房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？

1、从合同是否成立的角度。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”根据该规定，房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，似乎应当理解为签字行为尚未完成，该补充协议尚未成立。

2、（1）从代理的角度。《合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。” 从这个角度看，房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，一般应当理解为该份补充协议对未签字的人不发生效力。但是，房屋买卖合同的某一方是作为一个整体对外履行合同义务的，如果这份补充协议对于甲方的某一个人发生效力对于另一个人不发生效力，那到底对甲方这个整体是否发生效力呢？应当理解为对甲方不发生效力为宜，否则未签字者就要履行对自己不发生效力的合同义务了，这与无权代理的法理相违背。

    （2）《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 这是关于表见代理的规定。房屋买卖合同的补充协议的甲方一般都是有特殊关系的，如甲方的两人为夫妻关系、父子关系等，相互之间有一定的代理权，尤其是在《房屋买卖合同》中甲方的两人都已经签了字，其补充协议虽然只有一人签字，但是如果另一人没有及时提出异议，甚至按照补充协议的约定履行了合同义务，则可以认定为构成表见代理或者有权代理或者构成对无权代理的追认，该补充协议对没签字的人也发生效力。

    由于房屋买卖中某一方（甲方或乙方）各成员之间的特殊关系，法院一般都是从是否构成表见代理的角度来理解房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字的效力，因为这更符合实际。且法院一般都会认为构成表见代理，补充协议合法有效，对合同各方及各成员都发生效力。如果从合同是否成立的角度来理解该问题，则过于僵化。

    注：我之所以在补充协议的背景下讨论该问题，是因为房屋买卖合同中如果甲方只有一人签字，则涉及无权处分，与本文想讨论的不是一个问题。

 

 

附：黄某某等诉曾某某等房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介：曾某某、罗某与黄某某、俞某某在上海某某房地产经纪事务所的居间下，于2011年9月18日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定黄某某、俞某某将＊＊＊房屋（以下简称讼争房屋）出售给曾某某、罗某，房屋总价为人民币（以下币种相同）97万元。其中合同第四条约定：双方同意，黄某某、俞某某于2011年10月20日前腾出房屋并通知曾某某、罗某进行验收交接……；合同第六条约定：双方确认，在2011年12月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……；第九条约定：曾某某、罗某未按合同约定期限付款的，双方同意按照下列第（一）款内容处理：（一）每逾期一日，曾某某、罗某应向黄某某、俞某某支付逾期未付款的0.05﹪的违约金，合同继续履行。……该合同补充条款（一）第2条约定：房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格作价23，000元，曾某某、罗某于签订买卖合同当日支付给黄某某、俞某某。第3条约定：黄某某、俞某某承诺自房屋权利转移（送件取得收件收据）之日起的1年内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，黄某某、俞某某应当按照房屋转让价款的万分之五向曾某某、罗某支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。第4条约定：本合同第二条成交价格为黄某某、俞某某净到手价，曾某某、罗某承担本交易所产生的税、费。第6条约定：因银行贷款，审核不批，曾某某、罗某不能通过银行获得贷款，双方同意解除买卖合同，黄某某、俞某某同意一周内无条件、无息全额返还曾某某、罗某所付所有款项，若黄某某、俞某某无法按时返还，曾某某、罗某按日息百分之三收取滞纳金。第7条约定：煤气初装费黄某某、俞某某凭发票，曾某某、罗某需另外支付费用，于交房当日支付。合同附件二约定：关于设备及装饰费用按以下第（二）款办理：（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，曾某某、罗某需另外支付费用人民币23，000元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由曾某某、罗某向黄某某、俞某某支付，黄某某、俞某某不得拆除并应随房屋交付曾某某、罗某。合同附件三约定：1、房款分三次付清，分为定金、首付款、贷款。2、关于定金：曾某某、罗某于2011年9月3日支付5万元作为定金。3、关于首付款：曾某某、罗某于2011年9月18日，曾某某、罗某支付首付款25万元。4、关于贷款：黄某某、俞某某同意曾某某、罗某于2011年10月30日前申请银行按揭贷款67万元用于支付房款，该贷款于2011年11月30日前曾某某、罗某贷款银行根据规定直接放款到黄某某、俞某某账户。同时合同另对其它相关事项作了相应约定。签订《上海市房地产买卖合同》前，曾某某、罗某已支付定金5万元，签订《上海市房地产买卖合同》当日，曾某某、罗某向黄某某、俞某某支付1.3万元，双方在庭审中确认该1.3万元系房屋设备和装修款。2011年9月20日，曾某某、罗某向黄某某、俞某某支付首付款25万元。2012年1月29日，曾某某、罗某通过贷款形式向黄某某、俞某某支付房款67万元。曾某某、罗某至今尚有1万元设备和装修款未支付给黄某某、俞某某。2011年11月26日，曾某某、罗某与黄某某、俞某某签订《补充协议》一份，1、约定因黄某某、俞某某小产证不满三年导致曾某某、罗某贷款审批推迟，从而导致实际过户时间超过合同规定的日期。所以双方同意在原来合同的基础上签订此补充协议。2、双方同意：曾某某、罗某的银行贷款最后审批日期为2011年12月15日。若在此时间银行贷款审批仍未通过，则双方按照原合同的规定执行。3、双方同意于贷款审批后2日内进行缴税，于2011年12月31日前完成过户事宜。2011年12月28日，曾某某、罗某与黄某某、俞某某共同前往上海市松江区房地产交易中心办理讼争房屋的过户手续，并取得房屋过户登记收件收据。2012年1月2日，黄某某出具一份收条，载明收到罗某支付的煤气初装费1，290元。2012年1月2日，曾某某与黄某某签订《补充协议》一份，其中甲方为黄某某、俞某某，乙方为曾某某、罗某。该《补充协议》约定：1、甲方户口必须在2012年12月28日前向房屋所在地的公安派出所办理原有户口的迁出手续。若在前述期限内，原有户口未能迁出，则按照原合同补充条款（一）第3条执行。2、若在2012年12月28日前原有户口已迁出，乙方须在户口迁出之日后的一周内，支付给甲方房价尾款1万元整。案外人上海某某房地产经纪事务所在该份《补充协议》上盖章。2014年10月16日，黄某某、俞某某的户籍从讼争房屋迁出。曾某某、罗某诉至原审法院称，在曾某某、罗某按约履行了支付房款义务之后，经曾某某、罗某多次催告，黄某某、俞某某却迟迟不将户口迁出房屋，直至曾某某、罗某起诉前2014年9月28日仍未将户口迁出，而是于2014年10月16日才迁出户口。另外，双方约定因交易房屋产生的所有税费均由曾某某、罗某承担，曾某某、罗某也实际缴纳了全部的税费。根据相关税务政策规定，黄某某、俞某某作为动迁安置房屋的原权利人可以获得退税利益53，835元，但黄某某、俞某某却不协助曾某某、罗某办理退税事宜，故曾某某、罗某请求判令：1、黄某某、俞某某支付逾期迁出户口违约金310，885元（以97万元为本金，按照日万分之五的标准，自2012年12月28日起计算至2014年9月28日）；2、黄某某、俞某某支付退税利益53，835元；3、黄某某、俞某某对前述赔偿责任承担连带赔偿责任。审理过程中，曾某某、罗某自愿撤回了第3项诉讼请求。

 

 

裁判原文节选：

一审【案号：上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3448号民事判决】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1、曾某某与黄某某签订的《补充协议》是否能约束黄某某、俞某某？即黄某某、俞某某是否能以曾某某、罗某未支付尾款1万元为由拒绝迁出户口？2、曾某某、罗某主张的逾期迁出户口违约金是否有依据？3、曾某某、罗某要求黄某某、俞某某支付退税利益是否有事实和法律依据？4、曾某某、罗某是否存在逾期支付房款的违约行为？黄某某、俞某某主张的逾期付款违约金有无依据？针对第一个争议焦点：原审认为，曾某某与黄某某于2012年1月2日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效，且能约束黄某某、俞某某，黄某某、俞某某应当承担相应的法律后果。因为虽然该份《补充协议》仅有黄某某一人的签名，但甲方列明为黄某某、俞某某，且黄某某、俞某某是夫妻关系，并同为讼争房屋的出售人，所以曾某某、罗某有理由相信黄某某是能够代表俞某某签订《补充协议》的。如果俞某某对黄某某签订该份《补充协议》是不知情、不同意的，其也未能提供证据证明其在本案诉讼发生之前就讼争房屋交付给曾某某、罗某提出过异议，或向曾某某、罗某催讨房屋尾款1万元，反而是在曾某某、罗某没有支付房屋尾款1万元的情况下，将户口迁出讼争房屋。故此，法院认为《补充协议》是曾某某、罗某与黄某某、俞某某对于房屋尾款1万元支付条件的重新约定，即在黄某某、俞某某迁出户口后1周内支付房屋尾款1万元。黄某某、俞某某迁出户口义务期限在前，曾某某、罗某支付房屋尾款义务期限在后，黄某某、俞某某以曾某某、罗某未付房屋尾款为由拒绝迁出户口，于法无据，违反诚实信用原则，法院不予采信。针对第二个争议焦点：原审认为，无论是在《上海市房地产买卖合同》中，还是在曾某某与黄某某于2012年1月2日签订的《补充协议》中，双方的约定均是黄某某、俞某某在讼争房屋取得过户登记收件收据后一年内迁出户口。现讼争房屋过户登记收件收据已于2011年12月28日取得，黄某某、俞某某应于2012年12月28日之前将户口迁出讼争房屋。现黄某某、俞某某直至2014年10月16日才将户口迁出，显属违约，应当承担相应的违约责任。但曾某某、罗某主张的违约金标准过高，法院结合本案的实际情况，即房屋的总价、曾某某、罗某的损失以及预期利益等综合因素，依据公平原则将曾某某、罗某主张的违约金标准依法调整为日万分之二，以97万元为本金，自2012年12月29日计算至2014年9月28日（一共638天），共计123，772元。在此需要指出的是，虽然黄某某、俞某某迁出户口的时间是2014年10月16日，但曾某某、罗某主张违约金仅计算至2014年9月28日，此系曾某某、罗某对自身权利的合法处分，于法不悖，法院予以确认。至于黄某某、俞某某辩称的合同约定为赔偿金，曾某某、罗某无权主张违约金。对此，原审认为，双方在合同中虽然约定名为赔偿金，但实际就是对违约一方支付相应违约金的约定。黄某某、俞某某的该项辩称意见，法院不予采信。针对第三个争议焦点：原审认为，曾某某、罗某与黄某某、俞某某之间的《上海市房地产买卖合同》明确约定讼争房屋交易产生的所有税、费均由曾某某、罗某承担，即便黄某某、俞某某享有相应的退税利益也与曾某某、罗某无关。更何况曾某某、罗某所称的退税利益并未实际产生，能否实际产生也未能查实，曾某某、罗某在此要求黄某某、俞某某支付退税利益53，835元，于法无据，法院不予支持。针对第四个争议焦点：黄某某、俞某某主张曾某某、罗某存在两笔房款逾期支付，第一笔为首付款25万元，第二笔为通过贷款形式支付的67万元。就首付款25万元而言，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的支付时间为2011年9月18日，但曾某某、罗某实际支付的时间为2011年9月20日，确实存在逾期2天支付的违约行为，黄某某、俞某某主张2天的逾期支付违约金，可予支持。只是违约金的标准也相应调整为日万分之二，故曾某某、罗某应支付的违约金计100元。曾某某、罗某主张双方实际约定付款期限为2011年9月21日，并未提供有效证据予以证明，且即使双方在之前的居间合同中约定的付款期限是2014年9月21日，该项约定也被签订在后的《上海市房地产买卖合同》中的约定所替代，故对于曾某某、罗某的该项辩称意见，法院难以采信。就通过贷款形式支付的67万元房款而言，原审认为，从双方于2011年11月26日签订的《补充协议》可知，双方对于通过贷款形式支付的房款到账时间约定作了相应变更。双方在《补充协议》中对最后完成过户的期限约定为2011年12月31日，曾某某、罗某已按照约定于2011年12月28日办理了讼争房屋的过户手续，67万元于2012年1月29日支付至黄某某、俞某某账户。因曾某某、罗某申请的贷款需在房屋过户至曾某某、罗某名下后方可放款至黄某某、俞某某账户，故黄某某、俞某某在签订该份《补充协议》时应当预见67万元系在完成过户之后的合理期间内支付给黄某某、俞某某。现黄某某、俞某某按照《上海市房地产买卖合同》中的原有约定主张曾某某、罗某存在逾期支付房款的行为，显然有违诚实信用原则，法院难以支持。对于房屋的设备和装修款尾款1万元，此前已详细阐述曾某某、罗某不存在逾期支付的行为，故在此不再赘述。现黄某某、俞某某已将户口迁出讼争房屋，曾某某、罗某同意将1万元支付给黄某某、俞某某，在黄某某、俞某某应当支付的违约金中予以抵扣，故法院对于黄某某、俞某某要求曾某某、罗某支付房屋设备和装修款尾款1万元的反诉请求予以支持。

 

 

二审【案号：上海市第一中级人民法院 （2015）沪一中民二（民）终字第220号】本院认为，本案争议焦点在于上诉人黄某某与被上诉人曾某某于2012年1月2日签订的《补充协议》的效力如何认定，原审判决上诉人黄某某、俞某某支付逾期迁出户口违约金的数额是否合理。关于《补充协议》的效力问题。虽然《补充协议》系上诉人黄某某一人所签，但《补充协议》甲方处列明为两上诉人，且因两上诉人系夫妻关系，被上诉人有理由相信黄某某能够代表俞某某签订协议。并且，上诉人户口迁出时，被上诉人尚未支付尾款1万元，上诉人没有以此提出异议，故原审认定《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该效力及于上诉人俞某某，并无不当。关于违约金数额的问题。根据《补充协议》的约定，上诉人应当在2012年12月28日前迁出户口，上诉人实际于2014年10月16日才迁出户口，构成违约，应承担相应的责任。虽然双方在主合同中约定了逾期迁出户口违约金的计算标准，原审也注意到了该计算标准过高，并作了相应调整，但从被上诉人是否产生实际损失以及上诉人主观恶意程度，利益是否平衡的角度考虑，原审确定的违约金数额尚欠妥，上诉人请求予以调整，本院予以支持。上诉人在二审中撤回要求被上诉人承担逾期付款违约责任之诉请，系当事人对自身权利的合理处分，本院予以准许。

 

 

 

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2016.3.9 房价疯涨，卖房人的权利如何保护？

2016.3.8 房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？

2016.3.7 房价疯涨专题：10个相关法律问题

2016.3.6 聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用

2016.3.5房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识

2016.3.3 房价飞涨背景下的违约与救济

2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？

2015.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？

2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？

2015.9.26购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？

2015.7.17房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？

2015.6.8是房屋买卖还是借贷？