房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师

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在房屋买卖合同中，一般都会约定一方迟延履行合同义务的要承担逾期违约金（一般为万分之五），同时合同中还会约定，逾期超过一定期限（一般是15天）的，守约方可以解除合同，违约方应承担违约责任（一般是房屋总价的20%）。那么，上述逾期违约金（一般为万分之五）和解除合同的违约金（一般是房屋总价的20%）是否可以同时主张？

逾期违约金（一般为万分之五）和解除合同的违约金（一般是房屋总价的20%）是可以同时主张的。但是，上述两项违约金之和要受到违约金调整规则的限制。《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”即约定的违约金高于守约方实际损失的1.3倍的，违约方可以要求调低；约定的违约金低于实际损失的，守约方可以要求调高。但是，谁来主张实际损失呢？由违约方来举证证明更符合法理，但是，司法实践中有些法院会要求守约方来举证。

 

 

 

附：陈某某诉陈某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介：2013年12月9日，陈某某与案外人王1签署《委托书》一份，约定：委托案外人王1作为其委托代理人，就上海市房屋A（沪房地闵字2002第034321号）房产代表其本人办理该房地产的相关事宜，包括代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同，代为办理买卖合同公证、领取公证书，代为办理房地产转移登记等十三项委托书列明的法律行为。2014年4月14日，案外人王1代陈某某作为出售方（甲方）与陈某作为买受方（乙方）、案外人某公司（以下简称某公司）作为居间方（丙方）就上海市房屋A房屋签订《房地产买卖居间协议》。双方就涉讼房屋的总房价款、意向金的支付、《上海市房地产买卖合同》示范文本的签约时间等做出了约定。陈某于当日在《房地产买卖居间协议》上签名，次日案外人王1代陈某某于《房地产买卖居间协议》上签名。同年5月6日，案外人王1代陈某某作为卖售人（甲方）与陈某作为买受人（乙方）就上海市房屋A签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：QQQ）。合同约定如下：第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为人民币（以下币种相同）1，800，000元。第六条，甲、乙双方确认，在2014年7月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任：2.乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同另对双方其他权利义务作出约定。同日，双方另签订《补充协议》，约定如下：1、在甲乙双方已签订的合同号为QQQ的《上海市房地产买卖合同》中，约定的价格为计1，800，000元整现乙方所需支付的合同房价款仍按合同附件三所列付款协议方式支付给甲方。2、现经甲、乙双方约定，经甲乙双方协商，乙方应在支付该房屋的合同总价款外，再另行支付给甲方装修装饰补偿款共计1，310，000元，乙方需在签订买卖合同当日内支付给甲方……5、甲、乙双方其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》及居间协议约定履行。嗣后，案外人王1出具收款收据两张，金额分别为540，000元、1，310，000元。嗣后，陈某在约定的时间内由于无法解决限购问题而无法与陈某某按约对涉讼房屋进行过户亦未支付剩余款项。同年9月7日，案外人王1代陈某某向陈某发送《函》一份，内容载明：陈某某认为由于陈某未在约定的2014年7月15日前办理过户已为严重违约，现陈某某主张解除双方签订的《房地产买卖合同》并由陈某承担全部违约责任。但双方并未就此交涉达成一致意见。嗣后，陈某遂诉至法院。

 

裁判原文节选：

一审【案号：上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2109号】双方所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。鉴于现在陈某诉请要求解除合同，陈某某亦表示同意，且反诉要求解除合同，双方之行为系属当事人行使自己的合法权利，与法无悖，故法院现确认《上海市房地产买卖合同》（合同编号：QQQ）自陈某某签收本案起诉状副本之日，即2014年10月15日为系争合同解除之日。合同解除之后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故陈某某应返还陈某购房款，陈某亦应协助陈某某办理系争房屋买卖合同的网上备案登记的注销手续。至于合同解除后的赔偿问题。涉案合同最终没有依约履行的原因在于陈某的限购事宜导致本案合同中约定的房屋无法进行过户，双方为了继续履行合同虽经多次协商但最终无法达成一致意见。陈某作为具有完全民事行为能力的成年人，其在购买涉讼房屋前理应对相关购房政策和规定进行充分了解，并应当慎重审慎地签订系争房屋买卖合同，然陈某轻信居间方某公司可以为其解决限购的资格问题，最终导致本案系争房屋买卖合同无法正常履行过户，说明陈某在合同履行过程中显然存在过错。故涉案合同无法继续履行的责任在于陈某，其应对涉案合同无法继续履行承担相应的违约责任。至于陈某应承担的违约金数额问题。陈某在庭审中表述，如果其需要承担违约责任，其认为双方约定的以房屋总价的20%作为违约金的标准过高，请求法院降低。而陈某某认为，由于陈某的限购情况导致涉案合同无法按约履行，且按照合同约定的违约金就是总房价款的20%，不应进行调整。法院认为违约金应具有惩罚性和补偿性的双重特性。本合同虽未按约履行完毕，但鉴于涉讼房屋之价值并未贬损，故陈某主张的违约金过高之意见，予以采纳。另合同中约定了陈某某除了行使合同解除权还有权要求陈某赔偿十个工作日的赔偿金，法院注意到引起合同被解除是由于陈某的限购资格。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即陈某存在限购资格的违约行为，并非不同的违约行为。陈某某主张两项违约金显然不当，法院将酌情予以认定。陈某确实存在一定的违约行为，但结合陈某的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给陈某某所造成的实际损失，兼顾到陈某在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，陈某某目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以150，000元计，故陈某某在扣除上述违约金基础上，尚应返还陈某房款1，700，000元。

 

二审【案号：上海市第一中级人民法院 （2015）沪一中民二（民）终字第2740号】本院认为，上诉人与被上诉人就涉讼房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被上诉人在明知其为限购对象的情形下，仍旧与上诉人签订买卖合同，最终导致双方无法进行过户，已然构成违约，理应承担相应的违约责任。本案的争议焦点是：一、涉讼房屋买卖合同的解除之日；二、上诉人是否可同时主张十个工作日的赔偿金及解除合同违约金；三、原审酌定的违约金是否过低。首先，上诉人发《函》之时，被上诉人因其属限购对象已导致双方无法按约办理过户手续，此时上诉人作为合同履行中的守约方，根据合同约定享有单方解除合同的权利，相反，被上诉人作为违约方并无合同解除权，故上诉人向被上诉人发《函》系其行使解除权的行为，涉讼买卖合同应以被上诉人收到该《函》之日起解除。被上诉人确认其已收到上诉人发送的函件，但未能说明收到的具体日期，鉴于双方均未能举证证明该《函》签收之日，本院以上诉人发函的次日即2014年9月8日作为合同解除之日，原审以上诉人签收本案起诉状副本之日作为双方协议解除合同之日，缺乏依据，本院予以纠正。其次，关于合同解除的违约责任，双方在买卖合同中既约定了违约方应支付以总房价日万分之五计算十个工作日的赔偿金，又约定了应同时支付总房价20%的解除合同违约金，但究其性质，两者均为一方不履行合同导致合同解除时所应支付的违约金，现被上诉人因其自身原因未能如约与上诉人办理过户，已属违约，其行为已符合上诉人行使单方解除合同权的条件，故上诉人以此要求被上诉人不仅应承担十个工作日的赔偿金还应支付合同解除违约金，符合双方在合同中的约定，于法不悖，本院予以支持。原审认为上诉人主张两项违约金不当，缺乏法律依据，本院予以纠正。最后，关于本案酌定的违约金是否合理的争议，考虑到被上诉人的主观恶意并不明显，且已支付了部分房款，加之上诉人也未能举证证明其实际损失，故原审认定上诉人主张的违约金过高，应予以调整，并无不妥，本院予以支持。但本院认为，上诉人作为台湾居民，在资金的转账、委托代办房屋出售事宜、进行公证、聘请律师等方面势必会产生费用，造成一定的损失，被上诉人也未就违约金约定过高进行举证，故原审酌定的违约金过低，本院予以重新调整。基于上述理由，本院将上诉人所主张的十个工作日赔偿金及解除合同违约金合并处理，酌定为30万元。

 

 

 

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