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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下从简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定了：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：  （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 那么，对于以物抵债协议的债权人能否作为买受人依据《执行异议和复议规定》第28条的规定排除强制执行？我们先来看以下这个案例。 【案号】最高人民法院（2017）最高法民终354号 【案由】案外人执行异议之诉 【审理程序】二审 【案情】2011年12月26日，魏琳之父魏学传代魏琳与青岛中海盛明置业投资有限公司（以下建成中海盛明置业）基于工程款抵账签订《青岛市商品房买卖合同》，约定魏琳购买中海盛明置业位于山东省青岛市市南区高雄路XX号X单元XX号的房产，建筑面积119.03平方米，总价款为108万元。2011年9月30日，中海盛明置业出具收据在明：今收到魏琳108万元。2012年3月12日，双方办理了房屋交接手续。青岛市国土资源和房屋管理局于2011年1月31日出台住房限购政策，2014年9月1日该限购政策解除。 在青岛海宜林投资控股有限公司与中海盛明置业等借款合同纠纷一案执行过程中，魏琳以其系案涉房屋的实际所有人为由向执行法院提出执行异议，请求排除强制执行。 【法院审理】最高院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在中海盛明置业名下。因此，从物权公示的角度来看，中海盛明置业是案涉房产的所有权人。虽然中海盛明置业与魏琳办理了房屋交接手续，且魏琳实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定魏琳取得案涉房屋所有权。 案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 另外，山东省青岛市于2011年1月31日出台限购措施，案涉《青岛市商品房买卖合同》签订于2011年12月26日。魏琳二审主张因中海盛明置业无故拖延导致未办理案涉房屋产权登记，但并未提供相应证据证明。虽然魏琳本人名下并未有商品房登记信息，但根据魏琳在前述执行异议案件中提供的情况说明，其对于房屋限购政策内容是明知的，对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的，因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。据此，法院认为魏琳对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，不能排除法院强制执行。二审判决：驳回上诉，维持原判。
由此可见，《执行异议和复议规定》第28条系为保护不动产善意买受人的物权期待权而设立，故在适用时一般应限于为购买不动产之目的签订的不动产买卖合同，非为购买不动产之目的签订的不动产买卖合同，典型的如以房抵债或者通过不动产买卖合同为借贷提供担保，其目的是实现或者担保实现“买受人”的普通金钱债权，这与以购买不动产为目的签订的买卖合同在当事人之间形成买受人对出卖人的物之交付及权属变动这一非金钱债权迥然不同。除非该以物抵债协议已经履行完毕，即用于抵偿的不动产已经完成所有权变更登记，此时因该不动产已非被执行人的责任财产范围而当然不应再被强制执行，否则基于债的平等性，该以物抵债协议仍属于一般债权的范畴，不应当优先于执行债权而实现，故原则上应当排除在上述条款的保护范围之外。否则，将是本应处于平等受偿地位的普通债权仅因另一个债权协议产生优先与劣后之区别，有违债权平等的原则，亦无法理依据，同时，不可避免在某种程度上“暗示”普通债权人通过这种方式获得有权受偿的地位，将会主张对抗强制执行的不诚信乃至违法行为。相关债权人应当通过申请参与分配并进而通过参与分配程序实现在债务人财产有限情形下的公平受偿。这一规则引申出的另一层含义是，在执行以物抵债受让人的财产时，抵债房产未办理过户的，亦不能直接作为被执行人的财产予以执行。 在坚持这一原则的基础上，也要注意不应过于绝对化。现实中存在案外人虽始为“出卖人”的金钱债权人，但在其债权已届清偿期后实际与“出卖人”达成合意，将两者之间的法律关系转化为了不动产买卖合同关系，此时其所处的法律地位与《执行异议和复议规定》第28条规定的买受人则不存在本质区别，宜参照该条规定进行审查。对于该种情形，需运用穿透性思维，结合具体案情对当事人的真意进行判断。此外，还要对所抵债务是否与不动产价值相符进行严格审查，既要对不动产在抵债时的市场价值进行审查，还应对抵债的债权的真实性进行审查。不动产价值应当以抵债时评估价值为准；未进行评估的，案外人应当举证证明抵债时当地同类不动产的市场价值；案外人不能举示相应证据，或不能证明其对被执行人所享有债权的真实性的，不能认定其已支付全部价款。 对此，江苏省出台了《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》（二）（以下简称《江苏高院执行异议审理指南》）对该争议问题做出了指导规定。 《江苏高院执行异议审理指南》（二）第八条：金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持： （1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《合同法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。 （2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。 （3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。 案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持： ①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系； ②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当； ③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议； ④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形； ⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益； ⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。 案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持： ①案外人系建设工程承包人或实际施工人； ②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同； ③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满； ④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当； ⑤以房抵债协议合法有效； ⑥以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。 （4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。 具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续： ①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的； ②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的； ③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。 具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续： ①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的； ②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的； ③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。 该规定是江苏高院在原有《异议复议规定》的基础上，针对《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的各条件情形进行的进一步深化，简化和明确了实践审判中的实际认定标准问题。 |
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来自： 享受人生9579 > 《区一建与陈文喜案》
