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作为调控商品房价格的主要措施之一，房屋限购政策通过对房屋受让资格设置各种限制，以达到阻碍非基于居住目的的购房者通过买卖获得房屋不动产的目的。当被民法视为合法有效的购房合同与限购政策冲突时，对该合同效力的判定及其履行障碍的处理成为必要。 一 限购政策对合同效力的影响 张熠平与石建萍、惠邻公司签订了一份《房屋买卖合同》，此后，郑州市人民政府办公厅发布了《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》规定：对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。张熠平家拥有2套住房，属于文件规定的限购对象。故张熠平起诉请求判令解除《房屋买卖合同》并返还定金。 裁判意见 张熠平、石建萍、惠邻公司签订的房屋买卖合同的目的不能实现，合同应予解除。合同解除，因该合同取得的财产应予返还，石建萍以及惠邻公司收取张熠平的购房定金应予以返还，张熠平的诉讼请求应予支持。 评析： 对于订立于限购政策实施之前的房屋买卖合同，其有效性并无争议。但是合同履行毕竟出现障碍，且这种障碍是客观的、不可避免的。因此会引出对合同解除规则的适用。在通常情形下，买受人基于不可抗力致使合同目的不能实现而主张解除合同得到法院的支持。 2012年12月9日，林宏洋与中信公司签订《商品房买卖合同》，购买“半岛云邸”第1幢1单元3001号房。因林宏洋不符合三亚限购政策中的购房人条件，无法办理商品房的销售备案，为此双方协议补充约定因办理备案导致后续房地产办证手续滞后，林宏洋不得追究甲方违约责任。此后，中信公司请求法院解除合同。 裁判意见 商品房限购政策是针对房地产交易的宏观调控措施之一，是地方政府对房地产交易行为实施管控的的社会公共政策，属于管理性规范的范畴，故而违反商品房限购政策而订立的合同，并不产生合同无效的法律效果。
评析： 对于限购政策出台后所订立的合同，即使合同双方明知买受人没有购房资格，该合同也不会因为限购政策的规定而无效。此外，在此类合同因为购房政策的履行而使合同履行出现障碍时，不能援引不可抗力的相关规定。其原因在于在缔结合同之处，当时双方已经或应当意识到限购政策的存在，因此不满足不可抗力中“不可预见”的要件。 据此可以明确，即使在限购政策出台后，不满足购房资格的当事人签订的购房合同，不会因为限购政策的限制而无效。其效力在实践中也得到普遍认可。 二 合同解除后的责任承担 情形一： 合同先于限购政策成立，买受人因不具备购房条件而致合同履行障碍 胥梦迪通过居间方武汉链家宏业房地产经纪有限公司购买武汉市东湖开发区关山一路74号保利花园21-3-1002室房屋，于2016年10月13日与陈万林签订《武汉市存量房买卖合同》。签订后，胥梦迪向陈万林交付购房订金10000元。2016年11月15日武汉市人民政府出台《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》中，对非武汉户籍居民购房进行了限制，即需提供自购房之日前2年(含2年)连续缴纳社会保险或 裁判意见 涉案买卖合同因限购政策导致无法继续履行，双方互不承担违约责任。 情形二： 合同后于限购政策成立，且缔约双方均知买受方无购房资格的事实 2011年6月25日，熊琴、保利公司在明知买受人熊琴属于限购对象的情形下签订了房屋买卖合同。合同签订后，因熊琴属于限购对象，对于本案所涉的房产无法办理房产登记。故起诉保利公司解除合同并承担违约责任。 裁判意见 熊琴、保利公司双方在签订商品房买卖合同时，都明知熊琴属于限购对象，双方当事人对于签订的合同目的不能实现导致合同撤销都有过错。保利公司不承担违约责任。 情形三： 合同后于限购政策成立，且买受方无法证明出卖方知晓其无购房资格的事实 2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施。2011年11月17日，被告米丽思（买方）、张小芳（卖方）、原告合富公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合约》，约定：被告向张小芳购买涉案房屋。 裁判意见 原告作为一名理性的购房者理应知悉佛山市住房限购政策，在谨慎审查自身是否符合购房条件后，才与出卖方签订购房合同，以保证合同目的得以实现。原告作为购买方明知自身不具备购房资格的情况下，仍与被告张小芳签订购房合同，并签订《购房资格确认书》保证其符合限购政策的承购资格，故由于原告不具备购房资格导致合同无法履行的风险应由其自行承担。原告未按合同约定期限取得佛山市购房资格已构成根本违约，被告张小芳请求解除双方的房屋买卖合同合法有据，本院予以支持。 情形四： 买受人于政策出台前签订多分购房合同，限购后只能选择其中一份履行 彭金兰与陶太平系夫妻关系。2010年11月25日，陶太平与马飞在无锡市滨湖区河埒百居源经济信息咨询服务部的居间介绍下签订《无锡市房屋转让协议》，约定马飞向陶太平出售位于山语银城43-101室的房屋。2011年1月7日，彭金兰与徐佳红、张毅夫妇在无锡房联不动产网络连锁有限公司（房美来湖滨店）的居间协商下签订《无锡市房屋转让合同》，约定徐佳红、张毅向彭金兰出售无锡市万达5幢3单元1803室房屋。2011年2月20日，无锡市人民政府出台锡政办发（2011）38号文件， 限定居民家庭购房套数为1套。2013年1月20日，陶太平、彭金兰对张毅、徐佳红向法院提起诉讼，要求解除《无锡市房屋转让合同》，并返还房款50万元及利息损失。 裁判意见 当时被申请人家庭名下并不存在房产，并不属于限购政策规制的对象，不影响被申请人对涉案合同的实际履行，亦不构成涉案合同实际履行的客观障碍。在这种情况下，被申请人基于对自身利益的考量和政策的误读，选择履行前一份尚不具备过户条件的房屋买卖合同，而置申请人的利益于不顾，拒绝履行约定的履行期限已届至且具备履行条件的涉案合同。限购政策并不构成合同履行的障碍，限购政策真正影响涉案合同继续履行是在被申请人迟延履行涉案合同之后才产生的，因此，根据合同法第一百一十七条关于当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除当事人责任的规定精神，被申请人应当对涉案合同解除给申请人造成的损失承担责任。 案例比较与评析 对于订立于限购政策出台之前的购房合同之解除，若无其他明显违约情形，双方均不承担违约责任，进而产生合同解除后返还定金和购房款的法律效果。如案例一，对该情形的处理在理论和实务上均无争议，但对于法律的适用则较为混乱。早期对此类情形的处理，法院多以合同法第117条第1款关于不可抗力免责的规定，认定限购政策的颁布为不可抗力，进而得出双方均不负违约责任的结论；但在后期的法律适用中，越来越多的法院适用情势变更原则得出合同解除且双方不负违约责任的结果。 关于是否属于不可抗力或情势变更，需要对购房合同解除的原因进行更深入的分析。合同法117条对违约责任免除是基于不可抗力导致合同不能履行的客观事实，而情势变更原则之所以支持一方解除合同且无需承担责任，在于特定事实的变化导致履行效果与订立的初衷不符或明显不公平。故二者的显著区别在于合同是否完全无法履行。限购政策通常是对买受人户口、缴纳社保时间或持有房屋的数量设定限制，在买受人符合条件时，合同便得以履行，故合同并非完全不能履行。但限购政策额外增加了履行合同的条件，而这种额外的条件是合同订立时未考虑在内的，若还继续履行，额外条件的阻碍会使合同的履行效果与合同缔结的目的不相符或给一方带来过重的负担。因此，笔者认为，对订立于限购政策出台之前的购房合同，更符合情势变更原则的情形。 案例二、三主要探讨当事人一方或双方明知买受人不具备购房资格而与之签订购房合同，在该合同因出现履行障碍而解除时，合同解除的过错应归咎于何方的问题。实践中普遍认为买受人对自身购房资格具有更高的注意义务，因此在过错认定的逻辑推演中，也多以买受人知道或应当知道自身不符合购房资格为前提。但如能证明出卖人在订立合同也明知买受人无购房资格的事实，而仍然与之签订，则通常被视为双方的自甘风险行为，在此情形下双方均被视为有过错。以上过错的认定，主要影响定金的返还。若能证明出卖人明知，则对买受人要求返还定金的请求予以支持或部分支持，否则其定金将因自身过错而不予返还。 案例四是较为罕见情形，此时限购政策并未直接导致买受人购房资格的丧失，购房合同不存在履行的障碍或不能履行的事实。但是，由于限购政策的存在，履行其中一份合同必然会导致其他购房合同的履行出现障碍。该案法官认为买受人对其他合同因不能履行应承担违约责任。由于限购政策这一客观情况并未导致买受人购房资格的丧失，故未引起任何一份购房合同目的无法实现或不公平的结果，因此买受人不能依据情势变更原则免责。而买受人客观上能履行购房合同，但根据自身利益的选择而不履行其他购房合同，存在违约行为，因此在此情形下承担违约责任具有合理性。 三 总结 合同的效力 无论购房合同订立于限购政策之前或之后，其效力均得到法院的认可。但合同履行障碍又确实存在，故通常会引起合同的解除。 对于订立于限购政策之前的合同 对于订立于限购政策之前的合同，一般由买受人为实现购房款或定金的返还而主张解除合同，在此情形下法院一般依据合同法第九十四条判决解除该合同，并将双方的财产状况恢复到订立合同之前。 对于订立于限购政策出台之后的合同 虽然也会因合同无法履行而出现合同解除的情形，但此时的履行障碍则被视为能够预见，进而不被法官认为是不可抗力或情势变更。因此在合同解除的下一步，会进行当事人过错的判定。 关于当事人的过错 通常认为买受人对自身购房资格具有更高的注意义务。因此对限购后订立的合同无法履行而导致解除的过错判定，也往往归责与买受人一方。除非其有明确的证据证明在订立合同时相对人明知其不具备购房资格。但实践中的购房合同，大多存在限购政策知悉条款，进而将购房资格的审查义务通过契约的方式归咎于买受人一方。这也更明确了买受人在此类情形下存在过错责任。 政策出台前签多分购房合同 在特殊情况下还会出现如（2017）苏民再125号案件中所出现的情形，即买受人在限购政策出台之前与多个出卖人方签订数分购房合同，在限购政策出台后，其只能选择其中一个履行，同时也会导致其他合同无法履行。在此情形下，虽然限购政策的出台为不可抗力，但因其本身在限购政策出台之后的购房资格依然存在，故不得援引不可抗力对解除其他合同的过错责任进行免责。 |
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