品房买卖合同直接套用到了商业上去，在合同附件交付标准上出现“用电：一户一表”这样的字样。 有些业主就会要求开发商根据合同约定按照住宅一户一表的模式为其提供独立计价的电表以减少缴纳公摊部分的用电费用。 本文以开发商的角度结合实际办案经验分享一下自己的应对思路。 首先，从商品房买卖合同内容上去寻找依据，证明所表述的“一户一表”只是对硬件设备的约定。 一、合同正本中都有类似：《商品房买卖合同》合同第七条“交房期限及交付条件：（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”； 第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定……” 合同的这些条款对应的都是商品房在交付时应满足的各项基础设施安装条件。 二、既然是合同，那都应该有合同相对方对合同内容进行真实意思表示。 如果业主依据商品房买卖合同的交付标准来要求开发商为其办理由供电公司直接计价的一户一表，就不单单只是开发商和业主双方的关系，目的是想和供电公司直接建立供用电合同关系，为其独立开设账户进行结算。 这个诉求里面必定应该有供电公司作为合同的另一方，作为一份供用电合同来说，合同中不仅应该约定了合同相对人的主体，还应该有明确的双方权利义务，标的、标的物以及数量和价款。 单从开发商提供的商品房买卖合同中交付标准为“一户一表”这几个字样中并不能体现出如此多的信息，即便是要求开发商为其代办该项业务，那也应该是开发商所业主委托代为办理相关业务，这却是一个委托合同关系，委托合同中同样需要明确委托人、受委托人以及委托事项，交付标准中亦无法体现出这类意思。 其次，对 “一户一表”这个词的理解上去分析。 业主所称的“一户一表”是指的《供电营业规则》中所表述的一词，系指居民生活用电由供电企业直接供电、抄表、收费、服务到户。 该解释属于居民供电技术规定中的解释，且规定中也明确提及该解释仅适用于该规定，不能扩大解释或类比适用。 之所以《供电营业规则》会对该词在特定情形下进行解释，说明该词并非专业术语，日常运用中也是对硬件设施的约定。而商品房买卖合同中约定的一户一表的含义应从合同本身想实现且可以实现的目的出发。 住宅用电是居民生活用电按照居民用电计费标准，采用的是公用供电设施，其设施设备属于供电局所有，商业用电是从事商品交换、提供有偿服务等的电力用户的用电，按照商业用电计费标准，采用的是专用供电设施，其设施设备属于开发商所有。 无论从计价方式还是用电性质上来看都是采用完全不同的规则和操作模式，强行将住宅中规定的“一户一表”套用到商业的用电模式中来是不符合合同本意的，有违真实意思的表示。 所以，即便商品房买卖合同可能被认定为格式合同，也不能依据格式合同的认定标准来判断，而是应该结合具体商铺所在地商业电力供应部门的实际管理情况及其实际所需等综合认定为宜。 再则，从供用电行业惯例上去判断。 电力供应部门对商业并不是直接进行分户管理，而是采取安装一个总表在开发商名下，再由开发商安装分表到各门市计量供电的方式，此既是电力供应部门对商业门市供电管理的惯常做法，也是其行使管理职能的具体体现，开发商作为高压供电合同的相对人和电力使用人，亦要遵循此管理方式。 且开发商在项目开发建设过程中供电部门就已经对输电线路、输电方式进行了整体规划，对整个项目所涉及住房及门市用电配置进行统一测算，无论从法律层面还是行政管理层面上看，均是符合国家要求的。 最后，执行上也存在无法履行的可能。 假设要进行变更，那新装用电牵涉到国家有关政策和规定、电网规划、国土规划、环保评估、用户需求以及项目供电条件等具体因素，最终是否落实安装具有不确定性且还需进行现场开挖，另接输电线，也需要加装设备，在实际执行中存在执行不能的情况。 根据国家对电力供应和使用实行节约用电、计划用电的管理原则，重新安装应当以不能满足实际所需为前提，在开发商为业主提供的电力装置已经完全满足业主使用和合同约定的情况下，坚持要求变更全部供电方式系是对电力资源一种浪费，其行为不具经济性，且这也不符合因为未提供住宅用“一户一表”导致业主用电不能，合同目的不能实现而解除合同的法定解除条件。 综上所述，从各种角度来分析，业主的这种诉求都不应该得到支持，但是作为合同拟定方，在拟定合同时更加注意各种用词的严谨性则会大大减少合同纠纷，提供公司运营效率。 |
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