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限购背景下：（1）合同效力：无购房资格的买受人签订的房屋买卖合同原则上合法有效；（2）裁判结果：因此类合同客观上难以履行，合同目的无法实现，此类合同应予解除；（3）法院对“指定过户至第三方名下”条款的裁判观点：该约定破坏了国家房地产调控政策，扰乱了社会经济秩序，不应得到法律保护。 “限购背景下，约定买方有权指定过户给第三人” 厦门司法裁判观点集锦 厦门市中级人民法院（2018）闽02民终108号案（裁判日期：2018年03月27日）认为：王显文与林秀花、周世新之间签订的《房产买卖协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在房屋买卖交易中，房屋可经由交易登记手续办理从卖方过户至买方应属当事人在签订房屋买卖合同时的基本预期。本案中，王显文在签订讼争合同时具备购房资格，后因厦门市出台房屋限购政策，讼争房屋已无法过户至其名下。虽然根据讼争合同约定王显文可指定第三人名字过户，但该条款属于王显文的合同权利，其在合同履行过程中亦未指定。故而，本案应认定系因厦门市施行的房屋限购政策导致双方签订的合同无法继续履行，应当按照“不可归责于双方当事人的事由”予以公平处理。王显文要求自其向一审法院起诉立案之日即2017年4月1日解除双方签订的《存量房屋买卖合同》并要求对方退还定金30万元于法有据，应予支持。但其要求林秀花、周世新支付购房定金利息缺乏依据，不予支持。 厦门市中级人民法院（2018）闽02民终450号案（裁判日期：2018年03月28日）认为，陈建华在厦门地区无购房资格，其为规避限购、限贷政策，在明知无法办理过户的情况下，仍与程建红签订房产买卖协议，再变更买受人指定第三人杨春林为房屋过户人，该行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。导致房产买卖协议无法继续履行的主要责任在陈建华，但程建红在签订合同时未尽到必要的注意义务，也存在一定的责任，双方应当各自承担相应的责任。据此，双方签订的房产买卖协议客观上难以履行，应予以解除为宜，程建红应将收取的款项退还给陈建华。 厦门市中级人民法院（2018）闽02民终3255号案（裁判日期：2018年07月20日）认为，隋建国系厦门市户籍居民，签订《房产买卖协议》时系单身，名下有一套商品住房。根据厦门市实施的房屋限购政策，厦门市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购一套住房，故隋建国签订《房产买卖协议》时起至今不具备在厦门购房的资格，讼争房屋无法过户至隋建国名下。隋建国在明知讼争房屋无法过户至其名下的情况下，仍与黄伟龙签订《房产买卖协议》，并约定其有权指定第三方作为权属人，该行为违背了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。签订《房产买卖协议》欲达到的房屋交易目的无法实现，《房产买卖协议》客观上无法继续履行，应予解除为宜。导致《房产买卖协议》无法继续履行的主要责任在隋建国，黄伟龙在签订《房产买卖协议》时未尽必要的注意义务，亦存在一定的责任，双方应当各自承担相应的责任。黄伟龙应返还隋建国已支付的定金1010000元，一审判决认定黄伟龙双倍返还隋建国定金不当，应予纠正。 厦门市中级人民法院（2018）闽02民终4531号案（裁判日期：2018年10月09日）认为，根据厦门市住房屋限购政策，厦门市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购一套住房。黄燕辉系厦门市户籍居民，2017年2月27日离婚后拥有一套商品住房，2017年3月8日签订《房产买卖协议》时具备在厦门购房的资格，但2017年4月6日、2017年6月12日签订《补充协议》时起至本案纠纷发生时不具备在厦门购房的资格，讼争房屋无法过户至黄燕辉名下。在黄燕辉明知讼争房屋无法过户至其名下、彭飞与曹漩明知讼争房屋无法过户至黄燕辉名下的情况下，双方仍然签订《补充协议》，约定因国家政策原因，彭飞与曹漩同意黄燕辉指定第三方名字去过户，黄燕辉指定第三方黄双对去过户。黄燕辉、彭飞与曹漩的上述行为违背了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。签订涉案合同欲达到的房屋交易目的无法实现，涉案合同客观上无法继续履行，应予解除为宜，一审判决认定解除《房产买卖协议》（含《补充协议》）予以维持。黄燕辉、彭飞与曹漩对涉案合同的解除均负有过错，双方应各自承担相应的责任。彭飞、曹漩已收取的定金、购房款应予返还，双方因履行合同支付的费用应各自负担。一审判决认定黄燕辉支付的定金归彭飞与曹漩所有、黄燕辉支付彭飞与曹漩律师服务费不当，应予纠正。 厦门市中级人民法院（2018）闽02民终6072号案（裁判日期：2018年12月29日）认为，王启明上诉主张其在签订案涉合同时，并不知晓王炜炜属于限购对象的事实，不应认定其有过错，应由王炜炜承担合同不能继续履行的违约责任。本院认为王启明的上诉主张不能成立，理由如下：首先，根据一审查明的事实，王炜炜在厦门地区无购房资格，案涉《房产买卖协议书》中约定可指定第三人为房屋过户人，王炜炜在签订协议后几天即委托中介发布房源信息对案涉房产再次进行出售并签订了合同。王炜炜的上述行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序，不应得到法律的保护。其次，鉴于王炜炜本人至本案判决时仍属于限购对象，案涉房产买卖协议客观上难以履行，双方签订该房产买卖协议的目的无法实现，应予解除。再次，本案房产买卖协议应予解除的原因主要在于王炜炜不符合购房条件，该事实并不归责于任何一方。王启明并无证据证明王炜炜在签订合同时故意隐瞒其属于限购的事实。故对于因限购导致合同无法进行履行，不归责任何一方当事人，王启明主张不予返还收取的定金，缺乏法律依据。故王启明的上诉理由缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。 厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5933号案（裁判日期：2019年02月19日）认为，本案双方当事人争议的焦点系讼争《房产买卖协议》无法继续履行的原因以及相应的法律责任。首先，廖彩红在签订房产买卖协议时已属于住房政策的限购对象，在厦门地区无购房资格，其为规避限购政策，在明知无法办理过户的情况下，仍与吴连波签订房产买卖协议，在合同中约定指定第三人为房屋过户人，该行为破坏了国家房产调控政策，扰乱了社会经济秩序。鉴于廖彩红至本案判决时仍属于限购对象，案涉房产买卖协议客观上不能履行，双方签订该房产买卖协议的目的无法实现，应予解除。导致房产买卖协议无法继续履行的原因在于限购政策的实施，双方对此均有过错，并非因单方违约行为所致。据此，吴连波应将收取的款项80万元退还给廖彩红、钟华任。吴连波主张没收该款项缺乏事实和法律依据。 厦门房地产律师评析 1、不具备购房资格的买受人签署《房屋买卖合同》后，任何一方起诉至法院，要求继续履行合同，即按约定过户至指定第三人名下，厦门法院不予支持。具体裁判依据为《厦门市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷审理指南（一）》（厦中法【2017】99号）规定：因限购政策导致合同无法继续履行的，系因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的无法实现，任意一方当事人请求据此解除合同的，应予支持。 2、为何人民法院对买卖双方已经明确约定的“指定第三方过户”条款持否定态度？ 答：个中缘由主要还是司法层面要落实中央三令五申的“房住不炒”政策！政策是短期的法律，法律是长期的政策！合同法规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 3、具有购房资格是合同继续履行的必备要件。 4、合同解除，可否追究另一方的违约责任？ 答;原则上，双方互不违约。具体裁判依据为《厦门市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷审理指南（一）》（厦中法【2017】99号）规定：因限购政策导致合同无法继续履行的，据此解除合同的，双方互不承担违约责任。 5、出售人的损失如何承担？ 答：出售人可以主张为订立合同而实际发生的相关费用（需要举证实际损失）。具体裁判依据为《厦门市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷审理指南（一）》（厦中法【2017】99号）规定：因限购政策导致合同解除后，出卖人应将收取的定金或购房款返还买受人。基于公平原则，出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。 6、如何认定合同解除的法律责任？ 答：从以上摘录的厦门中院的裁判观点分析，法院认为，买卖双方在购房时均有义务审查购房人的购房资格。买受人对自身无购房资格的过错是明知的，但出售人于签署房屋买卖协议时也尽到合理审慎义务（即核实买受人是否具有购房资格）。导致合同无法履行的，双方均有责任。除有充分证据证明一方有明显过错的，否则基本上都是判决各自承担相应责任，请求对方承担违约责任的一般难获支持。 |
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