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【按 语】  在上期文章中，我们通过对上海市五年来二手房买卖合同纠纷的一审公开判决书进行大数据分析，就宏观调控政策的出台与案件数量的增长关系、涉限购政策买卖合同涉讼的原因以及买卖双方在限购政策背景下的违约风险等方面进行了论证，最终得出了买受人的诉讼风险较大的结论。（回顾请戳：数据告诉你：限购政策变化，买房卖房哪个风险大？） 那么，买受人的诉讼风险具体体现在哪些方面？买受人与出卖人的诉求有什么不同，双方涉讼的争议焦点集中在哪里？法院在认定违约责任时是否考虑限购限贷政策的因素？买受人以此主张免责抗辩是否可以得到支持？本期文章，我们就将继续通过与华宇元典的合作，对涉讼案件的相关情况进行大数据分析，并就类案的裁判理由进行解读，以期回应上述问题，并尝试寻找出一些审判规律。  作者 │ 杨斯空（上海一中院法官） 上海司法智库学会青研社研究项目 本文的数据分析部分由 华宇元典法律知识工程师 马瑜馨 贡献 01 涉限购限贷政策的买卖纠纷，原被告最为突出的争议焦点是什么？ 民事诉讼程序的开展是由当事人推动的。从原告的诉请中，我们可以得知一个案件的请求权基础，从而确定案件所适用的法律关系和审判路径。所以，在类型案件中统计原告诉请的重复比例，可以得知该类案件主要的性质及争议在哪里。而从法院对诉请的支持比例，我们又可以看出对此类案件审理的总体走向，归纳总结相应的审判规律。基于上述理由，我们对上海法院五年来（2013年1月至2018年10月）所受理的二手房买卖合同纠纷中，原告的诉请进行了统计：（见下图一、图二）  图一：原告诉讼请求分布情况 从上图可见，我们发现二手房买卖纠纷位列前三位的诉请分别为继续履行合同（占比约26%，包括房屋交付和过户）、支付逾期交房（过户）违约金（占比约20%）、解除（撤销）合同（占比约15%）。之后依次为支付赔偿金、返还定金、返还购房款、确认合同无效、支付逾期付款违约金、支付差价损失等诉请。不难推出，研究所涉及的二手房买卖纠纷的关键症结集中在买卖合同可否继续履行以及卖方是否存在逾期交房、过户等违约情形。  图二：裁判结果分布情况 我们再来看二手房买卖纠纷总体的判决情况。根据上图，作出最多判项的是继续履行合同，占比达到24%，排名随后的是判令出卖人支付逾期交房违约金和判令解除合同。显然，出卖人在整个二手房买卖纠纷中被认定为违约的情形较多，此与我们在上一期中统计的数据结论相同，可予以参考。在此基础上，我们紧接着对原告提起相关诉请的主体情况进行了统计：  图三：买卖双方提起解除合同 与继续履行诉请的分布情况 如上图所示，在买受人起诉的案件中，要求确认合同有效或继续履行的案件数是要求确认合同无效或解除（撤销）合同的1.54倍，而在房屋卖方起诉的案件中，则为0.62倍。很明显，当房屋出卖人作为原告提起诉讼，其诉请要求确认合同无效或解除（撤销）合同的比例要远远大于要求继续履行的诉请。与之相反的是，当买受人提起诉讼时，则大多数会要求确认合同有效并要求继续履行。个中原因也不难推测，因统计期间房价上涨迅猛，二手房交易处于卖方市场，买受人遭遇违约的风险较大，故其往往要求继续履行合同。 根据上述三次数据的统计和分析，我们可以得出以下结论：在二手房买卖合同纠纷中，买卖合同是否可以继续履行，一方是否可以行使解除权是此类案件的最大争议所在。 那么，在涉及限购限贷政策的案件中，解除合同的诉请及其支持比例又是否会发生较大幅度的变化呢？  图四：涉限购案件中解除合同诉请的数量 及支持情况 如图四所示，涉限购限贷案件中，当事人诉请要求确认合同无效或解除合同占据了所有诉请的64%之多，而在这些案件的裁判中，最终法院支持解除合同的占比也达到59%以上，而所有二手房纠纷案件裁判结果的数据（见上图二），解除合同诉请的支持比例仅为24%。我们由此推论：在涉限购限贷政策的案件中，买卖合同是否可以继续履行系双方当事人最为突出的争议焦点。从法院总体判决来看，因解除合同的高比例支持率，也必然带来对相应违约责任的判定，诉讼风险较大。 基于上述争议焦点，我们对法院就涉限购限贷案件，如何判断合同可否继续履行的认定标准进行了分析，详见下文。 02 在限购政策背景下，法院认定合同可否继续履行的标准是什么？ 上期文章中，我们通过数据分析，认为限购限贷政策对于合同履行会造成两个主要方面的影响。一是使本来就有购房资格或即将具有购房资格的人因为政策的变动失去了购房资格；二是加大了买受人的首付比例或贷款利率，导致买受人失去付款能力。所以买受人不具备购房资格或者付款能力是合同无法继续履行的最主要原因。  图五：限购限贷政策案件影响合同履行因素 那么，法院在判断涉限购案件可否继续履行时，会考虑哪些因素？通过对相关案件的研判，我们归纳了如下一些裁判口径： （一）法院在判断买受人是否具有购房资格时，原则上以双方办理正式网签的时间作为分水岭，以此来判断合同可否继续履行。 ▲若买受人在限购政策出台前便不具有购房资格，在网签时也无法符合新出台的购房政策，则属于自始缺乏购房资格，买卖合同自始履行不能。 ▲若在网签时，买受人具有购房资格，但在之后的合同正常履行过程中，因为限购政策的出台或变化导致其成为限购对象的，则其过户诉请原则上可以支持。 ▲例外情形：虽然买受人在网签之前就已经是限购对象，但在双方约定的过户期限届至之前，买受人通过改变自身的条件取得了购房资格，则买受人的过户请求仍然可以获得支持。但是，法院在审理相关纠纷时，一般会将举证责任分配给买受人，由其证明自身具有购房资格。 例如，在（2016）沪0117民初20614号案件中，两原告在签订网签版本买卖合同时，不符合上海市的购房资格政策，但是按照合同约定的过户时间，两原告的限购状态在该时已经解除。法院认为，上海市出台限购政策的目的在于遏制房屋价格的过快上涨而非遏制正常的房屋买卖交易，从原被告签订买卖合同的时间以及约定的过户时间看是也符合一般房屋买卖的合理时间，原告系置换房屋，本身并没有通过过户时间的过分延长而达到规避限购政策目的的情形，尽管在合同签订时原告的购房资格存有瑕疵，但是在合同约定的过户时间到来之前原告已经具备了在上海市购房的资格，原被告之间的房屋买卖合同继续履行下去已不存在障碍，且原被告之间的交易条件没有发生任何变化，被告以限购为由主张解除合同没有依据，不予支持。原被告应继续履行双方之间的房屋买卖合同。 （二）出卖人出于置换目的签订合同后，因限购政策的出台失去了另购房屋的资格，导致买卖合同目的无法实现故不愿履行涉案买卖合同。在此情形下，若其并无其他违约情形，法院将酌情判令解除合同。 例如，（2016）沪0101民初9001号案件中，法院认为，根据合同约定，双方应于2016年1月31日之前共同办理房屋产权过户登记手续，若原告贷款未获批或贷款金额不足的以现金补足，但双方未照此约定办理，被告还于2016年2月23日协助原告办理贷款申请手续，可见被告原对延迟过户和付款是没有异议的。之后，因本市住房限购政策将非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险年限调整为需自购房之日前连续缴纳满5年及以上，由此导致被告卖房再买房的置换目的无法实现。 鉴于本案合同延迟过户和付款的责任在于原告，被告虽原先对原告之该项违约持宽容的态度，但之后因楼市政策变化而导致的后果却非双方所能预见。若支持原告买房的主张，则对宽容原告的被告产生不利后果，此对被告不公。因此，因延迟过户和付款而产生的后果应由原告自行承担。故原告的诉请不能获得本院的支持。被告要求解除合同的主张成立，被告应当返还原告已付房款。 （三）买受人主张变更合同主体，要求出卖人将房屋过户至其指定的第三人名下以规避限购政策。若双方并未就此达成约定，则出卖人并无配合的义务，此时是否继续履行合同取决于出卖人是否同意。 （四）双方事先或在事后达成约定，若买受人在合同约定的过户期限前属于限购对象，则双方延期履行合同以等待买受人符合政策规定，法院原则上尊重当事人意思表示，支持继续履行的诉请。 例如，在（2016）沪0113民初13857号案件中，法院认为，双方在合同中约定，杨兴云承诺于2016年4月10日之前可提供“近三年满二年社保”从而取得购房资格，双方约定于2016年4月15日之前撤销或变更已签订买卖合同，并于当日重新签订该房屋买卖合同；若杨兴云不能于2015年4月10日前取得购房资格，则成晨同意延期至杨兴云符合购房资格条件后再继续履行合同；杨兴云签订买卖合同后于2016年4月15日前支付给成晨装修补偿款70万元。成晨未与杨兴云重新签订买卖合同，其以杨兴云未按时支付装修补偿款70万元为由主张杨兴云违约，不符合约定，本院不予采纳。鉴于本市于2016年3月25日实施了新的购房政策，故杨兴云、成晨约定于2016年4月重新签订《上海市房地产买卖合同》办理过户，不符合相关规定。该约定无法履行不能归责于双方，杨兴云、成晨各自要求对方承担违约责任，本院不予准许。 考虑到杨兴云、成晨于2015年12月19日签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议时尚无法预见购房政策的变化，双方约定于2016年4月办理过户，杨兴云于2016年4月基本养老保险缴费也已满二年，杨兴云要求成晨将房屋过户给杨兴云，符合签约时的相关政策，本院予以准许。 再如（2017）沪0113民初2356号案件中，法院认为，黄岳平、施毓萍自认双方约定2017年1月过户是因为刘彦恒、邹骅“缺社保”，由此可见黄岳平、施毓萍对于待刘彦恒、邹骅于2017年1月符合购买条件后过户房屋是明知且同意的，故刘彦恒、邹骅要求黄岳平、施毓萍在房屋交易过户程序办理中配合办理重新网签等手续并无不妥，黄岳平、施毓萍基于诚信原则理应配合。现双方约定的过户时间已届满，且目前刘彦恒、邹骅亦不存在不符合购买系争房屋的条件的情况，故刘彦恒、邹骅诉请要求过户，于法不悖，当予准许，其应当在过户同时支付剩余房款。黄岳平、施毓萍应当配合过户，其要求解除买卖合同等反诉请求，不予支持。 （五）动迁安置房的买卖中，由于上市交易的限制，若在双方可以办理过户期限之前买受人因限购缺乏购房资格，一般认为此属于动迁房屋买卖的风险范围，对买受人要求继续履行予以过户的诉请，法院不予支持。 以上便是我们在相关案件中归纳出的一些裁判标准。若合同无法继续履行，便要确定造成合同解除的责任，在限购限贷政策背景下，买受人可否以此进行免责抗辩呢？就此，我们继续分析如下。 03 确因限购限贷政策导致合同无法履行，法院如何认定违约责任？ 上期文章中，我们得出结论，在涉限购限贷政策的案件中，买受人的违约比例远高于出卖人，买受人自身违约的风险较高。究其原因，我国对于违约责任采取的是“无过错责任”，即无论当事人在主观上是否具有违约的故意或过失，只要其行为违反了合同约定，就要承担相应的违约责任。争议在于，在涉及限购限贷政策的问题上，买受人是否可以援引“情势变更”原则进行抗辩？或者，买受人是否还有其他的免责事由可以被法院支持？基于上述问题，我们对相关案件的裁判理由进行分析后，归纳出如下裁判规律： （一）买受人自始不具备购房资格，不能以政策原因或出卖人不配合为由主张免责。 买受人在签订合同时就不具备购房资格，在约定的过户期限前仍属于限购对象，理应承担合同解除责任。买受人应对自身购房资格负有审查义务，由此造成的损失应由其自己承担。当然，对于卖方主张的逾期过户违约赔偿，由于买卖合同客观上无法履行，故可以在一定程度上减轻买受人的违约责任。 例如，（2014）长民三（民）初字第206号案件中，原告非上海户籍，已拥有一套产权房，是购房限购对象。原告在购买涉讼房屋时应当知晓限购政策，理应对相关的风险及后果承担责任。虽然原告的第一次购房贷款申请基于被告未能提供贷款银行要求的户籍资料和单身证明被退回，事实上即使被告能够提供上述资料，也会因限购政策而无法办理涉讼房屋的购房贷款；即使原告用现金补足贷款，也会因限购政策而无法办理涉讼房屋过户交易手续，故合同解除的责任在于原告。 （二）因限贷政策导致逾期支付购房款的责任仍应归咎于买受人。 买受人不得以银行正在处理贷款申请为由进行免责抗辩，即使因限贷政策导致买受人付款能力欠缺，买受人仍应以现金补足房款。并且，买受人贷款申请获得审批通过的最后期限应以双方约定的过户日期为准。 如在（2013）松民三（民）初字第3126号案件中，法院认为，贷款政策只是对于贷款的比例有所调整，并没有限制原告买房的权利。即使银行没有审核通过相应的贷款数额，合同里已经规定原告应予现金补足。原告称计划出售当时价值4,740,000元住房后支付居间协议约定的首付2,200,000元，新政实施后原告履行居间协议首付为5,110,000元。2016年12月1日，原告向被告发出《解除合同通知书》，并未表示国家新政策出台影响了其履行合同的能力。同月22日，原告向本院提交诉状时称，国家贷款政策发生变化，已无继续履行《房地产买卖居间协议》之可能。由此可以认定国家新政以后，原告再次购房以致影响了居间协议的履约能力，故不能免除原告应当承担《房地产买卖居间协议》规定的违约责任。 （三）买受人以中介公司未提供居间服务为由进行免责抗辩，法院一般不予支持。 经统计，涉限购限贷二手房纠纷中，绝大部分案件均有中介公司的介入，为买卖双方提供居间服务（见图六）。即便中介未能就政策风险的规避提供有效助益，买受人因盲目相信中介可以通过某种途径规避政策限制而签订购房合同，仍要承担违约责任。当买受人以中介公司保证可以过户作为不具有主观过错的免责事由时，法院通常以合同当事人负有审查自身资质的义务而不予支持。（见图七）虽然在数据统计中，有部分案件法院认定买卖双方对合同解除均无过错，但经我们对相关案件进行研判，法院之所以未认定买卖双方的违约责任，原因在于法院认为买卖合同无法履行是购房政策变化所导致的，并非支持了买受人关于中介应承担解约责任的抗辩。  图六：限购限贷案件中中介公司的参与程度  图七：以中介责任为由进行免责抗辩的认定 例如，在（2013）宝民三（民）初字第1605号案件中，法院认为，原告作为购房人，在进行购买不动产这样的重大民事活动中，应当尽到应有的审慎义务。本案中，外地人购房政策属于公开信息，原告作为非上海户籍人员，可以对自身是否满足购房条件进行查询和了解，原告称轻信了第三人（中介公司），与被告订立《房屋买卖合同》后，又因为原告方实际不具备购房条件，无法交易过户的情况，无法归责于被告。并且，根据《房屋买卖合同》约定，本次交易税费全部由原告承担，因此系争房屋是否满5年直接影响到原告购房所需的支出，即使第三人刻意隐瞒，原告在签约前也可以通过要求被告出示房产证，或者通过《房屋买卖合同》上记载的房产证编号进行查实，原告称对房屋未满5年毫不知情，显然有违常理，本院难以采信。综上，原告由于自身原因，致使《房屋买卖合同》无法实际履行，无权要求被告返还定金。 （四）若确实因宏观政策的变动导致买卖合同履行不能的，法院在大多数情况下会认定合同解除不可归咎于买卖双方，免除买受人的违约责任。 买受人是否一概不能主张因政策原因的免责抗辩呢？针对于此，我们在涉限购限贷政策的案件中，着重对明确因政策变动导致合同无法继续履行的案件做了分析，得出下图数据。  图七：因政策变动导致无法履行的违约责任认定 由上图可见，在确实因政策变动导致买受人缺乏购房资格的案件中，法院在大部分情形下均认定合同解除系不可归咎于双方的责任。经研判相关判决，我们认为： 买卖双方签订买卖合同时，根据当时的购房政策买受人在约定的过户期限前仍然可通过自身条件的改变以取得购房资格，但在此期间内因限购政策的变动，导致买受人在过户期限届至后仍旧属于限购对象。在此情形下，法院虽会判令解除合同，但一般不再支持要求买受人承担违约责任的诉请。 例如，（2017）沪0112民初35893号案件中，法院查明郁硕虎、王家荣系非本市户籍居民家庭，二人自2014年11月起在本市缴纳社会保险。2015年2月郁硕虎、王家荣与殷某及梁乐签订房屋买卖合同时，郁硕虎、王家荣缴纳社会保险的时间累计未满2年，不符合当时的本市住房限购政策，虽然至双方约定的过户截止日2017年3月31日时，郁硕虎、王家荣已累计缴费满2年，但在2016年3月，本市又出台了新的房屋限购政策，将缴纳社会保险的年限自购房之日起计算的前3年在本市累计缴纳2年以上调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，郁硕虎、王家荣至2017年3月时，缴纳社会保险未连续满5年，也不符合目前本市的住房限购政策。 由于郁硕虎、王家荣在签订合同时不符合当时的本市住房限购政策，目前也不符合当前的本市住房限购政策，因此，郁硕虎、王家荣要求梁乐及殷某的继承人殷涵雅、王银凤履行房地产买卖合同并配合将系争房屋的产权登记过户至其名下的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。由于郁硕虎、王家荣与殷某、梁乐之间的合同不能履行，因此，梁乐、殷涵雅要求解除合同，理由充分，予以支持。导致涉案合同解除的原因在于本市购房政策的变化，该责任不可归责于双方当事人，故两原告要求三位被告赔偿损失，缺乏法律依据，本院不予支持。 再如，（2017）沪0115民初63996号案件中，根据本案查明的事实，双方签约当时的限购政策规定，原告方尚未届满社保缴纳年限2年，而被告欠债、系争房屋设有抵押、售房目的为归还欠款，双方均互为明知。买卖合同签订后，原告根据付款协议的约定，分期向被告支付了800万元购房款，被告归还了包卫东的部分欠款、涤除了原有抵押、办理了以原告为抵押权人的抵押登记并交付了系争房屋，双方均诚意履行合同。由于2016年3月25日政策的调整，非上海户籍人士的购房资格所需社保缴纳年限进一步延长，导致买卖合同目前不能继续履行，系不可归责于当事人的事由，双方均不承担违约责任。 本期编辑| 高雨辰 关注庭前独角兽，学习更多 |
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