|
阅读提示：房屋买卖双方当事人在合同中明确约定以贷款方式付款，但在合同履行过程中因为国家政策发生变化导致不能办理贷款手续、合同不能继续履行，此时房屋买卖合同可否解除？双方因此遭受的损失应当如何分担？本文将对这一问题进行分析论述。 房屋买卖双方在合同中约定以贷款方式付款，后因为国家房贷政策变化导致不能办理贷款、无法继续履行合同，可认定属于“不可归责于当事人双方的事由”，当事人可以诉请法院要求解除合同；合同解除的，出卖人应当返还收到的相应款项；买受人对于不能办理贷款手续没有怠于履行合同义务等其他过错的，不承担违约责任。 一、2010年3月31日，曹建芳与协力公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定购买1103B房，付款方式选择银行按揭。 二、2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，曹建芳办理银行按揭受阻。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，按通知规定，曹建芳不符合办理银行按揭的条件，根本无法办理银行按揭，无法履行上述房屋买卖合同。
三、曹建芳向法院起诉，请求判令解除案涉《中山市商品房买卖合同》，并要求协力公司返还相应款项。协力公司起诉反诉，请求法院判令曹建芳承担违约责任。
四、中山市第一人民法院经审理判决驳回曹建芳的全部诉讼请求，曹建芳向协力公司支付逾期利息。曹建芳不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
五、曹建芳仍不服，向检察机关申诉，广东省检察院向广东省高院提出抗诉。广东省高院再审本案，最终判决撤销一审、二审判决，解除案涉《中山市商品房买卖合同》，协力公司返还曹建芳购房款及利息等相应款项。 一般来说，如国家政策变化超出当事人可预见的范围，因此导致合同无法继续履行，属于“因不可归责于当事人双方的事由”，当事人可以请求法院判决解除合同。本案中曹建芳与协力公司在合同中明确约定以银行按揭方式付款，合同签订后、按揭手续办理前，国家政策突然变化致使曹建芳无法继续履行合同义务，这是曹建芳和协力公司在签订合同时无法预见的，因此法院最终判决支持曹建芳的诉讼请求。 前事不忘后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、因国家政策变化导致房屋买卖合同不能履行，合同双方当事人可以诉请法院解除合同，此时卖方应当返还买房已付的购房款、定金或者其他相应款项，对合同解除造成的损失原则上不能要求对方赔偿。当然，这里要求当事人必须对国家政策的变化不能预见，如果贷款政策的调整是当事人在签订合同时可以预见的，则不属于“因不可归责于当事人双方的事由”，不能以此为由主张解除合同。
二、以贷款政策调整致使不能办理按揭手续、合同不能继续履行为由要求解除合同，以双方当事人在合同中提前明确约定以贷款方式支付房款为前提条件，否则卖方可以主张买方以其他方式继续履行付款义务，买方不得以不能办理按揭贷款为由进行抗辩。
三、基于以上两点，对卖方来说，应在房屋买卖合同中与买方就如果银行无法办理按揭时房款应当如何支付的问题进行约定，提前拟定一个代替付款方式，以便在贷款手续不能顺利办理时房屋买卖合同还能够继续履行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
涉案《中山市商品房买卖合同》签订于国务院颁布限贷政策之前，因此，国家贷款政策的变化超出了双方当事人订立合同时所能预见的范围。协力公司认为曹建芳在合同签订时对合同订立之后可能出现的银行贷款障碍和不能贷款的风险，应有充分的、合理的预见，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。理由如下： 1、曹建芳与协力公司于2010年3月31日签订《中山市商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人按银行按揭方式按期付款：约定金额：78994元（人民币）；付款方式：现金；约定付款时间：2010-03-31；约定金额：311000元（人民币）；付款方式：商业贷款；约定付款时间：2010-04-30。该合同其他条款并未就如果银行无法办理按揭时余款应当如何支付的问题进行约定； 2、上述合同的附件六“合同补充协议一”第六条的内容为：“如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首期款，并提交银行要求的其它资料，由此导致办结时间迟延的或者合同无法履行的，买受人不能免除违约责任。买受人未按约定支付房款时，出售人将向买受人发出解除合同通知，通知发出之后出售人有权随时将房屋另行销售。合同解除时，买受人无权要求出售人退回已经收取的定金；买受人须向出售人支付违约金，违约金额与买受人已交房款等额。……”对该条款可能出现两种理解：第一种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”包括银行完全不同意贷款申请的情形；第二种理解是，“银行不同意买受人申请的贷款成数”中隐含着银行可以办理按揭的前提，仅是银行同意的贷款成数低于买受人申请的贷款成数。“合同补充协议一”是由协力公司提供的格式合同，在对格式合同的理解上存在两种解释时，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条所规定的不利解释原则，应当作出不利于协力公司的理解。因此，“合同补充协议一”的第六条不构成在完全不能办理银行按揭时支付余款方式的特别约定； 3、协力公司主张，其在收到曹建芳首期款时开具的收据上已写明：“已收2成首期，客户自行选择银行按揭，须符合银行政策，否则自理。”但该收据是协力公司单方出具给曹建芳的，曹建芳对于上述加注并未以任何形式表示认可，故不能视为曹建芳与协力公司已就无法办理银行按揭时的处理方式达成协议。 综上可知，在涉案商品房买卖的过程中，曹建芳与协力公司之间就银行无法办理按揭时应当如何支付余款的问题并未达成特别约定，二审判决对该问题认定错误，本院予以纠正。
鉴于本案中没有证据证明曹建芳对于银行贷款政策的变化是可预见的，因此本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 同时，根据本案案情，涉案房屋的按揭贷款手续尚未办理，按揭相关费用未实际发生，因此，曹建芳主张解除涉案的《中山市商品房买卖合同》，由协力公司返还其购房款78994元及利息，由永信公司返还购房契税款5850元、律师代办按揭费820元，具有事实与法律依据，本院予以支持。同理，协力公司主张曹建芳支付违约金的反诉请求，本院不予支持。 曹建芳与中山市协力房地产发展有限公司、珠海市永信房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书[广东省高级人民法院（2015）粤高法审监民提字第90号] 《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》
《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》
《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》
《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》
（本文责任编辑：李元元） |
|
|
