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一、案情简介 2010年2月，北京市居民蒋某与区房屋经营管理中心签订《棚户区改造房屋安置补偿协议》，购得位于北京市丰台区××路××院515号房屋（以下简称“案涉房屋”）。2013年3月，蒋某与张某(外地户籍,不具备在京购房资格)签订《北京市存量房买卖合同》，约定蒋某将案涉房屋售与张某，总价117万元，定金5万元，首付（含定金）90万元，过户后3日内交房，房产证下发后90个工作日内办理过户手续，办完过户当天交付剩余购房款。合同签订当日和次日，张某分别支付定金5万元和首付款85万元。蒋某出具了收据。随后，蒋某将案涉房屋交付给张某，张某装修后一直占有使用该房屋。2017年3月，蒋某取得案涉房屋的不动产权证书。此时，张某仍不具备在京购房资格，为此双方曾协商向他人出售案涉房屋未果。2017年5月，张某与王某（北京户籍）结婚后，获得家庭为单位的购房资格。同年6月，张某要求蒋某协助过户，蒋某提出加价30万元的要求。张某予以拒绝，遂向人民法院提起民事诉讼并申请财产保全，诉请判令蒋某继续履行房屋买卖合同，并支付诉讼费用和财产保全费用，人民法院随后查封了案涉房屋。蒋某认为，2013年案涉房屋买卖协议签订时并不知道张某没有5年社保、不具备购房资格，2017年3月产权证下发后张某仍不具备购房资格，张某与王某结婚的目的系为骗取北京市购房资格，双方签订的购房合同应当无效；在房产证下来之后，张某因无购房资格，迟迟不要求过户，违约在先；其主张增加30万元系基于张某提前使用房屋的费用和张某未支款项部分的利息。 二、争议焦点 购房人不具有购房资格所签订的房屋买卖合同是否有效？ 三、裁判观点/裁判要旨 一审法院经审理认为：蒋某与张某签订的《北京市存量房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同；张某虽在签订购房合同时无购房资格，但在2017年5月与王某结婚而取得购房资格，该情节并未违反法律法规的强制性规定，本院难以认定该资格无效；蒋某允许张某提前使用案涉房屋，虽然不符合合同约定，但此问题涉及的是蒋某向张某一方另行主张房屋占用费问题，不影响对于张某入住房屋事实的认定。随后，一审法院判决如下：蒋某于本判决生效之日起十五日内协助张某、王某办理案涉房屋的权属转移登记手续，案件受理费1.5万元，保全费5000元，由蒋某负担。蒋某不服，提起上诉。 二审法院认为：虽案涉房屋买卖合同最初签订时购买方张某不具备购房资格，但后因张某与王某结婚已获得家庭购房资格，故案涉房屋买卖合同履行并不存在障碍。蒋某关于合同无效的上诉请求不能成立，遂判决如下：驳回上诉，维持原判。蒋某仍不服，以张某是外地户口不具备北京市购房资格等为由，申请再审。再审法院认为，买受人签约时不具备购房资格，签约后取得资格的，买卖合同应继续履行。随后，裁定如下：驳回蒋某的再审申请。 四、律师评析 1、关于房屋买卖合同的效力问题 为了遏制部分房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院出台了一系列宏观调控政策，北京等大城市也根据自身情况制定并出台了各种商品房限购政策，对购房数量、购房人资格等进行了限制。但这些政策从法律位阶上来看，均不属于法律和行政法规的范畴。因此，即使违反限购政策也不属于《民法典》第一百五十三条第一款规定的“违反法律、行政法规的强制规定的民事法律行为无效”的情形，不影响房屋买卖合同的效力。 本案中，因北京市施行房地产调控政策，张某在签约至2017年5月结婚前，并不具备在京购房资格，其彼时无法请求蒋某协助办理产权转移登记手续。但在2017年5月与王某登记之后，经市住建部门审核通过获得了家庭在京购房资格，市住建部门作为房屋交易的行政主管部门通过张某、王某的购房资格核验，人民法院应当予以认可，此时合同具备继续履行条件，人民法院判令对方当事人协助办理不动产登记手续符合法律规定。 五、律师建议 司法实践中，无购房资格虽然未必导致合同无效，但是，所购买房屋长期无法办理过户手续现实将产生一定法律风险，成为引发不必要纠纷的根源。对于购房人来说，从避免或降低风险的角度需要注意二点：一是在限购地区购买房屋前充分了解有关政策，具备购房资格前慎重购买房屋，以避免法律纠纷和造成不必要损失；二是未取得购房资格时确实要购买房屋的，要认真评估法律风险并在合同中明确约定相关事项，同出售人如实沟通，对可能出现纠纷的环节在合同中明确下来。 参考案例：北京市丰台区人民法院民事判决书（2017）京0106民初15562号；北京市第二中级人民法院民事判决书（2018）京02民终7739号；北京市高级人民法院民事裁定书（2019）京民申1996号 |
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