|
来源：无讼阅读 作者：苌乐（北京市炜衡律师事务所） 多地“限购”、“限贷”政策层层加码，如购房者不具备购房资格，一方面购房者面临购房合同无法网签或房屋无法办理产权证的困扰；另一方面，因影响银行贷款的申请，对售房者的资金回流将产生不良影响。 实践中，关于购房者购房资质信息与实际情况（包括但不限于婚姻状况、年龄、已购房情况、贷款情况、家庭成员信息等）不符的情形，司法裁判本着公平原则及诚实信用原则，以保障社会良好交易秩序为目的并兼顾效率，除双方协商一致解除合同、合同无法继续履行、或违法法律及政策性规定的情形外，一般支持合同继续履行； 关于违约责任的问题，则以“过错”原则为基础，判断责任方及违约责任的大小。购房资格问题，不仅涉及民事、行政问题，如一方伪造资格、材料骗取房屋或拆迁，或面临刑事处罚的风险。 一、购房者在申购政策性住房过程中，弄虚作假将被取消申请资格，5年内不得再次申请，并需退回已购住房。 【案例】张某等与北京市海淀区房屋管理局等其他一案二审行政判决书，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2016）京01行终1010号，案件类型：行政，案由：行政复议，裁判日期：2017-04-24。 [法院裁判观点]根据京政发［2008］8号《北京市人民政府关于印发北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知》第二十九条的规定，对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由所在区县住房保障管理部门取消其申请资格，5年内不得再次申请； 对已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房者退回已购住房或按同地段普通商品住房价格补足购房款。海淀房管局作为区一级住房保障管理部门，负有对本辖区内违法取得限价商品住房的行为进行查处的法定职责。 本案中，根据业已查明的事实，海淀房管局认定程莹莹、张震宇、张某家庭在限价房配售工作中，弄虚作假、伪造相关证明（家庭年收入情况），并依据《办法》的规定，向程莹莹、张震宇、张某家庭发出《北京市限价商品住房购买资格取消决定书》，取消其购房资格。 程莹莹、张震宇、张某家庭在收到《北京市限价商品房购买资格取消通知书》后，未在法定期限内提起行政复议或行政诉讼，亦未退回已购住房。 在此情况下，海淀房管局依据《办法》第二十九条的规定，作出被诉通知，要求程莹莹、张震宇、张某家庭自收到通知之日起十五日内退回已购买的限价商品房。 该行政行为认定事实清楚，适用法律规范恰当。同时，海淀房管局在作出被诉通知过程中，履行了询问、复查、决定、送达等程序，程序合法。 故，海淀房管局作出的被诉通知认定事实清楚，证据充分，适用法律规范正确，程序合法。市住建委在行政复议过程中，履行了行政复议的相应程序，复议决定亦无不当。 二、购房者申请购房资格核验时，其房产信息虽与实际情况不符，但并不影响其购房资格审核结果，其家庭并不存在骗取购房资格的行为。申报的房产信息系填写内容上的瑕疵，该瑕疵并不足以导致其房屋权属登记受限。 【案例】某某某与某某某一案再审驳回通知书，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2015）一中行监字第00900号，案件类型：行政，案由：行政登记，裁判日期：2015-06-09。 [案情]赵艺璇家庭名下拥有两处住房，一处位于东城区，为平房，属非成套住宅，不在限购范围内；一处位于昌平区，为经济适用房。 2012年11月29日，赵艺璇办理了出售昌平区经济适用房的网签手续并收取全款。 2013年1月5日，赵艺璇与王怡签订房屋买卖合同，约定王怡将位于北京市海淀区厢黄旗13号楼4单元601号房屋出售给赵艺璇。 同年1月9日，赵艺璇持相关材料到海淀区房管局申请购房资格，在家庭购房申请表及核验网页中“家庭名下已拥有住房套数”处填写“0套”。 同年1月15日，赵艺璇家庭办理了昌平区经济适用房的转移登记手续。 [法院裁判观点]《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）系市住建委为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》精神所制定的规范性文件，旨在合理引导住房需求，落实各项限购措施。 该通知第六条规定：“房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。”对该规定的理解适用应当基于前述规范性文件制定的背景和目的。 本案中，赵艺璇家庭申请购房资格核验时，其房产信息虽与实际情况不符，但该问题并不影响其购房资格审核结果，其家庭并不存在骗取购房资格的意图和行为。 因此，市住建委仅以赵艺璇申报的家庭名下已拥有住房套数与实际不符为由，认定不予办理其房屋权属登记，依据不足，所作被诉答复意见依法应予撤销。 三、市住建委作出的购房资格核验行为，对个人的权利、义务产生影响，属于行政诉讼的受案范围。如因住房城乡建设部门导致购房资格核验错误的，如无法更改或撤销的，应认定为违法行政行为。 【案例】张东铭等与北京市住房和城乡建设委员会其他一审行政判决书，审理法院：北京市海淀区人民法院，案号：（2014）海行初字第523号，案件类型：行政，案由：行政其他，裁判日期：2014-11-26。 [法院裁判观点]市住建委作出的购房资格核验行为，涉及原告张东铭、黄志青的购房资格及婚姻状况，对张东铭、黄志青的权利、义务产生影响，属于行政诉讼的受案范围。 《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）规定，住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。 通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。市住建委具有对办理网上签约手续前的购房家庭进行购房资格审核的职责。本案中，张东铭与黄志青于1987年结婚，二人系夫妻关系。 2013年3月15日，市住建委通过其官方网站作出编号分别为447994、448007、448024、448042四项购房资格核验结果，四项结果中黄志青的婚姻状况明显不一致，在此情况下市住建委作出编号为448007的购房资格核验行为属认定事实不清，本院应予以纠正。 因该项购房资格核验结果的有效期为15天，现核验结果已失效，故本院确认市住建委作出的编号为448007的购房资格核验行为违法。 四、购房者未及时申请购房资格核验，导致未能按合同约定的期限办理贷款申请手续，应按过错程度承担相应的违约责任。 【案例】段娟娟与谢强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第二中级人民法院，案号：（2017）京02民终12077号，案件类型：民事，案由：房屋买卖合同纠纷，裁判日期：2017-12-28。 [法院裁判观点]根据房屋交易的流程，段娟娟与谢强未能按合同约定的期限办理贷款申请手续，原因在于在约定的办理日期即2015年5月30日前，段娟娟的购房资格尚在核验中。 资格核验的提交日期为2015年5月28日，根据建委的流程，一般需要10个工作日内作出核验结果。 因段娟娟未能及时申请资格核验，导致其购房资格核验通过日期晚于合同约定的贷款申请日期，故段娟娟对此应承担相应的违约责任。 但该情形尚不构成根本违约，且从其后谢强与段娟娟共同去进行网签来看，谢强也未以此由提出解除合同。 段娟娟于第一次网签时，虽然其不是房屋核验的主申请人，但根据当时的政策，其是具备办理网签资格的。 可段娟娟却提出了再次核验申请，导致网签日期被推迟，继而发生了第二次网签信息的录入错误，二次审核信息未通过，双方第二次网签未成功。段娟娟对此种情况的发生具有一定的过错，本院将此作为违约金的酌定情形加以考量。 经查段娟娟与前夫舒秋英于2015年5月11日离婚。但建委工作人员操作失误，将其与谢强列为家庭共同成员，致使核验资格未通过。由此导致2015年6月29日第二次网签未成功。对此双方均无过错。 如前所述，段娟娟对于网签的迟延具有过错，但并不构成根本违约。并且谢强在此过程中并未提出异议，也未提出解除合同。 根据其后多次的房屋核验结果，段娟娟具备购房资格，双方的房屋买卖合同具备继续履行的基础。 综上，谢强要求解除合同的反诉请求，依据不足，本院不予支持。关于谢强主张的违约金，本院综合前述因素酌定为15万元。 五、开发商明知购房者不具备购房资格，仍按照购房者具备购房资格进行信息录入，导致无法办理产权证的，开发商与购房者均存在过错。法院酌定开发商承担无法办理产权证的违约责任。 【案例】刘帅、冯熠南与北京保利营房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2018）京03民终1933号，案件类型：民事，案由：商品房销售合同纠纷，裁判日期： 2018-03-30。 [法院裁判观点]刘帅、冯熠南与保利营公司签订的《北京市××预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，双方争议焦点为涉诉房屋逾期办理房屋所有权证的过错方以及违约金的数额。 据本案已查明事实，刘帅、冯熠南作为共同买受人与保利营公司签订合同，但合同签订之时刘帅并不具备购房资格。 此后，保利营公司将相关信息录入房屋主管行政机关，导致因购房资格受限，涉诉房屋未能如期办理所有权证。 保利营公司作为专业房地产开发公司，对于购房者用于办理房屋所有权证所提交的相应材料未能尽到充分、审慎的审核注意义务，而导致刘帅、冯熠南未能依约取得房屋所有权证，保利营公司对此存在过错，其应对刘帅、冯熠南承担相应的违约责任。 而刘帅、冯熠南作为合同主体，在明知刘帅并无购房资格，且二人尚未办理结婚登记的情况下与保利营公司签订涉案合同，导致涉诉房屋逾期办理房屋所有权证，主观上亦存在一定过错。 故一审法院在综合保利营公司的违约情形，涉诉房屋现在的市场价值较之购房时已经大幅升值，涉诉房屋未办理产权证亦使刘帅、冯熠南在客观上享有了该升值利益等因素，以公平原则及诚实信用原则为衡量基础，酌情判处违约金40万元，并无不妥，本院予以尊重。 另，保利营公司系涉案合同主体，其上诉主张应由案外人广州保利地产代理有限公司北京朝阳房地产经纪分公司承担赔偿责任，并无事实依据，本院不予支持。 六、开发商按照购房者提供的资料，经过建委初审后办理了购房合同的网签手续，但在办理房屋产权证时需对证件原件进行审查，此时购房资格审核不通过的，仍无法办理产权证。开发商不存在的过错的，无需承担逾期办理产权证的违约责任。 【案例】张昱等与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第二中级人民法院，案号：（2016）京02民终3895号，案件类型：民事，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：2016-04-28。 [法院裁判观点]本案中，根据双方举证、质证的情况以及陈述，可以认定，张昱、吴桂香与鸿坤公司签订的商品房预售合同中约定，张昱、吴桂香委托鸿坤公司指定的房地产经纪机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记； 鸿坤公司在合同约定的办理期限内向权属登记机关提交了办理房屋权属转移登记的申请，但因张昱、吴桂香的购房资格问题，权属登记机关不能为二人办理房屋所有权证书。 故原审法院判决驳回张昱、吴桂香要求鸿坤公司办理产权证并交付及给付逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 七、购房者在签订购房合同时不具备购房资格，但在双方合同履行过程中，购房资质审核通过的，如购房合同未约定取得购房资质时间，则购房者不构成违约。出售方怠于配合网签导致合同无法继续履行的，应承担相应的违约责任。 【案例】宋扬、莫琳等与北京中融信担保有限公司、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2017）京03民终6345号，案件类型：民事，案由：房屋买卖合同纠纷，裁判日期：2017-05-24。 [法院裁判观点]关于金重任在签订合同时没有购房资质是否构成违约的问题。 本院认为，在双方签订买卖合同及补充协议后，金重任即委托链家公司代其办理购房资质的审核手续，在双方合同履行过程中，金重任的购房资质审核通过，符合交易惯例，且双方在合同中并未就金重任购房资质的取得时间进行约定。 故宋扬、莫琳认为金重任在不具备购房资格的情况下与其签订买卖合同，并造成合同无法正常履行构成违约的意见，本院不予采信。 买卖合同签订后，金重任依约交纳了定金并准备好了首付款，在金重任10月8日购房资质审核通过后，宋扬、莫琳应按照合同约定及交易习惯积极配合链家公司办理网签，此后方可进行面签、批贷以及给付首付款等事宜。 但是宋扬、莫琳却未按照链家公司通知提供相关材料,导致涉案房屋无法办理网签，且此后宋扬、莫琳一直未提供该资料，导致合同无法继续履行，故宋扬、莫琳的行为已构成根本违约。 八、购房者原不具备购房资格，后符合购房资格的，买卖双方继续履行购房合同并办理房屋产权证。 【案例】李静等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2015）三中民终字第13046号，案件类型：民事，案 由：房屋买卖合同纠纷，裁判日期：2015-11-13。 [法院裁判观点]在双方签订房屋买卖合同后，由于前期涉案房屋产权证并未颁发、孟庆曼不具备购房资格、涉案房屋未办理抵押注销登记手续等问题，导致双方签订的房屋买卖合同无法办理产权过户手续继续履行。 根据本案所查事实，孟庆曼虽在京十五条限购政策实施后不具备购房资格，但双方系在该政策实施前的2010年8月订立的房屋买卖合同，且孟庆曼在签订合同当日即支付首付款100万元并实际占有使用涉案房屋；后虽因涉案房屋未办理抵押注销登记手续等问题而影响继续履行，但涉案房屋已于2013年8月办理抵押注销登记手续； 虽2013年3月30日京十九条实施规定对个人转让住房应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征个人所得税，双方在原审中就签订合同后增加的个税负担问题亦未能达成一致。 但《中华人民共和国合同法》亦规定了当事人就相关合同内容没有约定或约定不明确的处理原则，故该问题并不一定对当事人的履约能力构成严重影响，也不一定导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，且本院审理中孟庆曼明确表示愿意负担签订合同后新增加的个税； 再有，2014年5月16日孟庆曼离婚后亦具备购房资格。因此，不论此前双方在履行合同中如何曲折，现双方签订的房屋买卖合同已无任何履行障碍，可以继续履行。 在双方2010年就签订合同并交接房屋装修入住至今的情况下如判令解除房屋买卖合同，既不利于维护交易的稳定，也将会导致双方当事人权利利益明显失衡。 原判在李静并未以就增加的个税负担问题无法达成一致作为解除合同理由的情况下以此为由判令解除双方签订的房屋买卖合同，不妥，本院予以改判。 综上，本院判令双方签订的房屋买卖合同继续履行，由李静协助孟庆曼办理涉案房屋的过户手续。 |
|
|
