【讲案析法】购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，要求继续履行合同能否获得法院支持？

      【简要案情】

        2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨，李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，未协助张某办理产权过户手续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院，请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失，张某的诉讼请求能否得到法院支持?

   【解疑释惑】

        为遏制当前部分一、二线城市房地产市场价格上涨过快现象，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥善处理。

        本案中，由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。 

        结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。

    【编者注释】

        本公众号编者提醒，在原告要求继续履行合同的情况下，人民法院不宜直接判决解除合同。正确的做法是：依法向原告释明，告知其可以变更诉讼请求为解除房屋买卖合同，主张追究出卖人的违约责任，并要求被告赔偿购房差价等经济损失。如经释明后原告拒不变更诉讼请求，坚持要求履行合同的，则依法判决驳回原告的诉讼请求。     

    【文章来源】

        ——见最高人民法院民事审判第一庭主编的《民事审判指导与参考》总第57辑（2014年第1辑）第244—245页，原标题：《购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行》，作者：《民事审判指导与参考》研究组。感谢作者精心研究！编发本文的目的仅在于交流、学习、研讨，绝无任何商业目的。如作者不同意转载，敬请联系删除。