|
【微信搜索“李营营律师团队”添加李律师微信 与我们讨论案件 交流具体问题】 裁判要旨1 在具有限购政策区域购房，合同双方均负有向相关管理部门进行核查信息的义务。 案例1：《天津市第三中级人民法院发布9个商品房买卖合同纠纷典型案例(2019年—2022年)之一：廉某与天津某建筑工程有限公司(以下简称某建筑公司)房屋买卖合同纠纷案》 裁判要旨2 购房人在签订购房合同时明知不符购房条件，无权要求出卖方承担逾期过户的违约责任。 案例2：《张翼如与沈亮房屋买卖合同纠纷上诉案》[案号：(2012)二中民终字第16191号] 北京市第二中级人民法院认为，限购政策不属于法律和行政法规范畴，故当事人不能以限购不符合购房资格作为合同无效的理由。如合同目的无法实现，可以判令解除购房合同。一方当事人在应知或明知不符合购房条件下，仍然签订买卖合同导致合同目的最终无法实现，属于违约行为，不能免除违约责任。张翼如与沈亮签订的北京市存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，应严格遵守。根据张翼如签署购房承诺书的事实，可以认定其对国家和北京市限购政策是知晓的，可以且应该根据限购政策判断其本人是否符合在北京市购买房屋的条件。但由于张翼如故意隐瞒相关事实导致买卖合同无法继续履行，其无权要求被告返还定金。由于买卖合同因张翼如违约无法继续履行，应予以解除。 裁判要旨3 签订房屋买卖合同后实施限购政策，买受人一旦具备购房资格，出卖方便负有协助及时过户义务。 案例3：《秦存福等与洪永新等房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申5544号】 北京市高级人民法院经审查认为，本案洪礼贤、洪永新与韩兴霞、秦存福签订的《房屋买卖协议》及《补充条款》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查，双方签订合同在限购政策实施前，买受人按照合同约定支付了购房款并一直偿还贷款。秦存福亦认可签订合同时将案涉房屋交付给洪礼贤、洪永新使用。因洪永新已具备购房资格，洪礼贤、洪永新同意一次性向光大银行北京花园路支行偿还贷款及相应费用以解除案涉房屋的抵押，光大银行北京花园路支行对此不持异议，现案涉合同不存在履行障碍。韩兴霞、秦存福称洪永新不是合同相对人，将房屋过户至洪永新名下没有依据。虽《房屋买卖协议》首页处只列明买受人为洪礼贤，但尾部买受人处有洪永新签字，且洪永新系洪礼贤家庭成员。故法院对洪礼贤、洪永新主张韩兴霞将案涉房屋过户至洪永新名下的请求，予以支持。因韩兴霞、秦存福未按双方约定履行配合过户义务，构成违约，原审法院结合本案实际情况对违约金数额予以酌定的处理，并无不当。 裁判要旨4 购房合同签订前后，因房地产调控政策变化买卖双方对于如何继续履行未能达成一致意见的，法院可以判决合同解除。合同解除的责任不应归责于任一方，不支持一方追究另一方违约责任的诉请。 广东省高级人民法院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据已查明的事实，松林公司与赵文芳在《房屋买卖合约》中约定松林公司将涉案房屋出售给赵文芳，双方还明确赵文芳知晓现在政府的限购限贷政策，知道自己是否具备购房资格，自愿承担风险等。后因政府限购政策改变，在赵文芳不具备购房资格导致涉案合同无法继续履行的情况下，松林公司同意由赵文芳另寻具有购房资格的人员办理过户手续。鉴于双方在履行合同过程中协商同意变更履行方式，松林公司此时对于赵文芳没有购房资格是明知且没有异议。因此，直接影响赵文芳能否继续履行涉案合同的原因在于新的限购政策出台，并非赵文芳在签订合同时是否具有购房资格，涉案合同解除是由于房地产调控政策变化且双方对于如何继续履行未能达成一致意见导致。二审法院认定涉案合同的解除不能归责于任何一方，不支持松林公司要求赵文芳支付违约金和承担中介费损失的诉求，并无不当。 裁判要旨5 合同履行过程中因购房政策发生变化，购房人因不符合政策要求不具备购房资格，买卖合同事实上不能履行，属于不可归责于当事人的合同履行障碍，法院可以判令解除合同、退还定金。 案例5：《张华、深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2019)粤民申2773号】 广东省高级人民法院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张华与何日荣于2016年3月7日签订的《二手房买卖合同》约定，买方何日荣有权指定由第三方来办理过户房产及更改产权人。同日，张华又与何日荣签订了《买方主体变更确认书》。虽然张华辩称签订《买方主体变更确认书》时新买方的姓名以及身份信息为空白，但双方并未另行约定买方变更主体时应当告知卖方并征得卖方同意。在此情形下，张华作为完全民事行为能力人，自愿签署空白《买方主体变更确认书》的行为应视为其同意何日荣可以自行指定第三人为新买方，并且可以随时变更买方主体。因此，二审法院根据《买方主体变更确认书》的约定，认定涉案《二手房买卖合同》的买方已变更为黄良冰，并无不当。本案合同履行过程中，由于购房政策发生变化，黄良冰因不符合新政策要求而不具备购房资格，涉案《二手房买卖合同》事实上已不能履行，二审法院认定此情形属于不可归责于当事人的合同履行障碍，对双方请求法院确认涉案《二手房买卖合同》已解除的主张予以支持，并判令张华向黄良冰返还7万元定金，并无不当。张华以相关证据材料未经质证、判项矛盾等为由申请再审，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 裁判要旨6 购房合同签订后购房人因自身原因不满足购房资格对不能及时过户存在过错，出卖方不承担房屋不能及时过户的违约责任。出卖人在购房人满足购房资格后未及时办理过户的，应承担违约责任。 案例6：《王胜、闫邦平房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2020)鲁民申7877号】 山东省高级人民法院审查认为，申请人与被申请人签订的涉案《房屋买卖合同》系双方当事人在平等自愿的前提下签订，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。关于申请人所提原审判决认定事实不清问题，经查，根据卷宗证据材料，涉案房屋产权登记证书记载的时间为2019年1月8日，该时间应为王胜取得涉案房屋产权的时间。涉案房屋抵押登记记载的时间为2019年3月11日，原审认定申请人于2019年3月11日办理了房屋按揭贷款手续，将涉案房屋抵押给银行，并办理了抵押登记，有据可依。依据涉案房屋买卖合同约定，双方应于本合同签订之日起15日内委托并协助中介机构办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等手续并提供相关贷款资料，一方故意拖延或不及时提供材料、不配合对方办理事宜的，应当按照合同约定承担违约责任。本案涉案房屋买卖合同于2018年10月30日签订，但因申请人漏缴社保导致购房资格存在问题，直至2018年11月23日才具备购房资格，申请人明显存在过错。之后，被申请人多次催促申请人办理按揭贷款手续，但王胜却以房屋存在租户无法交房为由拖延不办，直至2019年3月11日才最终完成抵押贷款登记手续，应认定王胜存在拖延配合办理相关购房手续的违约行为。申请人主张双方对履行期限的起算时间重新达成协议及截止时间应计算至2019年1月27日的问题，原审根据现有在案证据认为申请人并无提供充分且有效证据予以证实，不予采信，亦无不当。 裁判要旨7 购买方在签订购房合同时因不具备购房资格，导致房屋买卖合同无法继续履行，依法应承担违约责任。法院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，对合同约定违约金进行调整。 案例7：《王昊房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2018)粤民申7045号】 裁判要旨8 买卖双方在合同履行过程中明知购买方属于限购对象将房产过户至第三方名下，违反有关房地产调控政策，法院认定买卖双方双方对合同解除互不承担违约责任，并无不当。 案例8：《沈文秀、戴一星房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2020)闽民申1545号】 裁判要旨9 限购政策出台之后签订购房合同，购房人以房屋存在大量贷款行使不安抗辩权为由未按期支付购房款无事实和法律依据。法院可以在双方有明确约定的基础上进行自由裁量，适当酌减违约金。 案例9：《熊燕、高一博房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2020)冀民申2262号】 河北省高级人民法院经审查认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面严格履行。关于申请人是否有权行使不安抗辩权的问题，依据案涉合同约定，申请人应于2018年10月15日前支付首付款76万元。申请人在支付26万元首付款后，剩余首付款未按期支付，且经被申请人催告，申请人仍未支付，申请人已构成违约。申请人原审时主张在2018年11月23日得知被申请人的案涉房屋存在大量贷款，其遂行使不安抗辩权，此时申请人已存在违约行为；且申请人主张签订合同时不知案涉房屋存在大量贷款，未提供充分的证据予以证明，其主张原审未予支持，并无不当。在申请人存在违约行为后，其行使不安抗辩权，无事实和法律依据，原审未予支持，认定及处理均无不妥。关于违约责任的承担，案涉合同约定明确，原审在双方有明确约定的基础上，进行自由裁量，予以适当酌减，亦无不妥之处。 裁判要旨10 限购政策出台后，购房人明知不具备购房资格签订购房合同，应认定不能过户登记的原因在购房人，出卖人享有合同解除权和再行出售的权利。 案例10：《赵建敏与李瑞和等房屋买卖合同纠纷再审案》【案号：(2020)津民申356号】 天津市高级人民法院经审查认为，按照涉案《房屋买卖居间合同》约定，赵建敏应于2018年10月31日前将首付款筹齐，并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构并开始办理签订该房屋买卖协议及过户手续。截至上述日期，赵建敏仍然不具备购房资质。因赵建敏系在限购政策出台后明知其不具备购房资格而签订涉案《房屋买卖居间合同》，故此涉案房屋不能完成过户登记的原因仍在于赵建敏一方。按照电话录音内容，虽然袁秀芬愿意给予赵建敏短期宽展期，但赵建敏明确表示不能明确支付价款期限，袁秀芬指出赵建敏违约行为并表示再行出售涉案房屋的意思，赵建敏未提出异议，且至一审庭审辩论终结前赵建敏仍然不具备购房资质，故而李瑞和、袁秀芬享有合同解除权和再行出售的权利。故此，原判决对赵建敏诉请返还定金的主张未予支持，并无不当。但是，结合涉案房屋再行出售成交价格与涉案《房屋买卖居间合同》约定成交价格持平，李瑞和、袁秀芬在签订涉案《房屋买卖居间合同》时亦应认识到赵建敏当时不具备购房资质，合同可能存在无法履行风险等因素，赵建敏承担的违约责任应以定金为限。因原信达福源公司未尽到审查赵建敏的购房资质、向买卖双方释明风险的义务，原判决结合该公司过错程度及其已注销的事实，判令其一人股东侯秀海退还已收取中介费，亦无不当。 裁判要旨11 房屋买卖合同签订于限购政策之前，限购政策不具有溯及力，双方的房屋买卖合同履行不受限购政策的影响，各方应继续履行。 河北省高级人民法院经审查认为，双方的房屋买卖合同签订于限购政策之前，限购政策不具有溯及力，双方的房屋买卖合同履行不受限购政策的影响。在限贷政策实施后，申请人仍然在继续支付购房款，原审认为其对继续购房的资金来源已经有了规划和安排并无不妥。现申请人要求解除合同，未提供充分证据支持，且被申请人不同意解除，故原审未予支持申请人的主张并无不当。综上，申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回苏金龙、高维维的再审申请。 裁判要旨12 案例12：《苏进忠、占国辉房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2018)粤民申9592号】 关于我们 ABOUT US |
|
|
来自： 北京李营营律师 > 《商业秘密实战系列》
